ImmobilienWenn das Eigenheim zur Kostenfalle wird

Das hatte er sich irgendwie anders vorgestellt: Der Kauf einer Wohnung kann viel Ärger mit sich bringen - auch finanziellGetty Images

Bauträgern geht es oft darum, möglichst rasch möglichst viele Wohnungen zu verkaufen. Die Kaufverträge dienen ihnen als Sicherheiten gegenüber den finanzierenden Banken und Versicherungen. Da geht es häufig um Prozente: 50 Prozent der Wohnungen verkauft, 70 Prozent der Wohnungen verkauft. Und um die Zeitspanne: innerhalb von sechs Wochen, acht Wochen, zwölf Wochen.

Um diesen Prozess zu beschleunigen, rechnen sie gut und gern die Preise herunter. Statt der letztlich höheren Kosten werden scheinbar günstigere veranschlagt, was naturgemäß Käufer anzieht. Dass diese am Ende deutlich mehr zahlen müssen, wird dabei in Kauf genommen. Der Erwerber, so die Rechnung am Bau, wird den Aufschlag am Ende notgedrungen schlucken – wahrscheinlich sogar ohne allzu viel Groll, handelt es sich doch um seine eigenen vier Wände, mit denen er schon längst emotional verbunden ist.

Damit aus günstig nicht billig wird

Aufgrund unserer Erfahrung unterscheiden wir drei Phasen versteckter Kosten: Kosten, die während der Vertragsanbahnung anfallen, Kosten im Verlauf des Baus und Kosten, die nach Abnahme entstehen.

Wer sich für den Kauf einer Neubauwohnung interessiert, wird immer wieder auf sogenannte Reservierungsgebühren stoßen. In vielen Fällen liegen diese Gebühren bei etwa einem halben Prozent des Kaufpreises. Wer eine Wohnung im Wert von 300.000 Euro kaufen will, müsste also 1500 Euro vorab zahlen. Diese Reservierungsgebühr wird häufig von Vertrieben oder Bauträgern als nicht erstattungsfähig deklariert, um den Käufer emotional zur Vertragsunterschrift zu bewegen. Seriöse Bauherren weisen üblicherweise darauf hin, dass die Gebühr bei Nichtzustandekommen eines Vertrags erstattet wird. Lediglich tatsächlich entstandene Kosten, beispielsweise die Gebühr des Notars für den Entwurf des Kaufvertrags, werden in Abzug gebracht.

Auch fließen Reservierungsgebühren in vielen Fällen an zwischengeschaltete Vertriebsgesellschaften. Sollte also eine Objektgesellschaft Konkurs anmelden müssen, wird die vorab gezahlte Gebühr keineswegs von der Insolvenzmasse gedeckt sein.

Falsche Kabel, Gitter statt Glas

Die zweite und weitaus gravierendere Falle auf dem Weg zum Wohneigentum ist die tatsächliche Bauphase. Erst vor Kurzem habe ich mitbekommen, wie ein privater Bauherr eine aus Beton gegossene Decke aufreißen ließ, weil die darin verlegten Kabel nicht kompatibel mit der für die Kellerräume vorgesehenen Werkstatt waren. Das ist sicher ein Ausnahmefall, aber auch der ließe sich verhindern, wenn alle anstehenden baulichen Maßnahmen gegengeprüft und die Ausführung einwandfrei protokolliert würden. Prüfen Sie daher, ob der Bauträger eine Baubegleitung hat, die die geleistete Qualität dokumentiert und dem Käufer, der vielfach weder Erfahrung mit baulichen Maßnahmen noch die nötige Zeit dafür hat, als neutrale Hilfe zur Seite steht.

Neben fehlerhaften Baumaßnahmen greift so mancher Bauträger auch zu günstigeren Ausführungen als ursprünglich avisiert. Ein Beispiel: Ein Bekannter hat kürzlich eine Wohnung erworben. Der Verkauf erfolgte mittels Visualisierungen, auf denen Balkone mit Glasbrüstungen zu sehen waren. Eingebaut wurden letztlich Gitter aus Gusseisen, die deutlich günstiger und optisch weniger attraktiv sind. Das Problem hierbei sind häufig zu schwammig formulierte Baubeschreibungen, in denen der Anspruch des Käufers nicht klar definiert ist – Streit ist da vorprogrammiert. Mein Rat: Vergleichen Sie Visualisierungen und Realität von bereits abgeschlossenen Projekten des Bauherren. Daran lässt sich erkennen, ob und inwieweit der Verkäufer die versprochene Qualität geliefert hat.

Wer mag schon klagen?

Besonders tückisch sind Mängel, die erst im Nachhinein zutage treten. Wenn Einsparungen auf Seiten der Entwickler und Generalunternehmer dazu führen, dass die Käufer nach Abnahme und Einzug Mängel feststellen. Erstens finden sich die meisten Käufer mit kleineren Makeln ab – das nehmen viele Bauunternehmer gern in Kauf. Zweitens bedarf die Geltendmachung von Ansprüchen einer minutiösen Dokumentation und Begutachtung, was mit weiteren Kosten verbunden ist – auch das kalkulieren manche Bauunternehmer mit ein, denn sie wissen, dass nach dem Einzug in die neue Wohnung erst einmal kein Geld mehr da ist.

Üblicherweise werden Projektgesellschaften nach Beendigung des Bauvorhabens abgewickelt. Das ist für sich genommen nicht weiter schlimm. Wichtig ist aber, darauf zu achten, wer hinter den Projektgesellschaften steht. Ist es ein Bauherr, der nur wenig oder schlechte Projekte gebaut hat? Handelt es sich um einen Glücksritter, der auf den Bauboom aufgesprungen ist? Oder kaufen Sie bei einem seriösen Anbieter, der seine Projekte qualitäts- und termingerecht fertigstellt?

Kalkulation und Prüfung sind das A und O

Nun habe ich viel Düsterkeit an den Himmel des Wohnungskaufs gezeichnet. Dabei steht fest, dass das Eigenheim für viele Menschen zu den wichtigsten Lebensträumen gehört – und das mit Recht. Wenn aber die eigenen vier Wände so bedeutsam sind, dann verdient der Weg dahin ebenso viel Ratio und Nüchternheit.

Mein Fazit: Prüfen Sie nicht nur, was Sie kaufen, sondern auch, von wem Sie kaufen – diese Faustregel sollte jeder beachten, der mit dem Gedanken spielt, Wohneigentum zu erwerben. Das Objekt beziehungsweise Bauvorhaben steht natürlich an erster Stelle der Immobiliensuche. Schauen Sie, ob es aufgrund von Lage, Schnitt, angepriesener Ausstattung und Preis tatsächlich in Betracht kommt. Nicht minder wichtig ist die genaue Prüfung des Bauträgers und seiner Bauhistorie. Denn dessen Track-Record bietet gute Indizien dafür, ob Sie mit Ihrer Investition zufrieden sein werden oder nicht.