ImmobilienkreditWorauf Hauskäufer bei der Darlehenstilgung achten sollten

Baustelle eines Hauses
Symboldbild Baufinanzierungdpa

Selten war es in Deutschland für Häuslebauer so günstig, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu finanzieren. Aktuell ist ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung schon für 1,14 Prozent im Jahr zu haben, zeigen Daten des Kreditvermittlers Interhyp. Vor dreißig Jahren kostete ein Immobilienkredit noch satte 11,8 Prozent Zinsen im Jahr. Deshalb denken viele Häuslebauer, dass sie auch viel eher schuldenfrei sein werden als frühere Generationen. Ein Trugschluss – zumindest dann, wenn die Käufer auf möglichst niedrige Monatsraten aus sind und deshalb die Tilgung vernachlässigen. Denn so absurd es auch klingt: Das Rückzahlen eines Kredits dauert bei niedrigen Zinsen oft erheblich länger.

Fachleute nennen dieses Phänomen Tilgungsparadox. Es tritt vor allem beim Annuitätendarlehen auf, hierzulande die beliebteste Form der Baufinanzierung. Grund: Beim Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit eine feste monatliche Rate an die Bank. Sie setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Ist das Zinsniveau niedrig, ist diese monatliche Rate zwar gering – die monatliche Tilgung aber auch, wenn Häuslebauer hier nicht aktiv gegensteuern. Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, sollte daher nie allein auf die Höhe der Kreditzinsen schauen, sondern auch auf die Tilgung. „Grundsätzlich gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller ist der Darlehensnehmer schuldenfrei“, sagt Dennis Bettenbrock, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein in Düsseldorf.

Sondertilgungen sind sinnvoll

Bei niedrigen Bauzinsen empfehle es sich, möglichst viel zu tilgen – mindestens aber zwei Prozent, rät der Experte. Denn mit der Laufzeit sinken auch die Zinsen, die der Kreditnehmer für das Darlehen zahlen muss. Bei einem Baudarlehen von 140.000 Euro und einem Tilgungssatz von zwei Prozent zahlt der Häuslebauer im Monat etwa 455 Euro. Damit dauert es rund 35 Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist. Bei drei Prozent Tilgung sind es nur noch 25 Jahre bei einer monatlichen Rate von 571 Euro. Tilgt der Darlehensnehmer hingegen nur ein Prozent, zahlt er zwar nur die Hälfte, dafür dauert es jedoch auch doppelt so lang, bis er sein Darlehen abgezahlt hat. Eine hohe Tilgungsrate hat noch einen weiteren Vorteil: „Einige Institute belohnen Kreditnehmer, die eine schnelle Rückzahlung des Darlehens anstreben“, erklärt Bettenbrock. Sie erhalten den Kredit zu besseren Konditionen, was nochmal einige Tausend Euro ausmachen kann.

Neben den planmäßigen Tilgungen können Kreditnehmer in der Regel auch sogenannte Sondertilgungen vornehmen. Mit der Option auf Extrazahlungen behalten sich Kreditnehmer vor, unerwartete Einnahmen wie Erbschaften baldmöglich zur Schuldentilgung einzubringen. Das Recht auf außerplanmäßige Zahlungen gehört inzwischen bei den meisten Banken zum Standard. Allerdings ist die Ausgestaltung der Sondertilgung noch immer höchst unterschiedlich: Manche Geldinstitute bieten diese Option kostenlos an, andere wiederum verlangen dafür einen Aufschlag auf die Zinsen.

In der Regel ist die Sondertilgung ein lohnendes Geschäft, zeigen Berechnungen von Dr. Klein: Demnach reduzieren jährliche Sondertilgungen von 2000 Euro die Restschuld bei einem Baudarlehen in Höhe von 72.000 nach zehn Jahren um mehr als die Hälfte. Die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich um acht Jahre. Selbst wenn Kreditnehmer für das Recht auf Sondertilgung 0,25 Prozent mehr Zinsen im Jahr zahlen müssen, sparen sie der Rechnung zufolge durch die Sonderzahlungen über 12.000 Euro an Zinsen.

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