Capital erklärtWas Sie über den Mietendeckel wissen müssen

Bald kommt der Deckel drauf: Die Wohnungsmieten in Berlin dürfen die nächsten fünf Jahre nicht mehr steigen.Bild von Urbanaut auf Pixabay


In unserer Reihe Capital erklärt geben wir einen komprimierten Überblick zu aktuellen Wirtschaftsthemen. Diesmal: der Mietendeckel – mit Nadine Oberhuber, die bei Capital für die Themen Geldanlage, Immobilien und Versicherungen zuständig ist.


In Berlin gilt seit Ende Oktober der Mietendeckel. Was heißt das genau?

Zwei wichtige Regelungen stehen im neuen Gesetz zur Mietenbegrenzung: Erstens gilt ein Mietenstopp für fünf Jahre. Ab jetzt dürfen also keine Mieterhöhungen mehr stattfinden. Das gilt für alle bestehenden Verträge und in allen Häusern, die vor 2014 gebaut wurden – und zwar rückwirkend zum 18. Juni. Es betrifft insgesamt rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Ab 2022 dürfen Vermieter aber einen kleinen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent jährlich verlangen und auf die Miete aufschlagen.

Cover der neuen Capital
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Zweitens legt das Gesetz auch verbindliche Miet-Obergrenzen fest, die nicht überschritten werden dürfen. Sie variieren je nach Baujahr des Hauses und je nach Ausstattung. Dazu kommt je nach Wohnlage noch ein kleiner Aufschlag oder Abzug. Insgesamt darf nun nur noch höchstens ein Quadratmeterpreis von 9,80 Euro verlangt werden, sagt das Gesetz. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat als Grundlage die Werte aus dem Mietspiegel von 2013 genommen und sie bis heute fortgeschrieben. Dabei hat sie leichte Erhöhungen draufgerechnet, wie sie der Steigerung der Reallöhne seit 2013 entsprechen.

Es gibt aber auch noch einige Zusatzregelungen: So können Mieter, die bereits länger in ihren Wohnungen wohnen und deren Miete mehr als 20 Prozent über der festgesetzten Obergrenze liegt, eine Minderung ihrer Miete bis auf die Maximalhöhe verlangen. Bei Mieterwechseln gilt: Der Vermieter darf denselben Mietpreis ansetzen, den er schon im Juni 2019 verlangt hat – aber nur sofern der unter der Obergrenze liegt. Und Eigentümer, die bisher nur sehr niedrige Mieten unter 5 Euro verlangt haben, dürfen bei Neuvermietungen künftig nicht etwa die Preise bis zur Obergrenze anheben – sondern sie dürfen nur auf maximal 5,02 Euro je Quadratmeter aufstocken. So soll vor allem günstiger Wohnraum erhalten bleiben. Doch gerade diese Sonderegelung empfinden jene Eigentümer als große Benachteiligung, die sich als soziale Vermieter sehen.

Mietendeckel als Reaktion aufs Enteignungsbegehren

Wie kam es zu dieser drastischen Maßnahme?

Es hat ja schon monatelang Demonstrationen in Berlin gegeben und sogar den Ruf nach Enteignung der großen Wohnungskonzerne. All das hat sich daran entzündet, dass die Mieten in den letzten Jahren enorm gestiegen sind. In vielen Stadtvierteln haben sie sich seit 2007 verdoppelt oder sogar mehr als verdoppelt. Obwohl das verfügbare Einkommen der Haushalte im selben Zeitraum kaum zugenommen hat. Inzwischen wenden viele Berliner Haushalte mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete auf. Das ist zu viel, sagen Ökonomen. Im Grunde war das Gesetz die vorauseilende Reaktion des Berliner Senats, um dem angestrebten Volksbegehren zur Enteignung den Wind aus den Segeln zu nehmen. Die rot-rot-grüne Regierung will damit die ständigen Mietsteigerungen beenden und den Mietwucher stoppen, so sagt sie selbst.

Wird das Gesetz vor dem Verfassungsgericht Bestand haben?

Da sind sich die Experten uneins. Die Berliner CDU-Fraktion hat angekündigt, eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht einzureichen. Und die Bundestagsfraktion der CDU/CSU denkt offenbar auch darüber nach. Die entscheidende Frage beim Berliner Mietendeckel ist: Darf ein Bundesland überhaupt so einen weitreichenden Eingriff ins Miet- und Eigentumsrecht auf eigene Faust beschließen – und umsetzen?

Staatsrechtler sagen: Die Länder haben unbestritten eine Gesetzgebungskompetenz in Fragen des Wohnungswesens, so steht es auch im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB. Deshalb könnte das Einfrieren der Mieten für mehrere Jahre rechtsgültig sein. Aber: Ob ein Bundesland deshalb im Alleingang auch eine Mietobergrenze festlegen darf, bezweifeln etliche Juristen. Die Obergrenze nämlich greife womöglich zu stark ins Vertragsrecht ein und beschneide unzulässigerweise die Eigentumsrechte der Vermieter, argumentieren die Kritiker. Wenn das Verfassungsgericht mehrheitlich diese Ansicht teilt – und Karlsruhe hat schon Hinweise in diese Richtung gegeben – dann müssten die Obergrenzen wieder aus dem Berliner Gesetz getilgt werden. Das Einfrieren der Mieten aber könnte trotzdem weiter gelten. Womöglich läuft es darauf hinaus.

Vermieter argumentieren, sie hätten durch den Mietendeckel nur Nachteile. Was ist da dran?

Natürlich werden Vermieter in Schranken verwiesen: Sie können nicht mehr ausloten, welche Maximalpreise Mieter noch zu zahlen bereit sind, nur um in Berlin Mitte zu wohnen, im Prenzlauer Berg oder im Grunewald. Und Eigentümer können künftig zwar ihre Häuser und Wohnungen aufwendig modernisieren, dürfen dann aber maximal 1 Euro auf die Quadratmetermiete aufschlagen. Das kann vor allem bei teuren energetischen Modernisierungen dazu führen, dass die Eigentümer erst einmal draufzahlen. Man muss allerdings auch sehen, dass solche Modernisierungen bisher oft von Wohnungskonzernen dazu genutzt wurden, ihren Gebäudebestand zu veredeln – auf Kosten der Mieter, die bei solchen Umbauten üppig zur Kasse gebeten werden konnten.

An einer Stelle kann man sich wirklich fragen, wie gerecht die Miet-Obergrenzenregelung ist: Wenn gerade Eigentümer, die nur geringe Mieten verlangen, diese künftig nicht mehr anheben dürfen – während diejenigen, die schon heute 10 Euro verlangen, oder 15 Euro und mehr im Neubau, das auch weiterhin tun können. Da sollte man wenigstens bei Neuvermietungen Ausnahmen von der 5-Euro-Grenze machen.

Wohnungskauf – Fehlinvestition oder Fehlkalkulation?

Ein Argument der Gesetzesgegner kann ich nicht nachvollziehen: Dass alle Häuser verfallen und verwahrlosen würden, nur weil man die Mieten für fünf Jahre einfriert. Die allermeisten Privatbesitzer von Immobilien – und das ist die Mehrzahl der Vermieter hierzulande – passen die Mieten ohnehin über viele Jahre nicht an. Weil ihnen gute Langfristmieter wichtiger sind als stetige Mieterhöhungen. Das Moratorium merken also viele nicht einmal. Und für die nötige Instandhaltung stehen ihnen künftig genau die Mieteinnahmen und –überschüsse zur Verfügung, die sie bereits heute kassieren. Und reinvestieren. Nun wettern ja besonders Neubesitzer, dass sich ein Wohnungskauf für sie plötzlich als teure Fehlinvestition entpuppt. Die müssen sich fragen lassen: Haben sie dann überhaupt mit realistischen Zahlen gerechnet, beim Kaufpreis und der erzielbaren Jahresmiete? Oder haben gerade sie darauf spekuliert, dass sich die Mieten weiter so irre steigern lassen wie in den vergangenen Ausnahmejahren? Das dürfte dann wirklich eine Fehlkalkulation gewesen sein.

Was könnte ich als Berliner Mieter nun fordern?

Das kommt natürlich darauf an, wie Sie wohnen, ob im Altbau, Neubau oder Plattenbau – und zu welchen Konditionen. Wenn der Vertrag schon lange läuft, ändert das Gesetz für Sie vermutlich überhaupt nichts, außer dass Sie in den nächsten fünf Jahren keine Mieterhöhung fürchten müssen. Sind Sie gerade erst umgezogen, dann zahlen Sie vermutlich mehr als jene 6 bis 8 Euro, die in älteren Gebäuden nun als Mietobergrenze gelten. Dann können Sie von Ihrem Vermieter eine Mietsenkung fordern. Erst recht, wenn Ihr Quadratmeterpreis über den 9,80 Euro liegt, die nun als Maximalwert gelten. Tatsächlich werden sich aber viele Mieter zweimal überlegen, ob sie sich wirklich mit ihrem Wohnungseigentümer anlegen wollen, so lange Wohnraum in der Großstadt weiter knapp bleibt.

Hat die Sache das Potenzial, zum Präzedenzfall zu werden?

Nehmen wir mal an, das Verfassungsgericht erklärt das Mietendeckel-Gesetz tatsächlich für verfassungskonform, oder zumindest den Mietenstopp. Dann werden sicherlich auch andere Stadtstaaten oder Bundesländer über die Einführung neuer Gesetze für ihre Wohnungsmärkte nachdenken. Zumindest die Großstädte mit den ärgsten Preissteigerungen könnten über Mietsteigerungsstopps diskutieren. Aber man muss auch eines sehen: In den wenigsten Ländern sind derart drastische Gesetze zu erwarten, weil es nicht viele mehrheitlich rot geprägte Landesregierungen hierzulande gibt. Mit CDU, CSU oder FDP wäre so etwas nämlich sicher nicht zu machen.