Der Bau eines Hauses ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Nicht selten verspüren Häuslebauer in Spe beim Abschluss der hohen Kredite geradezu existenzielle Ängste – auch, weil unklar ist, ob die Summe auf dem Papier auch wirklich reicht, um den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Denn während beim Hauskauf die Kosten für Mauer, Makler und Grundstück vor Unterzeichnung des Darlehens zum Großteil feststehen, ist die Planung eines Neubaus mit vielen Unbekannten verbunden. Wie teuer Küche, Bad und Garten tatsächlich werden, können Hausbauer vorab nur grob schätzen. Auch die Arbeitszeit der Handwerker und damit ihr Honorar hängt von vielen Variablen ab, die Bauherren nicht beeinflussen können – von unvorhergesehenen Ereignissen wie Stürmen ganz zu schweigen. Starkregen und Hagel können selbst im Sommer auftreten und die Bauerfolge von Monaten dahinraffen.
Damit sich der Traum vom Eigenheim nicht als Alptraum entpuppt, müssen Bauherren die Finanzierung sorgfältig planen. Susanne Wolf ist Spezialistin für Baufinanzierung beim Immobiliendienstleister Dr. Klein und begleitet Häuslebauer seit 20 Jahren bei der Finanzierung. Sie weiß: Grundsätzlich gibt es erstmal keine Unterschiede bei der Finanzierung eines Neubaus und einer Bestandsimmobilie. „Bei beiden geht es darum, innerhalb eines Budgets die individuell passende Laufzeit, Ratenhöhe und Zinsbindung zu finden“, erklärt Wolf. Beim Neubau komme allerdings ein weiterer Punkt hinzu: Flexibilität, vor allem beim Abrufen des Kredits.
Anders als Hauskäufer benötigen Bauherren das Geld nämlich nicht auf einen Schlag, sondern nach und nach. Abgerechnet und bezahlt wird erst in der Zukunft. Der Kreditgeber sollte daher möglichst lange keine Zinsen für Kapital berechnen, das der Bauherr noch nicht abgerufen hat. „Viele Institute gewähren ein Jahr bereitstellungszinsfreie Zeit, andere sogar bis zu 24 Monate“, erklärt Wolf und mahnt zugleich zur Vorsicht: Bei Angeboten mit extrem flexiblen Zinskonditionen stimme oft das Gesamtpaket nicht mehr, weil die Grundkonditionen entsprechend teurer sind.
Drei Viertel der seit 2012 errichteten Eigenheime waren „spürbar teurer als geplant“, zeigt eine Befragung der Universität Erlangen-Nürnberg und der Bauherren-Beratung Almondia aus dem vergangenen Jahr. Bei jedem dritten Haus lagen die Kosten zehn Prozent über der ursprünglichen Planung. Bei jedem fünften Neubau schoss der Preis um bis zu 20 Prozent übers Ziel hinaus, bei jedem zehnten Bauvorhaben sogar um bis zu 30 Prozent.
Wenn die Kosten derart aus dem Ruder laufen, kann das zum Problem werden. Dann müssen Bauherren nämlich einen zusätzlichen Kredit aufnehmen – und das wird schnell teuer. „Eine Neufinanzierung will niemand, weder die Bank, noch der Bauherr“, sagt Dr.-Klein-Expertin Wolf. Hausbauer sollten daher genug Puffer einplanen: mindestens 5000, möglichst 10.000 Euro, rät die Expertin. „Lieber sollten die Bauherren konservativ rechnen und etwas mehr Eigenkapital zurückhalten als alles zu verplanen.“ Falls das überschüssige Geld nicht gebraucht wird, ist das Wolf zufolge für die meisten Kreditgeber kein Problem. Für Bauherren kann das sogar zum Vorteil sein: Das nicht genutzte Darlehen könne dann zum Beispiel als Sondertilgung einfließen, sagt die Expertin.
Immobilien Kompass
Aktuelle Immobilienpreise und
detaillierte Karten für alle Wohnviertel Deutschlands finden Sie im
Capital Immobilien-Kompass :
immobilien-kompass.capital.de
