GastbeitragZinsfestschreibung: Drum rechne, wer sich lange bindet

Symbolbild Baufinanzierung
Symbolbild Baufinanzierung dpa

Jeder, der sich mit Baufinanzierung beschäftigt, beschäftigt sich auch mit der Frage: Welche Zinsbindung soll ich wählen? Die Entscheidung für eine längere oder kürzere Festschreibung hat weitreichende Folgen: Wer sich die aktuellen Konditionen statt für zehn für 30 Jahr sichert, zahlt für diesen Service allein 0,9 Prozentpunkte mehr Zinsen.

Was das in Euro und Cent bedeutet, belegt das folgende Beispiel. Ein junges Ehepaar kauft eine Wohnung für 400.000 Euro und muss etwa 80 Prozent (325.000 Euro) finanzieren. Mitte Mai 2018 hätten die beiden für diesen Kredit beim jeweils günstigsten Anbieter 1,50 Prozent Zinsen gezahlt (bei zehn Jahren fest) und 2,41 Prozent (bei 30 Jahren fest).

Unterstellt, unsere Familie tilgt bei der langen Zinsbindung zwei Prozent pro Jahr, wäre die Restschuld am Ende der Laufzeit 39.345 Euro. Die monatliche Rate läge bei 1194 Euro. Würde das Paar bei der kurzen Zinsbindung die ersparten Zinsen in eine erhöhte Tilgung investieren, wäre die Rate erneut bei 1194 Euro. Die Restschuld nach zehn Jahren wäre aber naturgemäß deutlich höher. Sie läge bei 223.031 Euro.

Die entscheidende Frage lautet nun: Wie müsste sich der Zinsmarkt entwickeln, damit unsere Familie im Szenario zwei nicht mehr bezahlt als bei der langen Laufzeit? Fest steht: Auf Prognosen der Bank sollte sie sich nicht verlassen. Zwar verpflichtet die Wohnimmobilienkreditrichtline die Geldhäuser, Kunden im Angebot für einen Darlehensvertrag Modellrechnungen vorzulegen, die die Gesamtkosten ausweisen – und zwar nicht nur bis zum Ende der Zinsbindung, sondern bis zum Ende der Darlehenslaufzeit. Bei diesen Rechnungen dürfen die Institute aber unterstellen, dass der ursprünglich vereinbarte Zinssatz auch nach Ende der Zinsbindung noch gilt.

Dies als richtig unterstellt, wäre natürlich das Darlehen mit den niedrigen Zinsen die bessere Variante. Unsere Familie wäre damit fünf Jahre früher schuldenfrei als mit der langen Zinsbindung und hätte insgesamt 73 000 Euro weniger für ihr Eigenheim gezahlt.

Wie Bauherren ihre Risiken begrenzen

Das Problem an den optimistischen Rechnungen der Banken ist nur: Sie sind nicht realistisch. Kaum ein Experte geht davon aus, dass die Zinsen in zehn Jahren noch genauso niedrig sein werden, wie heute. Die Überlegung ist eher, bis zu welchem Wert die Zinsen steigen dürften, damit die beide Szenarien am Ende gleich teuer sind.

Der Zinsbindungsrechner der FMH-Finanzberatung liefert dazu die genauen Zahlen. Bei identischer Ratenhöhe und Restschuld nach 30 Jahren dürfte der Sollzins bei der kurzen Zinsbindungsfrist ab Jahr elf von 1,50 auf 3,41 Prozent steigen.

Diese Erkenntnis allein hilft allerdings nur sehr begrenzt weiter. Denn nun stellt sich die Frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass der Anschlusszins diesen Wert über- oder unterschreiten wird?

Auf diese Frage kann leider niemand eine verlässliche Antwort geben. Um teure Fehlentscheidungen zu vermeiden, können sich Bauherren jedoch an zwei goldenen Regeln orientieren. Erstens: Je höher die prozentuale Belastung, bezogen auf das Familien-Nettoeinkommen, desto länger sollte die Zinsbindung sein. Zweitens: Je weniger Eigenkapital der Käufer einsetzen kann, desto höher sollte der Tilgungssatz sein. Bei nur zehn Prozent Eigenmittel und bei mehr als 35 Prozent Belastung des Nettoeinkommens wäre eine Zinsbindung von 20 Jahre fest eigentlich Pflicht – so möglich, kann es auch gerne etwas mehr sein.

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