Natürlich kann man es als Erfolg sehen, dass hierzulande der Bau von immerhin 1,2 Millionen neuen Wohnungen in nur drei Jahren „auf den Weg gebracht“ worden sei. So zumindest nannte es Bundesbauminister Horst Seehofer am Dienstag beim Wohngipfel. Gemessen an den 1,5 Millionen Neubauwohnungen, die sich die Politik zum Ziel gesetzt hatte bis zum Ende der Legislaturperiode, klingt das auch fast nach einer guten Quote. Aber es kommt eben doch – wie so oft – darauf an, welche Zahlen man als Referenzmaßstab nimmt, wenn man über Zielerreichungsgrade und Erfolge spricht. Zum einen sind die 1,2 Millionen Wohnungen längst noch nicht gebaut, viele davon sind lediglich genehmigt. Und zwischen der Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen klafft schon seit Jahren eine große Lücke, die inzwischen gut 750.000 Einheiten groß ist. Tatsächlich bezugsfertig werden hierzulande pro Jahr nur rund 300.000 neue Wohneinheiten.
Zum anderen lindern selbst die 1,2 Millionen angepeilten Wohneinheiten die große Not in den Städten beileibe nicht. Dort nämlich fehlen noch immer weit über eine Million Wohnungen. Deshalb kann der Bedarf aller Haushalte und Zuzügler schon seit Jahren nicht gedeckt werden und deshalb steigen die Mieten in den Ballungsräumen immer weiter – trotz Neubau, trotz diverser Wohngipfel und auch trotz Corona. Denn gebaut wird ironischerweise vorwiegend da, wo es ohnehin nur wenig Bedarf gibt. In Kleinstädten und im eher ländlichen Raum, so schlüsselt es auch das Wirtschaftsforschungsinstitut IW seit geraumer Zeit auf. Deutschland hinkt also nicht nur der Nachfrage hinterher, sondern baut auch am dringendsten Bedarf vorbei.
Der Wohngipfel und die Realität
Das klingt schon nicht mehr nach Erfolg, und gerade der Blick auf den sozialen Wohnungsbau ernüchtert: Den wähnt Seehofer „auf hohem Niveau“. Doch im Jahr 2019 wurden zwar 25.000 neue Sozialwohnungen gebaut (was nicht einmal zehn Prozent des Gesamtneubaus entspricht), zeitgleich sind aber 65.000 bereits bestehende Förderwohnungen aus der Sozialbindung gekippt – das heißt, dass sie nunmehr zu freien Preisen am freien Markt vermietet werden und damit für Sozialschwache zunehmend unbezahlbar werden. Trotz Neubau ist also die Zahl der Sozialwohnungen allein 2019 sogar um 40.000 Einheiten geschrumpft und der Schwund hält an. Pro Jahr, so sagt der Wohnungsverband GdW dezimiert sich die Zahl der Sozialwohnungen allein durch das Ende der Bindungsfristen um rund 43.000 Stück. Von den 2,6 Millionen Sozialwohnungen, die es noch 2002 gab, waren 2006 noch rund 2 Millionen übrig, heute sind es nur noch 1,1 Millionen. Eine Erfolgsstatistik sieht anders aus.
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Vor allem, wenn man etwas weiter in die Vergangenheit zurückblickt, als es die aktuelle Bundesregierung tut, fällt die noch viel größere Baulücke der Republik auf: Ja, das Land schafft es, zurzeit knapp 300.000 neue Wohnungen zu bauen. Das sind immerhin fast doppelt so viele wie noch 2010. Wer das jedoch feiert, der muss dazu sagen, dass er sich damit lediglich mit einem absoluten Tiefststandsjahr der Baugeschichte misst. Noch im Jahr 2005 lagen die Fertigstellungszahlen nämlich bei 250.000, im Jahr 2000 übertrafen die Neubauzahlen die jetzigen Werte mit rund 350.000 locker. Und Mitte der 90er-Jahre, als sich die Bundesrepublik vereinigungsbedingt im letzten Bauboom befand, da wurden stolze 600.000 neue Wohnungen pro Jahr errichtet. Also doppelt so viele wie heute nach zehn Jahren Hochkonjunktur am Bau. Gemessen daran arbeitet die Branche also heute – trotz aller Klagen über die Kapazitätsauslastung - nur mit halber Kraft. Kein Wunder also, dass Immobilienökonomen wie Michael Voigtländer sagen: Die Regierung habe ihre Neubauziele alles andere als erreicht.
Mangel an Bauland
Das wahre Problem aber liegt ohnehin woanders: Es sind weniger die langen Bauzeiten und schleppenden Genehmigungsverfahren, die dazu führen, dass mancherorts der Wohnraum so dramatisch knappt ist. Sondern es ist nach wie vor der Mangel an Bauland, der verhindert, dass gerade dort gebaut werden kann, wo auch gebaut werden muss. In den Großstädten nämlich, die Jahr für Jahr weiter neue Bewohner anziehen, und die deshalb Jahr für Jahr neue Rekorde bei den Mieten und den Kaufpreisen schreiben. Trotz aller Ausweitungen und Bauoffensiven hat der zehnjährige Bauboom nicht dazu geführt, dass sich der Wohnungsmarkt auch nur ansatzweise beruhigt. Denn genau dazu sollte der Wohngipfel von 2018 ja führen.
Es passierte eher das Gegenteil: Selbst 2020 schossen die Preise für Mieten und Eigentum noch weiter in die Höhe, trotz Corona wohlgemerkt. Also ungeachtet der schwersten Wirtschaftskrise, die dieses Land seit 70 Jahren erlebt hat. Zwar schwächt sich der Mietpreisanstieg in den Großzentren allmählich ab. Was aber nur daran liegt, dass viele Wohnungssuchende Mietpreise von 18 Euro oder mehr pro Quadratmeter nicht mehr zahlen können oder wollen. Und deswegen in die Randlagen und Außenbezirke abwandern, wo die Mieten inzwischen weitaus stärker zulegen als in Citylagen. Steigerungen um 20 bis 25 Prozent sind inzwischen in Randbezirken längst keine Seltenheit mehr. Und mit jedem neuen Mietspiegel, der nach einigen Jahren auch die arg gestiegenen Neumieten erfasst, steigen auch die Mieten für die langjährigen Bewohner.
Jeder, der sich gerne als Käufer aus dieser Mietpreisspirale befreien würde, gerät schon längst an seine Grenzen: Bei Quadratmeterpreisen von inzwischen 8000 bis 9000 Euro in München, 6500 in Frankfurt und über 5000 Euro in Berlin, wird die Luft für Kaufwillige immer dünner. Sogar in Städten wie Münster werden inzwischen Preise von rund 4200 Euro aufgerufen. Das macht aus einem Einfamilienhauserwerb in der Großstadt vielerorts schon ein Millionenprojekt. Die Durchschnittspreise fürs Eigenheim haben sich auf inzwischen 260.000 Euro erhöht. Vor zehn Jahren kam man laut Statistik noch mit 230.000 Euro aus.
Erwerb von Wohneigentum erleichtern
Und nicht nur die Hauspreise machen den Käufern zu schaffen, sondern auch die Nebenkosten, die sich prozentual am Hauswert bemessen und deshalb im Gleichlauf steigen. Wer sich heute eine Immobilie für 360.000 Euro zulegt, der muss rund 36.000 Euro für Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten hinlegen (obwohl letztere nun laut Gesetz hälftig von Käufern und Verkäufern getragen werden sollen). Und zusätzlich muss er mindestens 70.000 Euro an Eigenkapital für den Bankkredit mitbringen. Insgesamt muss er also gut 100.000 Euro aufbieten, um überhaupt Besitzer werden zu können. Bei der Hürde steigen sehr viele Kaufwillige aus. Folglich hat sich die Eigentümerquote in den vergangenen Jahren noch weiter verringert, auf 42 Prozent, statt sich zu erhöhen. Da helfen auch schöne Beispielrechnungen nichts, dass Kredite wegen der historischen Niedrigzinsen heute für Käufer viel leichter abzuzahlen sind also noch vor Jahren oder Jahrzehnten.
Es war einmal erklärtes Ziel der Bundesregierung, den Eigenheimerwerb der Bürger zu fördern. Tatsächlich wäre das auch schlau. Denn nichts verringert die Gefahr, später in die Altersarmut zu rutschen dermaßen wie der Eigenheimbesitz. Hauskäufer sparen ihr Leben lang mehr und haben am Ende ihres Berufslebens ein insgesamt größeres Vermögen angehäuft als Mieter. Selbst wenn man den Hauswert herausrechnet. Das sollte eigentlich das überzeugendste Argument für die Politik sein, den Bürgern den Eigentumserwerb so einfach wie möglich zu machen. Vor allem in Großstädten, wo angesichts steigender Mieten und eher stagnierender Gehälter und Renten die Wohnkosten sehr stark aufs verfügbare Einkommen der Bewohner durchschlagen werden in den kommenden Jahren.
Dass sie bisher genau das Gegenteil erreicht hat, sinkende Eigentümerquoten also, das ist die eigentliche Bilanz der Regierung drei Jahre nach dem Wohngipfel von 2018. Die Bundesrepublik hat insgesamt die zweitniedrigste Quote innerhalb der Europäischen Union. Wenn die Politik daran wirklich zügig etwas ändern will, könnte sie die Grunderwerbsteuer für Erstkäufer und Eigennutzer absenken – obwohl sie selber glänzend an dieser Steuer verdient. Sie müsste endlich mehr Bauland schaffen und eine Vision entwerfen, wie Ballungsräume wachsen sollen – statt nur die Mieten. Sie müsste Fördergelder verteilen, damit Eigenheimkäufer jeglichen Familienstands in Städten und Dörfern mehr alte Gebäude in Ortskernen sanieren – statt Baukindergeld nur an Familien zu verteilen, die so gern Neubauten auf die grüne Wiese setzen. Kurzum: Sie müsste, statt Mieten zu deckeln und dem Markt nachzulaufen lieber die Kaufwilligen einen Schritt voranbringen und den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Wenn sie das wirklich will.
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