Susanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über den Markt für Immobilien
Das Marktforschungsinstitut Innofact ließ uns kürzlich wissen, dass 68 Prozent der Eigentümer den Kaufpreis für ihre Immobilie für fair halten; nur drei Prozent bereuen die Kaufentscheidung. Die aktuelle Concept Bau-Studie zeigt: Drei von vier Münchner Immobilienkäufern halten Immobilien für eine wertstabile Kapitalanlage. Laut Studie erklären 73 Prozent der befragten Münchner, dass es sich derzeit lohnt, Immobilien zu erwerben. Vor allem Käufer im Alter zwischen 60 und 65 Jahren, vertraten zu 83 Prozent diese Meinung. Parallel dazu erfahren wir, dass 82 Prozent der Münchner zurzeit auf den Kauf eines Objektes verzichten, weil die Preise zu hoch sind. Das passt alles irgendwie nicht richtig zusammen? Genau. Seit Eigenheim & Co zu Standard-Anlageprodukten der Privatanleger avanciert sind, wird der interessierte Leser regelmäßig mit Studienergebnissen zugemüllt. Nicht selten widersprechen sich die Informationen fundamental. Das reicht von „Eigentum? Nein, danke!“ bis „Immobilien bleiben eine stabile Wertanlage.“ Was ist also davon zu halten? Nicht viel, wenn man eine individuelle Entscheidung treffen muss. Kaufe ich das Haus oder lasse ich es sein? Bei der Beantwortung dieser Frage kann kein Umfragergebnis helfen. Es hilft wenig, wenn man weiß, dass 66 Prozent der von YouGov Deutschland befragten Immobilieneigentümer zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr kaufen würden. Können sie auch leicht sagen; schließlich haben sie schon eine Immobilie. Außerdem sagt uns dieses Umfrageergebnis nicht, wo und wann die Herrschaften denn gekauft haben. Falls ich gerade einen neuen Job im Ruhrgebiet antrete und mir Immobilien in Marl, Herne oder Castrop-Rauxel ansehe, kann ich nicht nur zwischen Dutzenden preiswerten Zechenhäusern, sondern auch zwischen neueren Bauten aus den 90er-Jahren wählen. Ich kann sogar handeln und sicher sein, dass ich keinen Cent Maklercourtage zahlen muss. Sitzt mein Arbeitgeber in Köln, Hamburg oder Frankfurt, darf ich mich schon mal darauf einstellen, mehr als ein Drittel meines Nettolohnes für Miete auszugeben – oder eben für einen Kredit, falls ich etwas kaufen will. So viel zu den meist pauschalen Aussagen von Meinungsumfragen. Wie schön wäre es, wenn man sich einfach auf die aktuelle Studie der Deutschen Bank verlassen könnte, deren Botschaft lautet: „Wohnimmobilien bleiben auch in diesem Jahr für private Käufer interessant“. Was auch immer das heißen mag...
Profis kalkulieren nicht mit Mietsteigerungen
Manche Experten empfehlen als Kapitalanlage nur in kleine Wohnungen zu investieren; andere gehen davon aus, dass die Wohnung um 80 Quadratmeter künftig am besten zu vermieten sein wird. Die einen warnen vor alten Objekten aus den 30er-Jahren; für andere sind Eigentumswohnungen der Zeit zwischen 1970 und 1990 ein Graus: energetisch eine Katastrophe, die Baukörper veraltet, die Räume zu klein. Auch wer sich durch das Dickicht der Expertenmeinungen schlägt, stellt schnell fest, dass sie mehr Verwirrung stiften als Entscheidungshilfen bieten. Als privater Investor bleibt mir nichts weiter übrig, als knallhart zu rechnen. Mache ich von Anfang an Miese mit meiner Immobilie, ist es egal, ob das Objekt eigentlich eine gute Lage hat, der Zuschnitt der Wohnung prima ist. Wer etwa in Hamburg Hamm für 200.000 Euro eine 50 Quadratmeter große Wohnung kauft (plus zwölf Prozent Nebenkosten = rund 230.000 Euro), 70.000 Euro Eigenkapital mitbringt und 160.000 Euro zu zwei Prozent finanziert und mit vier Prozent tilgt, hat eine jährliche Belastung von rund 9600 Euro, wiekürzlich ein Vermögensberater für uns ermittelt hat. Bei Vermietung um 12 Euro pro Quadratmeter im Monat macht der Mietzins 7200 Euro jährlich aus. Bleibt eine Unterdeckung von 3400 Euro – die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung der Wohnung noch gar nicht eingerechnet. Ein klares Minusgeschäft. Wer hingegen über 230.000 Euro cash verfügt, kann von Anfang an mit drei Prozent Rendite kalkulieren. Wer auf weniger kommt, sollte gleich die Finger davon lassen. Selbst Leute, die für Versicherungen oder Pensionskassen Wohnungen gleich zu Hunderten als Pakete kaufen, tun nichts anderes, als Ausgaben und Einnahmen gegenüber zu stellen. Und zwar auf Basis tatsächlicher Werte; potenzielle Mietsteigerungen kalkulieren Profis inzwischen nicht mehr mit ein. Auch Privatanleger sollten darauf verzichten.
