Immobilien-KompassWo Wohnraum noch bezahlbar ist

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Wo sich Kaufen noch lohnt

In dieser Gemengelage aus Bürgerzoff, staatlichen Eingriffen und weiter anziehenden Preisen für Wohnraum wird es immer schwieriger für Immobilien-Interessenten zu entscheiden, ob es sich noch lohnt, etwas zu kaufen – und falls ja, in welcher Gegend.

Wohnungen oder Häuser in A-Lagen in Stuttgart, München oder Köln kommen oft nicht mehr infrage. Für Eigennutzer sind sie meist unerschwinglich, für Kapitalanleger nicht rentabel. Wer seine Immobilie selbst bewohnen will, folgt bei der Standortwahl meist individuellen Vorlieben. Bei den finanziellen Erwägungen sollte neben dem persönlichen Budget die mögliche Wertentwicklung eine Rolle spielen.

Kleines Rendite ABC

Käufer, die ihre Immobilie – jetzt oder später – vermieten wollen, müssen stärker denn je darauf achten, dass sie eine ausreichend hohe Bruttomietrendite erzielen. Nach Abzug einmaliger Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer sowie laufender Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie sollten nach Ansicht von iib-Chef Hettenbach mindestens vier Prozent übrig bleiben. Nur dann seien die Einnahmen groß genug, um nach einem möglichen Zinsanstieg in ein paar Jahren den Bankkredit weiter bedienen zu können. „Leider haben viele Anleger im Hype der vergangenen Jahre diesen Sicherheitsaspekt aus den Augen verloren“, beklagt der Immobilienökonom.

Weil die Kaufpreise den Mieten vielerorts enteilt sind, schrumpfen die Renditen auf breiter Front. Selbst in einer Stadt wie Leipzig, wo Kapitalanleger in den vergangenen Jahren einen Bonus gegenüber Besitzern von Immobilien in westdeutschen Städten einstreichen konnten, lassen sich kaum mehr vier Prozent erwirtschaften. In München steht bei Objekten in gefragten Gegenden eine Eins vor dem Komma. „In guten und sehr guten Lagen sind die erzielbaren Renditen heute nur noch halb so hoch wie vor sechs Jahren“, sagt Andreas Schulten, Vorstand der Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa.

Allein deshalb lohnt es sich, neue, bislang weniger beachtete Viertel in Erwägung zu ziehen. In München etwa entstehen zurzeit zahlreiche neue Quartiere auf ehemaligen Kasernengeländen, Fabrikarealen oder Brachen. Makler prophezeien Stadtteilen wie Allach-Untermenzing, Giesing oder Obersendling eine große Zukunft.

Garantien hierfür gibt es allerdings keine. Und längst nicht jedes angebliche Zukunftsquartier entwickelt sich wie gewünscht. So wird das rechtsrheinische Kalk in Köln seit Jahren als neues In-Viertel gehandelt. Trotzdem geht es mit dem Stadtteil nicht recht voran.

Altbau Berlin

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Der Trend zu günstigeren Wohnungen in günstigeren Lagen ist trotzdem stabil. Auch in Berlin werde es sich auszahlen, auf „bezahlbares Wohnen“ zu setzen, meint Jürgen Michael Schick. „Mittlere Lagen und Preisklassen werden dauerhaft nachgefragt“, sagt der IVD-Präsident.

Wer als Selbstnutzer mit seinem Budget klarkommen will, muss gegebenenfalls jenseits der Stadtgrenzen suchen. So sind etwa im Landkreis Harburg vor den Toren Hamburgs Eigenheime im Schnitt 40 Prozent billiger als in der Hansestadt, Eigentumswohnungen sogar 44 Prozent, wie Daten des Analysehauses Empirica zeigen.

Neue Genügsamkeit

In den Metropolen selbst kann man den hohen Preisen nur die Stirn bieten, indem man kleinere Objekte kauft. „Mieter und Käufer werden angesichts der weiter steigenden Mieten und Kaufpreise zunehmend bescheidener“, beobachtet Bulwiengesa-Vorstand Schulten. Die klassische Wohnung mit 100 bis 120 Quadratmetern sei nicht mehr so gefragt. Stattdessen begnügten sich Paare oft mit 60 und Familien mit 90 Quadratmetern.

Projektentwickler und Wohnungsgesellschaften stellen sich langsam auf die neue Genügsamkeit ein. In Berlin hat das landeseigene Unternehmen Stadt und Land zum Beispiel beim Bau von 62 neuen Wohnungen an der Katharina-Boll-Dornberger-Straße in Adlershof die Dimensionen reduziert: Die kleinsten Einheiten messen gerade einmal 40 Quadratmeter, die größten 110 Quadratmeter. Ursprünglich waren 60 bis 130 Quadratmeter geplant.

Insgesamt sind in der Hauptstadt zurzeit zehn neue Siedlungen mit rund 50.000 Wohnungen in Planung – so viel wie nie zuvor. Neben Objekten für schmale Budgets gibt es allerdings nach wie vor auch Prestigevorhaben. Auch in Berlin. Auch in Kreuzberg: Im Graefekiez, in der Gegend um die Bergmannstraße und auch im Wrangelkiez werden weiterhin Wohnungen saniert und schicke Lofts errichtet. Altbauwohnungen kosteten hier zuletzt im Mittel 3700 Euro pro Quadratmeter – 13 Prozent mehr als 2014. Die Durchschnittsmieten kletterten erstmals über die symbolträchtige 10-Euro-Marke.

Bei der Zahl der neuen Wohnungen musste der Bezirk jüngst ebenfalls eine Niederlage einstecken: Auf der Cuvrybrache machte ein Investor, der für 175 Mio. Euro gut 300 Wohnungen errichten wollte, einen Rückzieher. Das Unternehmen war bereit, zehn Prozent Sozialwohnungen zu bauen, gefordert werden in Berlin 25 Prozent. Jetzt zieht hier womöglich Gewerbe ein.

Der Beitrag ist zuerst in Capital 5/2016 erschienen. Interesse an Capital? Hier können Sie sich die iPad-Ausgabe herunterladen. Hier geht es zum Abo-Shop, wenn Sie die Print-Ausgabe bestellen möchten.