Die Lage am Immobilienmarkt ist angespannt – nicht nur für Käufer und Verkäufer, sondern auch für Vermieter. Die Inflation und die überall gestiegenen Kosten führen zu höheren Mieten. Doch nicht jeder Vermieter kann ohne weiteres mehr Geld verlangen. Wer auch noch eine Immobilie in eher unattraktiver Lage besitzt, der muss unter Umständen etwas länger auf den nächsten Mieter warten.
Was viele nicht wissen, der Gesetzgeber greift Vermietern in Ausnahmesituationen unter die Arme. Konkret heißt das: „Wer im vergangenen Jahr weniger Mieteinnahmen hatte, kann in schwierigen Fällen beim Steueramt einen Grundsteuerteilerlass erwirken“, sagt Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen. Die Schwellen sind aber hoch. Betrugen die Mieteinnahmen im Jahr 2023 weniger als die Hälfte der normalen Jahreskaltmiete, können Immobilienbesitzer einen Teilerlass bei der Kommune beantragen.
Vermieter müssen sich sputen
Wer merkt, dass das auf ihn zutrifft, muss jetzt schnell sein. „Die Frist für Anträge auf Grundsteuerteilerlass endet am Dienstag, dem 2. April“, erklärt Amaya. Eigentlich ist Einreichungsschluss immer der 31. März. Da dieser aber 2024 genau auf das Osterwochenende fällt, verschiebt sich die Frist automatisch auf den nächstmöglichen Werktag – in diesem Fall den Dienstag nach Ostern. Da nicht mehr viel Zeit zum Abgeben ist, rät Amaya, den Antrag im entsprechenden Briefkasten am Finanzamt einzuwerfen. Achtung: An Ämtern gibt es meist zwei Briefkästen. Einen für normale Post und einen für Anträge mit Frist. Antragssteller müssen darauf achten, den Umschlag in den richtigen Kasten einzuwerfen. Diese sind aber meist eindeutig beschriftet. „Und wer noch ein Fax zu Hause hat, der kann wie in alten Zeiten ein Fax mit Zeitstempel und Empfangsbestätigung ans Steueramt senden“, sagt Amaya. Auch das gilt als Nachweis. „Der Briefweg dauert zu lange und der Poststempel zählt nicht“, sagt der Verbandsdirektor.
Immobilienbesitzer, die jetzt noch schnell den Antrag ausfüllen wollen, melden sich am besten direkt beim Finanzamt ihrer Kommune und fragen nach, wie der Antrag eingereicht werden muss. „Alternativ kann man im Internet nach Muster-Vorlagen suchen und seinen Antrag entsprechend anpassen“, sagt Amaya. Das Wichtigste für den Antrag sind die Nachweise über die ausgefallene Miete. Sie brauchen also zunächst einen Beleg für die übliche Jahreskaltmiete. Das kann der Mietvertrag oder auch der letzte Bescheid zur Mieterhöhung sein. Dann braucht es einen Nachweis darüber, wann, wie lang und in welcher Höhe die Kaltmiete verringert wurde oder ausgefallen ist. „Das können Vermieter zum Beispiel anhand von Kontoauszügen belegen“, erklärt Amaya.
Ist das Ergebnis, dass weniger als die Hälfte der Jahreskaltmiete eingenommen wurde, kann die Kommune 25 Prozent der eigentlich fälligen Grundsteuer erlassen. Haben Vermieter gar keine Miete im vergangenen Jahr erzielt, kann die Grundsteuer sogar um die Hälfte gesenkt werden.
Welche Nachweise erforderlich sind
Ob die Kommune zugunsten der Immobilienbesitzer entscheidet, hängt vom konkreten Grund für den Mietausfall ab. Der muss nämlich unverschuldet sein. Sonst müssen Vermieter trotzdem die volle Grundsteuer entrichten. Wer also ein halbes Jahr oder länger renoviert und saniert hat und daher die Wohnung nicht vermieten konnte, hat Pech gehabt. Vermieter, die hingegen aufgrund eines Feuer- oder Wasserschadens zum Beispiel eine aktuell unbewohnbare Immobilie haben und diese noch sanieren, können auf den Grundsteuererlass hoffen. Schließlich sind sie unverschuldet in die Misere geraten.
Auch die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters kann ein Grund für den Steuererlass sein sowie Leerstand aufgrund fehlender Mieter. Im Fall von fehlender Nachfrage sollten Vermieter allerdings in der Lage dazu sein, diese auch nachweisen zu können, sagt Amaya. „Als Beweis für die unternommenen Maßnahmen können zum Beispiel Anzeigen in Immobilienportalen dienen, das dafür erstellte Exposé oder auch Zahlungen an Portale, damit die Anzeige prominenter ausgespielt wird.“ Vermieter müssen übrigens nicht auf Biegen und Brechen vermieten oder unwirtschaftliche Bemühungen anstellen. Sie müssen nicht unterhalb des allgemein üblichen Mietpreisniveaus vermieten, dürfen aber auch keine unrealistisch hohen Mieten verlangen.
Die Nachweise für unternommene Vermietungsversuche sollten Vermieter direkt miteinreichen: „Dann hat das Amt direkt alle Unterlagen für die Entscheidung vorliegen und der Antrag wird schneller bearbeitet“, erklärt Amaya.
