ImmobilienSo wird man teure Hypotheken los

Symbolbild: Banknoten
Symbolbild: Banknoten

So günstig war Baugeld noch nie: Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit kosten derzeit zwischen 0,8 und 0,9 Prozent, zeigt eine Statistik des Darlehensvermittlers Interhyp. Im Jahr 2010 mussten Hauskäufer noch durchschnittlich vier Prozent für ihren Kredit berappen. Eigentümer, die ihre Finanzierung zu den alten Konditionen abgeschlossen haben, dürften mit Frust auf die aktuellen Zinsen schauen – und sich wünschen, ihren bestehenden Kredit abzulösen und gegen ein günstigeres Darlehen zu tauschen.

Meist ist im Darlehensvertrag eine Zinsbindung von zehn Jahren oder länger vereinbart. Aus Bequemlichkeit warten viele Menschen den Ablauf dieser Frist ab, bevor sie sich Gedanken um eine Umschuldung machen. Damit lassen sie bares Geld liegen, sagen Experten.

Ein Beispiel: Wer vor zehn Jahren einen Kredit über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent abgeschlossen hat und die Restschuld zu einem Zins von 0,8 Prozent weiterfinanziert, spart über die nächsten zehn Jahre insgesamt rund 20.000 Euro. „Im Vergleich zum früheren Kredit zahlen Kunden bei einer Anschlussfinanzierung derzeit oft nur ein Viertel oder ein Fünftel der Zinskosten“, erklärt Mirjam Mohr, die als Vorstandsmitglied beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp das Privatkundengeschäft betreut. Selbst kleine Zinsunterschiede ergeben über die Jahre eine stolze Summe. So sparen Eigentümer bereits bei einer Differenz von 0,02 Prozentpunkten im Vergleich zum teuren Altkredit rund tausend Euro, wenn der Kredit nach der Umschuldung noch weitere zehn Jahre läuft.

Nach zehn Jahren Sonderkündigungsrecht bei Hauskredit

Kreditinstitute haben in der Regel wenig Interesse an einer Umschuldung. Grund ist auch hier das gesunkene Zinsniveau: Wenn die Bank das zurückgezahlte Geld erneut als Hauskredit vergibt, muss sie das zu einem niedrigeren Zins tun. Die Bank verdient also weniger, als wenn der Kunde das gesamte Darlehen zum alten Zinssatz finanziert. Wer seinen Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, muss deshalb in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Ausnahme: Haben Kreditnehmer das Darlehen vor mehr als zehn Jahren abgeschlossen, steht ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie dürfen ihren Kredit dann mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen.

Ob sich eine Umschuldung auch für Darlehen lohnt, die Käufer vor weniger als zehn Jahren abgeschlossen haben, hängt von der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ab. Seit 2010 darf diese nicht mehr als ein Prozent der Kreditsumme betragen. Vorher waren es fünf Prozent. In der Praxis zahlen viele Bankkunden trotzdem drauf, zeigt eine Studie der Verbraucherzentrale Bremen. Die Verbraucherschützer haben 733 Fälle aus den Jahren 2017 bis 2019 untersucht und analysiert, wie viel Geld Banken ihren Kunden für eine vorzeitige Kreditablösung in Rechnung gestellt haben. Ergebnis: Im Schnitt forderten die Anbieter knapp über zehn Prozent der offenen Restschuld als Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Marktwächter kritisieren, dass sich viele Institute bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht an sämtliche Vorgaben des Bundesgerichtshofs halten. So müssen Banken laut einem Urteil aus dem Jahr 2016 vertragliche Sondertilgungsrechte zugunsten des Kreditnehmers berücksichtigen – schließlich hätte dieser sein Darlehen über die Sondertilgung auch ohne Strafzahlung abzahlen können. In der Praxis nehmen es die Banken damit aber nicht so genau. „In mindestens acht Prozent der untersuchten Fälle wurden die vertraglichen Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt oder die laufende Tilgung zu niedrig angesetzt“, sagt Philipp Rehberg, Experte für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Bremen. Das sei angesichts der eindeutigen Rechtsprechung nicht nachvollziehbar.

Bei Annuitätendarlehen sparen Eigentümer am meisten, wenn sie nach der Umschuldung die Höhe der monatlichen Raten nicht ändern. Beim Klassiker unter den Baukrediten setzt sich die Monatsrate näm­lich zu gleichen Teilen aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammen. Bleibt die Kreditrate unverändert bei zugleich niedrigeren Zinsen, lässt sich das Darlehen mit einer Umschuldung deutlich schneller abbezahlen.