ImmobilienWas tun mit Omas Häuschen?

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Abschied von Illusionen

So erging es auch Louise Lachmann* mit ihrem Häuschen in Marl am Nordrand des Ruhrgebiets. Nach dem Tod ihres Mannes wollte die 74-Jährige die 1956 gebaute Doppelhaushälfte verkaufen und die Kinder mit dem Erlös beschenken. 160.000 Euro schwebten ihr vor. Auf den ersten Blick erscheint das nicht zu viel: Das Gebäude ist gepflegt, die Fassade neu gestrichen, die Hecke im Vorgarten akkurat geschnitten. Doch es weist auch die typischen Eigenschaften vieler Häuser aus der Wirtschaftswunderzeit auf: wenig Wohnfläche, großes Grundstück, alte Bausubstanz, Dämmung und Heiztechnik von vorgestern. Die Zahl der Nachfragen hielt sich in Grenzen – zumal in der gleichen Siedlung zur gleichen Zeit 14 ähnliche Objekte zum Verkauf standen. Nach zehn Monaten fand Louise Lachmann endlich einen Käufer, eine türkischstämmige Großfamilie. Der Erlös: 108.000 Euro. Die Verkäuferin kann bis heute nicht verstehen, warum nicht mehr herausgesprungen ist: „Da stecken doch vier Jahrzehnte Arbeit drin.“

Thomas Alexander Stephens und Jean-Robert Tyran haben herausgefunden, dass Immobilienbesitzer besonders anfällig für Vermögensillusionen sind. „Wenigstens habe ich kein Geld verloren!“ betiteln die beiden Forscher der Wirtschaftsuniversität Wien ihre Studie, der zufolge Menschen selbst dann einen Immobilienkauf als vorteilhaft bewerten, wenn die Inflation den Wert des Hauses über die Jahre schrumpfen ließ. Eine Erbschaft deckt diese Illusionen häufig schmerzhaft auf, denn dann kommen die Fakten auf den Tisch. Hans Otto Sprengnetter, einer der erfahrensten deutschen Immobiliengutachter, kennt das aus eigener Erfahrung: „Viele Erben sind schockiert, wenn sie in schwierigen Regionen gerade einmal 20 oder 30 Prozent des Substanzwerts ihrer Immobilien erzielen.“ Der Substanzwert gibt an, was es kosten würde, das Gebäude an gleicher Stelle in gleicher Qualität zu bauen. In manchen Fällen – etwa bei Zinshäusern in guten Großstadtlagen – liegt der Marktwert über dem Substanzwert. Meist unterschreitet er ihn, und zwar deutlich.

Für Capital hat sein Unternehmen exklusiv eine Deutschland-Karte erstellt, aus der hervorgeht, in welchen Regionen sich Erben die Hoffnung machen können, beim Verkauf einer Immobilie annähernd den Substanzwert zu erzielen, und wo mit kräftigen Abschlägen zu rechnen ist. Dabei wird ein starkes Nord-Süd-Gefälle deutlich: In den meisten Regionen Norddeutschlands sind (mit Ausnahme von Berlin und Hamburg) hohe Abzüge vom Substanzwert fällig. Im Süden ist es umgekehrt: Hier übersteigt der Verkaufserlös meist den Substanzwert. Ausreißer nach unten finden sich in einigen ländlichen Regionen im Bayerischen Wald, in Mainfranken und auf der Schwäbischen Alb. Manchmal schaffen es Regionen, das Blatt zu wenden: Görlitz in Ostsachsen etwa ist es gelungen, neue Einwohner zu gewinnen, indem sich die Stadt als attraktiver Wohnsitz für ältere Menschen positionierte.

Dass sich die Lage in den roten Regionen in den kommenden zehn bis 15 Jahren in weiten Teilen flächendeckend verbessert, ist jedoch wenig wahrscheinlich. Das liegt an der Trägheit des Immobilienmarkts: Schießen, wie derzeit, die Preise in den Großstädten durch die Decke, sind rasch Bauträger am Werk, um die gestiegene Nachfrage zu bedienen – was den Preisauftrieb tendenziell dämpft. Ziehen aber Menschen fort und sinken die Preise, sind die verbliebenen Besitzer nicht bereit, ihr Häuschen abzureißen, damit die Nachfrage sinkt und die Nachbarn von höheren Mieten und Kaufpreisen profitieren. „Die Unterschiede auf den Wohnungsmärkten werden sich weiter verschärfen“, diagnostiziert Stefan Kohler, Bereichsleiter Baufinanzierung bei der Allianz Lebensversicherung. „Einerseits wachsen die Leerstände, andererseits steigt die Überhitzung in Zuzugsregionen.“ Geburts- und Wanderungssalden sowie die Veränderung der Zahl an Haushalten ließen wenig Gutes hoffen: Gilt heute die Hälfte des deutschen Staatsgebiets als Stagnations- oder Schrumpfungsregion, könnten es in 30 Jahren zwei Drittel der Landesfläche sein, so Kohlers düstere Prognose.

Es braucht Geduld

In vielen Fällen haben die Erben nur die Wahl zwischen einem Ende mit Schrecken oder einem Schrecken ohne Ende. Zwischenlösungen gehen meist schief. Eine schwer verkäufliche Immobilie etwa mit viel Geld zu sanieren, um sie danach womöglich leichter loszuwerden, hält Experte Sprengnetter für eine verfehlte Idee. „Das funktioniert vielleicht in Städten mit extremem Nachfrageüberhang, nicht aber auf dem Land“, sagt Sprengnetter. Allenfalls die Hälfte der Renovierungskosten könne man beim Verkauf wieder einspielen. Womöglich entspricht die teure neue Einbauküche im Landhausstil gar nicht dem Geschmack des potenziellen Käufers. Ein paar Schönheitsreparaturen seien sinnvoll, ansonsten erfordere der Verkauf in Problemregionen nun mal Geduld.

Verkäufer sollten sich bei der Preissetzung nicht von der Idee leiten lassen, man müsse das Erbe bewahren. Sprengnetter kann diese Haltung zwar nachvollziehen, rät aber zu konsequentem Handeln: „Es ist allemal sinnvoller, ein Objekt zu einem vergleichsweise geringen Preis abzustoßen und von dem Erlös eine Eigentumswohnung in einer florierenden Stadt zu kaufen, als in der Provinz Preisträumen nachzuhängen.“ Eine realistische Einschätzung der Verkaufschancen liefert die Checkliste des Allianz-Experten Kohler. Danach sind für die langfristige Nachfrage in einer Region folgende Faktoren wichtig: Arbeitsmöglichkeiten, Verkehrsanschlüsse, digitale Infrastruktur, Bildungs- und Betreuungsangebot sowie Kulturprogramm. Wer als Erbe diese Liste durchgeht, erkennt schnell, ob die eigenen Preisvorstellungen angemessen sind.

Für Omas Häuschen in der Eifel fiel dieser Test verheerend aus. Weshalb Doris Wissmann gemeinsam mit den Geschwistern die Idee, es zu verkaufen, schnell verwarf. Stattdessen beschlossen die Erben, die Immobilie zu behalten. Etwas aufgemöbelt mit einer Ikea-Küche und einem Anstrich innen wie außen, soll es der ganzen Familie als Ferienimmobilie dienen. So kommen die Geschwister öfters dort wieder zusammen, wo sie aufgewachsen sind – Oma hätte das sicher gefallen.

* Name von der Redaktion geändert

Der Beitrag ist zuerst in Capital 05/2016 erschienen