ImmobilienSo trickst man mit der Immobilienstatistik

Häuser
Reihenhäuser: Verdienen viele Vermieter wirklich so schlecht

Christian Kirchner ist Frankfurt-Korrespondent von CapitalChristian Kirchner ist Frankfurt-Korrespondent von Capital. Er schreibt an dieser Stelle regelmäßig über Geldanlagethemen


Was verdienen Vermieter in Deutschland wirklich mit ihren Wohnungen? Dieser Frage ist das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in einer Studie nachgegangen, die es in dieser Woche in fast alle großen Medien geschafft hat. „Drei Millionen Vermieter verdienen nichts“ schrieb Spiegel Online, „Jeder dritte Vermieter macht mit Immobilie Verlust“ die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“, Dutzende andere übernahmen eine Agenturmeldung, laut der sich „Immobilien sich für Privatanleger in Deutschland einer Studie zufolge oft nicht lohnen.“

Nun mögen sich diese Zahlen mit der Vermutung decken, wonach dieses Land regelrecht überquillt von Mietern, die ihre Zahlungen schuldig bleiben, Wohnraum ruinieren und von Stadt zu Stadt vagabundieren. Um zu erfahren, wie hoch die Renditen von Vermietern in Deutschland tatsächlich sind, ist aber ein Blick in die Studie hilfreich – und nicht nur  in die dazugehörige und nachgedruckte Pressemitteilung des Auftraggebers der Studie, die einen winzigen Ausschnitt des Datenmaterials präsentiert. Denn tatsächlich waren die Renditen konkurrenzfähig.

Der Reihe nach: In seiner Studie stützt sich das DIW auf zwei repräsentative Befragungen, in denen Menschen nach ihren privaten, beruflichen und wirtschaftlichen Verhältnissen befragt werden: Dem so genannten sozioökonomischen Panel (SOEP) des DIW selbst aus den Jahren 2002, 2007 und 2012 sowie der Studie Private Haushalte und ihre Finanzen (PHF) der Bundesbank aus den Jahren 2010/2011.

Nettorendite ist aussagekräftiger

Zudem unterscheidet die DIW-Studie – in der Eigennutzung völlig außen vor ist –  zwischen den Bruttorenditen von vermietetem Wohnraum und den Nettorenditen: In der Bruttobetrachtung werden von den Einnahmen lediglich die Betriebs- und Instandhaltungskosten abgezogen und dieser Bruttoertrag ins Verhältnis gesetzt zum Vermögenswert vor Abzug von Schulden.

In der Nettobetrachtung werden die Betriebs- und Instandhaltungskosten und darüber hinaus die Zins- und Tilgungsleistungen von den Einnahmen abgezogen und diese wiederum ins Verhältnis gesetzt auf das Nettovermögen nach Abzug von Schulden.

Natürlich ist die Nettorendite die weit aussagekräftigere Kennziffer, liefert sie doch eine genaue Betrachtung, was mit dem Kapital passiert inklusive Zins, Tilgung und Nettoimmobilienvermögen, kurz: den Ertrags- und Anlageerfolg, um dessen Messung es auch im Vergleich zu anderen Anlagen letztlich geht. Eingeflossen in Pressemitteilung und Berichterstattung sind aber größtenteils die Bruttorenditen.

Betrachten wir dennoch die ausgewiesenen Bruttorenditen für das Jahr 2012 aus dem sozioökonomischen Panel des DIW. Denn auf diesen Zahlen fußt die These, ein Drittel erziele keine oder negative Renditen.

Null-Prozent-Rendite – merkwürdiger Wert

Demnach erzielten Vermieter 2012 eine durchschnittliche Bruttorendite von 1,67 Prozent. Der Wert ist der Median, der die Renditen darüber und darunter in gleich große Hälften teilt, also nicht von Extremwerten verzerrt. Im Einzelnen erzielten demnach

Unter 0 Prozent 8,5 Prozent aller Vermieter
0,0 Prozent: 24,6 Prozent aller Vermieter
0,0 bis 1,0 Prozent: 7,8 Prozent aller Vermieter
1,0 bis 2,0 Prozent: 12,9 Prozent aller Vermieter
2,0 bis 3,0 Prozent: 9,3 Prozent aller Vermieter
3,0 bis 4,0 Prozent: 11,9 Prozent aller Vermieter
4,0 bis 5,0 Prozent: 3,9 Prozent aller Vermieter
5,0 bis 6,0 Prozent: 4,2 Prozent aller Vermieter
6,0 bis 8,0 Prozent: 12,0 Prozent aller Vermieter
8 Prozent und mehr: 4,8 Prozent aller Vermieter

Dieser Teil der Studie floss in die Pressemitteilung ein und gründete die These, ein Drittel verdiene nichts mit der Immobilie oder mache gar Verluste. Allerdings ist eines auffällig: 24,6 Prozent der Befragten gaben an, sie würden mit ihrer Immobilie 0,0 Prozent erwirtschaften: Gewichtet man alle Befragten unabhängig von ihrem Vermögen gleich, ergab sich bei 35,6 Prozent der Befragten eine Null-Prozent-Rendite. Und zwar von jeweils exakt 0,0 Prozent, und nicht etwa minus 0,1 oder plus 0,1 Prozent.

Das ist ein mehr als merkwürdiger Wert, der natürlich den Durchschnitt dramatisch nach unten zieht. Eine denkbare, aber reichlich unwissenschaftliche Erklärung: Selbstnutzer tendieren dazu, sich reich zu rechnen, Vermieter indes, um die es ja hier ausschließlich geht, tendieren aus gesellschaftlichen wie auch steuerlichen Gründen häufig dazu, sich arm zu rechnen. Denn laut der Studie ist auch – dem laut anderen Daten dokumentierten bundesweiten Anstieg der Immobilienpreise zum Trotz – der Wert des vermieteten und sonstigen Immobilienvermögens im Jahr 2012 im Vergleich zu 2007 zurückgegangen.