BaufinanzierungFrüher war alles besser – auch bei der Baufinanzierung?

Die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt spitzt sich zu.
Die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt spitzt sich zu. Pixabay

Wer sich in Hamburg den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kostet in der Hansestadt derzeit rund 537.000 Euro, zeigt eine aktuelle Auswertung der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. Nun ist Hamburg ein teures Pflaster. In anderen deutschen Städten sieht es allerdings nicht viel anders aus. Egal ob Leipzig, Karlsruhe oder Bonn: Überall in der Bundesrepublik verzweifeln Tausende Menschen, weil der Traum vom Eigenheim wegen der stark gestiegenen Preise unerreichbar scheint. Viele Menschen treibt der Gedanke um, zu spät dran zu sein. Die Eltern hatten es damals viel einfacher ein Haus zu kaufen, heißt es dann oft. Und: Hätte man doch früher zugegriffen. Hätte man doch nur nicht so lange gezögert. Nach fast einem Jahrzehnt steigender Preise sei der Markt nun schlicht zu heiß gelaufen.

Doch stimmt das? Ist der Hauskauf wirklich schwieriger geworden? Analysten des Finanzdienstleisters Dr. Klein haben durchgerechnet, wie viel an der gefühlten Wahrheit dran ist. Das Fazit der Studie dürfte manch enttäuschten Kaufinteressenten überraschen: „Dass eine Immobilienfinanzierung heutzutage aufwändiger ist als vor zehn Jahren, stimmt so nicht“, sagt Michael Neumann, Vorstandschef von Dr. Klein. Denn die Hauspreise sind nicht der einzige Faktor, der für die Beantwortung der Frage eine Rolle spielt. Ob eine Immobilie früher erschwinglicher war als heute, hängt auch von der Entwicklung der Löhne ab – und von den Finanzierungskosten.

Die Einkommen haben sich verdoppelt

In ihrer Studie betrachten die Dr.-Klein-Experten die Jahre 2007 bis 2017. Durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Bauzinsen in diesem Zeitraum drastisch gefallen, für einen Kredit mit zwanzigjähriger Laufzeit etwa von durchschnittlich 5,1 Prozent auf 2,3 Prozent. In Frankfurt, München und Düsseldorf bedeutet das der Berechnung zufolge eine Zinsersparnis von 60.000 Euro. Mittlerweile zahlen Käufer sogar nur noch 1,53 Prozent Zinsen für ein Darlehen mit zwanzig Jahren Laufzeit. Es war für Häuslebauer also niemals günstiger, sich Geld von der Bank zu leihen.

Gleichzeitig haben die Menschen mehr Geld zur Verfügung. 1980 betrug das Durchschnittseinkommen hierzulande umgerechnet rund 15.000 Euro, zeigen Daten des Statistischen Bundesamts. Mittlerweile sind es gut 37.000 Euro. Das Einkommen der Deutschen hat sich also mehr als verdoppelt. Bezieht man nun alle drei Parameter – Preisentwicklung, Löhne und Zinsen – in die Rechnung ein, kommt man zum Ergebnis: In neun von zehn der betrachteten Großstädte ist die finanzielle Belastung für Hauskäufer im Zehn-Jahres-Vergleich gesunken oder konstant geblieben. Nur in München müssen Käufer heute mehr Nettogehälter für die Darlehenstilgung einplanen als vor zehn Jahren.

Das Eigenheim ist unerreichbar

Einziger Wermutstropfen: Mit den Hauspreisen ist auch der Anteil an Eigenkapital gestiegen, den Käufer mitbringen müssen, um einen Baukredit zu erhalten. Die meisten Banken fordern mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Erwerbsnebenkosten, also vor allem Grunderwerbssteuer, Maklercourtage und Notargebühr. Selbst bei einer Durchschnittsimmobilie summiert sich der Kapitalbedarf so schnell auf mehrere zehntausend Euro. In begehrten Lagen müssen Kaufinteressenten oft sogar sechsstellige Beträge vorweisen, weil die Nebenkosten in der Regel proportional mit den Immobilienpreisen steigen. Für viele Menschen hierzulande bleibt der Traum vom Eigenheim daher trotzdem unerreichbar.

Denn die wenigsten Deutschen können diese Summen aufbringen. Rund 90 Prozent der Mieter hierzulande verfügen über ein Vermögen von weniger als 50.000 Euro, zeigen Zahlen des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft. Das würde in keiner der von Dr. Klein untersuchten Städte reichen, um auf die nötigen 20 Prozent zu kommen. Hinzu kommt: Das Angebot ist knapp. Deutschland baut nach wie vor viel zu wenig, um die gewaltige Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. In vielen deutschen Metropolen ist der Markt praktisch leergefegt. Selbst wer das nötige Startkapital mitbringt, muss sich deshalb immer öfter auf eine lange und frustrierende Suche einstellen.