ImmobilienCrowdfunding: Risiko-Mezzanin aus dem Internet

Crowdinvesting ist der Hit. Nicht nur Projektentwickler, die auf der Suche nach Mezzanin-Kapital sind, begeistern sich für das viele Geld, das private Anleger ihnen leihen. Nein, auch die Investoren rennen den Geldeinsammlern die Buden ein. Angelockt von Renditeversprechen, die zurzeit alles andere toppen, sind sie bereit, den jungen Wilden der Finanzierungsszene bereitwillig ihre Ersparnisse zu überlassen – als so genanntes nachrangiges Darlehen. Dass sie damit als letztes Glied in der Kette alles verlieren können, wenn ein Bauprojekt scheitert, scheint niemanden ernsthaft zu interessieren.

Der Grund: Bislang läuft alles prächtig. Ausfälle hat es zumindest namentlich nicht gegeben. Aber selbst die Schwarmfinanzierungsanbieter wissen, dass das nicht so bleiben wird. Dafür boomt das Geschäft zu stark. Ist erst mal ein Projekt in den Sand gesetzt, wird das Geschrei groß sein. Der Ruf der Branche, die noch in den Kinderschuhen steckt, würde ein erheblichen Dämpfer erhalten.

Das ist auch die große Sorge der Akteure. Nichts ist so schreckhaft wie ein Anleger, der Geld verloren hat. Der Boom könnte dann rasch vorbei sein. Dabei ist es doch gerade so schön: Sprunghaftes Wachstum ist das alles bestimmende Thema der Crowdinvesting-Anbieter. 2016 wurden bundesweit 41 Mio. Euro bei der Crowd eingesammelt – 123 Prozent mehr 2015. Dieses Jahr will man den Sprung zu 150 Mio. Euro schaffen und für 2018 werden 400 Mio. Euro angepeilt.

Banken bleiben außen vor

Die Plattformen wachsen so gewaltig, dass Banken und traditionelle Finanzierer begehrliche Blicke auf die hippe Konkurrenz werfen – und nach Möglichkeiten suchen, einen Teil des üppigen Rahms abschöpfen zu können. Die Banker sind gekniffen: Im Gegensatz zu den Schwarmfinanzierern haben sie keine Produkte, die zwischen sechs und acht Prozent Rendite bringen – schon gar nicht bei Immobilien. Und die suggerieren nun mal die größte Sicherheit. Geschlossene Fonds sind Schnee von vorgestern, und offene Fonds haben zeitweise schon den Zufluss von Kapital gestoppt, weil sie gar nicht wissen, wo sie das Geld noch gewinnbringend anlegen sollen.

Außerdem kann man auch da nicht jeden Tag zur Baustelle laufen, um zu sehen, wie das „eigene“ Immobilienprojekt so läuft. Das ist aber die ganz große Stärke vieler Schwarmfinanzierer: Sie arbeiten regional mit entsprechenden Projektentwicklern, die dort zuhause sind. Wer hier sein Geld investiert, kann immer kontrollieren, ob es weitergeht oder der Bau stoppt. Bei einem Berliner Bauprojekt kann man das nicht – wenn man in Bielefeld wohnt.

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Die Klientel, die über die Crowd bedient wird, sind häufig gestandene Kleinunternehmer, lokal verwurzelt, regional aktiv. Für die großen Banken ist diese Klientel eher uninteressant: Mittelständler, die kleinere Summen zur Zwischenfinanzierung brauchen, weil sie im Zuge des Baubooms gleich mehrere Projekte gleichzeitig laufen haben.

Die Millionen, die in den privaten Geldsäckeln der Mezzanin-Kapitalgeber schlummern, sind es nicht. Und an die wollen sie ran. Einige Crowdinvestoren suchen schon von sich aus den Kontakt zu den gierigen Bankern. Ihnen ist längst klar, dass sie nicht ewig so weiter wursteln können – ohne Regulierung, ohne Vorgaben. Als Kinder des grauen Kapitalmarktes wollen einige von ihnen möglichst bald eine strahlend weiße Weste bekommen, um weiter expandieren zu können.

Die gibt es aber nur, wenn man Teil des geregelten Kapitalmarktes wird. Zwar hat der Gesetzgeber gerade abgewunken: Die bestehenden Einschränkungen sollen nicht erweitert werden. Das heißt maximal 10.000 Euro pro Investor und 2,5 Mio. Euro pro Projekt. Aber die Regeln könnten sich ändern, denn innerhalb von zwei Jahren soll es eine neue Evaluation des Kleinanlegerschutzgesetzes geben. Dann könnten die Immobilienprojekt-Finanzierungen noch mal in den Blick des Gesetzgebers rücken.


Susanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über ImmobilienthemenSusanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über den Markt für Immobilien