Immobilien-KompassWo Wohnraum noch bezahlbar ist

Neubausiedlung in München
Neubausiedlung in München: Familiengerechte Wohnungen kosten in der bayrischen Landeshauptstadt 600.000 Euro
© dpa

Berlin-Kreuzberg, Wrangelstraße 66. Hier, mitten im Wrangelkiez, steht das zurzeit wohl berühmteste Wohngebäude der Hauptstadt. Ein unscheinbarer mehrgeschossiger Altbau mit Kohleöfen – und politischer Brisanz: In diesem Winter hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erstmals sein Vorkaufsrecht in einem sogenannten Milieuschutzgebiet genutzt und die Immobilie selbst erworben. „Durch den geplanten Verkauf aller Wohnungen bestand der dringende Verdacht, dass das Gebäude zum Objekt von Spekulation wird“, begründete der grüne Baustadtrat Hans Panhoff das Vorgehen.

Der Konkurrenzkampf um bezahlbaren Wohnraum wird vor allem in den Metropolen immer härter. Explodierende Mieten, rasant steigende Kaufpreise und der anschwellende Nachfrageüberhang sind zum Politikum geworden. Schenkten die Volksvertreter dem Thema lange wenig Aufmerksamkeit, mischen sie nun umso eifriger mit: Milieuschutz und Mietpreisbremse sollen der Gentrifizierung vorbeugen, Expressgenehmigungen den Bau von Großsiedlungen und Flüchtlingsunterkünften beschleunigen.

Kaufpreise von Bestandswohnungen
Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, März 2016

Der Handlungsdruck ist enorm: In den zehn Städten, die der Capital Immobilien-Kompass analysiert, haben die Kaufpreise im vergangenen Jahr abermals kräftig zugelegt: Das iib Dr. Hettenbach Institut (iib) ermittelte bei Neubauwohnungen in Köln einen Anstieg um fünf Prozent. In Berlin kletterten die Preise um sechs, in Stuttgart gar um zehn Prozent.

Eine neue familiengerechte Wohnung kostet in Städten wie Köln oder Düsseldorf über 350.000 Euro, in München sind mehr als 600.000 Euro fällig. Bei den Mieten sieht es nicht besser aus: In Düsseldorf zahlt man laut iib für eine Neubauwohnung im Schnitt pro Quadratmeter 12,62 Euro kalt, in München muss man mit 18,64 Euro kalkulieren. Laut Statistikbehörde Eurostat gibt jeder siebte Deutsche mehr als 40 Prozent seines Einkommens fürs Wohnen aus. In der Europäischen Union weisen nur Griechenland und Dänemark eine höhere Quote aus.

Wohl auch deshalb griff die Politik in Berlin-Kreuzberg jetzt symbolträchtig durch und kaufte kurzerhand ein Mietshaus – legitimiert durch den Milieuschutz im Bundesbaugesetz. Der gesteht Kommunen zu, in festgelegten Gegenden die Marktwirtschaft in Teilen außer Kraft zu setzen: Die Behörden dürfen nicht nur ein Vorkaufsrecht ausüben, sondern Eigentümern vorschreiben, was sie zu tun und zu lassen haben. So können sie Umbauten ablehnen, die der Aufwertung der Bauten dienen (zum Beispiel die Installation von Gäste-WCs oder die Vergrößerung der Balkone) oder Mieterhöhungen untersagen.

Die Möglichkeit, entsprechende Satzungen einzuführen, haben Kommunen bereits seit 1976, doch erst in den vergangenen zehn Jahren wurden in größerem Stil Zonen unter Schutz gestellt. In München gibt es mittlerweile 18 solcher Gebiete mit fast 120.000 betroffenen Wohnungen.

Wider den Wucher

Die im vorigen Sommer eingeführte Mietpreisbremse zielt ebenfalls darauf ab, Mietwucher und Gentrifizierung entgegenzuwirken. Im Juni wurde sie in Berlin eingeführt, mittlerweile gilt sie bundesweit in knapp 300 Kommunen: Wohnungseigentümer, die dort einen neuen Vertrag abschließen wollen, dürfen nicht mehr als zehn Prozent auf die ortsübliche Miete aufschlagen.

Monatsmieten von Bestandswohnungen
Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut, März 2016

In der Statistik macht sich das neue Instrument noch nicht bemerkbar. iib-Chef Peter Hettenbach wundert das kaum. Zum einen gelten jede Menge Ausnahmen. So sind etwa Neubauwohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. „Zum anderen fehlt das Instrumentarium zur Umsetzung des Gesetzes“, so Hettenbach – vor allem ein rechtssicherer Mietspiegel: Die Zahlenschau soll Mietern und Vermietern helfen, einen fairen Preis zu ermitteln. In vielen Kommunen wird eine solche Übersicht jedoch gar nicht erhoben, in anderen streitet man vor Gericht über die Aussagekraft der Zahlen oder die Methode, wie sie zustande gekommen sind.

Vor allem lösen weder Milieuschutz noch Mietpreisbremse das dringendste Problem vieler Großstädte: den Mangel an Wohnungen. Angeheizt durch günstige Darlehen (und mäßig verzinste Anlagealternativen) steigt die Nachfrage nach Immobilien seit Jahren. „Baugeld ist so billig, dass es immer einfacher wird, Eigentum zu erwerben“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Das treibt die Preise weiter in die Höhe.“

In den Top-Ten-Städten gilt das in besonderem Maße, weil diese ständig neue Einwohner anziehen – darunter viele Singles und Paare, was die Zahl der benötigten Wohneinheiten nochmals erhöht. Dass sich die Lage in absehbarer Zeit entspannt, erwartet kaum ein Experte. Während die Versorgung mit Luxusimmobilien in den meisten Metropolen gedeckt ist, mangelt es fast überall an günstigen Wohnungen.

Der neue Capital-Immobilien-Kompass: Hier finden Sie detaillierte Informationen zu rund 11.000 Orten in ganz Deutschland, die laufend aktualisert werden.

Aktuelle Immobilienpreise und detaillierte Karten für alle Wohnviertel Deutschlands finden Sie im Capital Immobilien-Kompass:

immobilien-kompass.capital.de

Der Zustrom von bislang zwei Millionen Geflüchteten nach Deutschland verschärft die Situation, wie eine aktuelle Studie der Universität Freiburg im Auftrag des Immobilienverbands IVD zeigt. Bis 2020 müssten jährlich fast 500.000 Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken, so Studienautor Bernd Raffelhüschen, 174.000 mehr als bislang angenommen.

Seit sieben Jahren steigt die Zahl der Baugenehmigungen in den Immobilien-Hotspots. Jetzt legen Bürgermeister und Baudezernenten noch einmal nach. Ein neues Baurecht erlaubt ihnen seit Herbst vorigen Jahres, Unterkünfte für Asylbewerber zügiger zu genehmigen. So wird etwa die Bürgerbeteiligung bei Bebauungsplanverfahren bei dringlichen Projekten eingeschränkt.

Die „Expressbauten“ rufen vielerorts Anwohner auf den Plan. Sie gehen auf die Straße oder ziehen vor Gericht, weil sie fürchten, dass Unterkünfte für mehrere Hundert Flüchtlinge im Viertel ihre Eigenheime entwerten. In mehreren Fällen mussten Kommunen bereits den Kürzeren ziehen. So untersagte das Verwaltungsgericht Hamburg kürzlich im Stadtteil Klein Borstel den Bau einer Unterkunft für 700 Asylbewerber. In Neugraben, südlich der Elbe, entschied man sich zunächst aufgrund der Bürgerproteste, ein geplantes Flüchtlingsdorf nur halb so groß zu bauen wie ursprünglich geplant. Jetzt wurde der Bauantrag komplett abgelehnt.

Wo sich Kaufen noch lohnt

In dieser Gemengelage aus Bürgerzoff, staatlichen Eingriffen und weiter anziehenden Preisen für Wohnraum wird es immer schwieriger für Immobilien-Interessenten zu entscheiden, ob es sich noch lohnt, etwas zu kaufen – und falls ja, in welcher Gegend.

Wohnungen oder Häuser in A-Lagen in Stuttgart, München oder Köln kommen oft nicht mehr infrage. Für Eigennutzer sind sie meist unerschwinglich, für Kapitalanleger nicht rentabel. Wer seine Immobilie selbst bewohnen will, folgt bei der Standortwahl meist individuellen Vorlieben. Bei den finanziellen Erwägungen sollte neben dem persönlichen Budget die mögliche Wertentwicklung eine Rolle spielen.

Kleines Rendite ABC

Käufer, die ihre Immobilie – jetzt oder später – vermieten wollen, müssen stärker denn je darauf achten, dass sie eine ausreichend hohe Bruttomietrendite erzielen. Nach Abzug einmaliger Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer sowie laufender Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie sollten nach Ansicht von iib-Chef Hettenbach mindestens vier Prozent übrig bleiben. Nur dann seien die Einnahmen groß genug, um nach einem möglichen Zinsanstieg in ein paar Jahren den Bankkredit weiter bedienen zu können. „Leider haben viele Anleger im Hype der vergangenen Jahre diesen Sicherheitsaspekt aus den Augen verloren“, beklagt der Immobilienökonom.

Weil die Kaufpreise den Mieten vielerorts enteilt sind, schrumpfen die Renditen auf breiter Front. Selbst in einer Stadt wie Leipzig, wo Kapitalanleger in den vergangenen Jahren einen Bonus gegenüber Besitzern von Immobilien in westdeutschen Städten einstreichen konnten, lassen sich kaum mehr vier Prozent erwirtschaften. In München steht bei Objekten in gefragten Gegenden eine Eins vor dem Komma. „In guten und sehr guten Lagen sind die erzielbaren Renditen heute nur noch halb so hoch wie vor sechs Jahren“, sagt Andreas Schulten, Vorstand der Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa.

Allein deshalb lohnt es sich, neue, bislang weniger beachtete Viertel in Erwägung zu ziehen. In München etwa entstehen zurzeit zahlreiche neue Quartiere auf ehemaligen Kasernengeländen, Fabrikarealen oder Brachen. Makler prophezeien Stadtteilen wie Allach-Untermenzing, Giesing oder Obersendling eine große Zukunft.

Garantien hierfür gibt es allerdings keine. Und längst nicht jedes angebliche Zukunftsquartier entwickelt sich wie gewünscht. So wird das rechtsrheinische Kalk in Köln seit Jahren als neues In-Viertel gehandelt. Trotzdem geht es mit dem Stadtteil nicht recht voran.

Altbau Berlin

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Der Trend zu günstigeren Wohnungen in günstigeren Lagen ist trotzdem stabil. Auch in Berlin werde es sich auszahlen, auf „bezahlbares Wohnen“ zu setzen, meint Jürgen Michael Schick. „Mittlere Lagen und Preisklassen werden dauerhaft nachgefragt“, sagt der IVD-Präsident.

Wer als Selbstnutzer mit seinem Budget klarkommen will, muss gegebenenfalls jenseits der Stadtgrenzen suchen. So sind etwa im Landkreis Harburg vor den Toren Hamburgs Eigenheime im Schnitt 40 Prozent billiger als in der Hansestadt, Eigentumswohnungen sogar 44 Prozent, wie Daten des Analysehauses Empirica zeigen.

Neue Genügsamkeit

In den Metropolen selbst kann man den hohen Preisen nur die Stirn bieten, indem man kleinere Objekte kauft. „Mieter und Käufer werden angesichts der weiter steigenden Mieten und Kaufpreise zunehmend bescheidener“, beobachtet Bulwiengesa-Vorstand Schulten. Die klassische Wohnung mit 100 bis 120 Quadratmetern sei nicht mehr so gefragt. Stattdessen begnügten sich Paare oft mit 60 und Familien mit 90 Quadratmetern.

Projektentwickler und Wohnungsgesellschaften stellen sich langsam auf die neue Genügsamkeit ein. In Berlin hat das landeseigene Unternehmen Stadt und Land zum Beispiel beim Bau von 62 neuen Wohnungen an der Katharina-Boll-Dornberger-Straße in Adlershof die Dimensionen reduziert: Die kleinsten Einheiten messen gerade einmal 40 Quadratmeter, die größten 110 Quadratmeter. Ursprünglich waren 60 bis 130 Quadratmeter geplant.

Insgesamt sind in der Hauptstadt zurzeit zehn neue Siedlungen mit rund 50.000 Wohnungen in Planung – so viel wie nie zuvor. Neben Objekten für schmale Budgets gibt es allerdings nach wie vor auch Prestigevorhaben. Auch in Berlin. Auch in Kreuzberg: Im Graefekiez, in der Gegend um die Bergmannstraße und auch im Wrangelkiez werden weiterhin Wohnungen saniert und schicke Lofts errichtet. Altbauwohnungen kosteten hier zuletzt im Mittel 3700 Euro pro Quadratmeter – 13 Prozent mehr als 2014. Die Durchschnittsmieten kletterten erstmals über die symbolträchtige 10-Euro-Marke.

Bei der Zahl der neuen Wohnungen musste der Bezirk jüngst ebenfalls eine Niederlage einstecken: Auf der Cuvrybrache machte ein Investor, der für 175 Mio. Euro gut 300 Wohnungen errichten wollte, einen Rückzieher. Das Unternehmen war bereit, zehn Prozent Sozialwohnungen zu bauen, gefordert werden in Berlin 25 Prozent. Jetzt zieht hier womöglich Gewerbe ein.

Der Beitrag ist zuerst in Capital 5/2016 erschienen. Interesse an Capital? Hier können Sie sich die iPad-Ausgabe herunterladen. Hier geht es zum Abo-Shop, wenn Sie die Print-Ausgabe bestellen möchten.