ImmobilienWie die Niederlande die Wohnungsnot lindern

Neubauten
Neubauten in Deutschland: Bauvorschriften treiben die Preise nach obenGetty Images

Der Wohnungsbau in Deutschland kommt nicht vom Fleck. Insgesamt fehlen in der Bundesrepublik Schätzungen zufolge rund eine Million Wohnungen. Jährlich müssten 380.000 Wohnungen neu gebaut werden, um den steigenden Bedarf zu decken. Doch von dieser Zahl ist die Bauwirtschaft weit entfernt. Im vergangenen Jahr wurden gerade einmal 285.000 Wohnungen fertiggestellt. Die Wohnungsnot dürfte sich in den kommenden Jahren also eher noch zuspitzen.

Ein Grund für den Bau-Stau sind die horrenden Baukosten. Wer in Deutschland ein Haus baut, muss dafür immer tiefer in die Tasche greifen, zeigt eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Im Jahr 2007 zahlten Bauherren noch rund 1200 Euro je Quadratmeter. Seitdem sind die Kosten um rund drei Prozent gestiegen – pro Jahr. Insgesamt kletterten die durchschnittlichen Baukosten damit zwischen 2007 und 2017 um mehr als 33 Prozent, auf rund 1700 Euro je Quadratmeter. Im Jahr 2017 kostete der Bau einer 100 Quadratmeter großen Wohnung also rund 50.000 Euro mehr als noch vor zehn Jahren.

Der rasante Preisanstieg hat viele Gründe. So sind etwa die Einkaufspreise für Material stark gestiegen, ebenso wie die Löhne für qualifizierte Arbeitskräfte. „Vor allem aber steigen die Anforderungen an Neubauwohnungen. Europäische, internationale und deutsche Vorgaben treiben die Preise“, sagt Pekka Sagner, IW-Experte für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik. Schallschutz, energiesparende Fenster, Wärmedämmung: Bauherren müssen heute rund 3300 Normen beachten. Dazu kommen Auflagen der Landesbauordnungen und der Kommunen. All das treibt die Kosten in die Höhe – und bremst den Wohnungsbau aus.

Es geht auch anders

Dass es auch anders geht, zeigt ein Blick in die Niederlande. Dort hat die Regierung vor einigen Jahren sämtliche Verordnungen und Gesetze zum Bauen auf den Prüfstand gestellt. Viele Regelungen haben die Niederländer gleich ganz gestrichen. Heute kommt das niederländische Baugesetzbuch mit 25 Prozent weniger Regeln aus als früher. Die Folge: In den Niederlanden sind die Baukosten für Neubauten in den vergangenen zehn Jahren insgesamt nur um sechs Prozent gestiegen.

Ein weiterer Grund für den moderaten Kostenanstieg: „Die niederländische Bauordnung stützt sich inzwischen hauptsächlich auf Ziele“, erklärt IW-Ökonom Sagner. Anders als in Deutschland bleibt es in den Niederlanden den Bauherren überlassen, wie sie Energie einsparen oder Wohnungen gegen Schall schützen, solange sie nur die vorgegebenen Richtwerte einhalten. „Das weckt das Innovationspotential der Baufirmen“, sagt Sagner. So gebe es in den Niederlanden etwa neue energiesparende Konzepte in der Fertigbauweise, die in Deutschland bislang kaum zum Einsatz kommen.

Nicht nur bei der Bauordnung zeigen die Niederländer fortschrittlich. Auch bei den Kaufnebenkosten machen Deutschlands Nachbarn vor, wie es einfacher und vor allem günstiger geht. Immobilienkäufer zahlen in den Niederlanden beim Hauskauf nur halb so viele Nebenkosten wie in Deutschland – eine Folge der Deregulierung des Notarmarkts vor einigen Jahren. Die Notarkosten sind seitdem vom Kaufpreis unabhängig. So zahlen Hauskäufer nun deutlich weniger für den Grundbucheintrag. Zudem beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich zwei Prozent. In Deutschland schwankt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Eine Musterbauordnung könnte die Probleme verringern

Ein großer Unterschied besteht auch bei der Maklerprovision, zeigt eine Übersicht des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestags. In den Niederlanden zahlen Eigentümer beim Privatverkauf maximal zwei Prozent der Kaufsumme. Es gilt außerdem das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. In Deutschland gilt das Bestellerprinzip bislang nur für Mietwohnungen. Beim Immobilienkauf können Verkäufer und Käufer es halten, wie sie wollen. Das Bundesjustizministerium prüft allerdings derzeit, ob sich die Regelung auch auf Immobilienkäufe übertragen lässt.

Bei den deutschen Baugesetzen dürfte es noch einige Zeit dauern, bis sich am Status quo etwas ändert, prognostiziert IW-Ökonom Sagner. Grund: Um das Bauen zu vereinfachen, müssten sämtliche Bundesländer ihre Landesbauordnungen überarbeiten, müssten veraltete oder unnötige Verordnungen identifizieren und streichen – eine Mammutaufgabe. „Ein besserer Weg wäre deshalb eine Musterbauordnung, die offen für neue Technologien ist und auf viele Vorgaben verzichtet“, sagt Sagner. Eine solche Reform würde den steigenden Kosten entgegenwirken und Bauen in Deutschland wieder attraktiver machen.