ImmobilienWie Sie sich mit Ihren Nachbarn arrangieren

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Die Mehrheit bestimmt

Was erlaubt ist und was nicht, entscheidet die jährlich stattfindende Eigentümerversammlung. Sie dient als eine Art Hausbesitzerparlament, in dem jeder Eigner jeweils eine Stimme hat. In der Regel reicht für kleinere Beschlüsse (wie den Austausch des Hausmeisters oder die Verteilung von Nebenkosten) die einfache Mehrheit. Bei größeren Baumaßnahmen wie einer Fassadensanierung oder Dachdämmung ist die Zustimmung von 75 Prozent der Eigentümer erforderlich. Geht es gar um Fragen, die das Gesamtbild des Gebäudes verändern, müssen die Eigentümer die geplante Maßnahme einstimmig absegnen.

Dies verdeutlicht, wie schwierig es gerade bei kleinen Gemeinschaften sein kann, zu Beschlüssen zu kommen: Stimmt in einem Dreifamilienhaus auch nur eine Partei gegen eine neue Dacheindeckung, kann sie das Projekt auf Jahre hinaus verhindern und so einen gehörigen Sanierungsstau auslösen. Jedenfalls so lange, bis das Dach undicht wird, denn dann muss zwingend repariert werden, um größeren Schaden von der Eigentümergemeinschaft abzuwenden.

Die Ausgaben für alle Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum tragen grundsätzlich alle Parteien gemeinsam. Der Rechnungsbetrag wird aber nicht gleichmäßig auf alle umgelegt, sondern abhängig von der Größe des Miteigentumsanteils: Der Eigentümer einer großen Wohnungen zahlt also mehr als der einer kleinen. Diese Regel gilt auch für die Umlage der gemeinschaftlichen Betriebskosten (etwa für Grundsteuern, Müllabfuhr, Gartenpflege) und Instandhaltungsrücklagen, die jeder Miteigentümer trägt, also das Hausgeld. Welchen Anteil die eigene Wohnung am Gesamteigentum hat, ist in der Teilungserklärung festgehalten.

Zu guter Letzt gibt es noch die Haus- oder Gemeinschaftsordnung, auf die sich die Hauseigentümer geeinigt haben. Sie kann zum Beispiel festlegen, ob in den Wohnungen Haustiere gehalten werden dürfen. Nur therapeutisch notwendige Tiere wie Blindenhunde müssen zwingend erlaubt sein, alles andere kann die Eigentümergemeinschaft untersagen.

Auch das Musizieren kann laut Hausordnung verboten sein. Man sollte daher unbedingt die Hausordnung lesen, bevor man eine Wohnung kauft. Stehen keine einschränkenden Tier- oder Musikklauseln drin, ist alles erlaubt, solange es die Mitbewohner nicht durch Gestank oder durch Lärm zu Ruhezeiten stört.

Wohnungseigentümer dürfen ihre Unterkunft übrigens auch nach Belieben vermieten oder Partner und Freunde darin wohnen lassen. Letzteres jedenfalls, solange eine Wohnung nicht als überbelegt gilt – hier gilt die Faustformel von zehn Quadratmetern pro Person über sechs Jahre. Eine Vermietung an Feriengäste allerdings kann die Teilungserklärung untersagen, hier sollte man nachschauen. Schwierig wird es, wenn der eigene Mieter die Hausordnung nicht einhält und die Gemeinschaft stört.

Notfalls kann man selbst als Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft auf Abstellen der Störung und auf Schadensersatz verklagt werden. Und darauf sollte man es lieber nicht ankommen lassen.