Capital erklärtWas Sie über den Immobilienmarkt 2019 wissen sollten

Seite: 2 von 3

Was bedeutet der Preisanstieg für Käufer? Wird Wohneigentum unerschwinglich?

Für Durchschnittsbürger wird es in den Metropolen tatsächlich zunehmend unerschwinglich, sagen Zahlen von Immobilienanalysten: Normalverdiener müssen monatlich schon 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kreditrate oder die Miete im Neubau ausgeben. Alles über 30 Prozent ist aber zu viel, sagen Immobilienökonomen. Wir müssen aber immer differenzieren, weil die Preise bundesweit deutlich auseinanderklaffen: In München kostet eine Doppelhaushälfte rund eine Million Euro, dort muss man tatsächlich Millionär sein. In Berlin bekommt man Haushälften schon für 300.000 Euro, das ist für viele noch erschwinglich. Und es gibt noch Regionen draußen auf dem Land, in denen man ältere Häuser für 70.000 Euro bekommt.

Neben den Preisen muss man aber auch auf die Einkommen schauen, da ist die Schere weit auseinander gegangen: Die Immobilienpreise sind in vielen Regionen erheblich stärker gestiegen, als die Einkommen im selben Zeitraum. Nun machen gesunkene Zinsen die Preisanstiege teilweise wieder wett, aber eben nicht die überproportional hohen Anstiege in den Metropolen. Wie erschwinglich ist der Immobilienkauf heute noch? Dazu gibt es diese Zahlen: Für das Abtragen eines Kredits für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zahlt man in Berlin, Hamburg und Stuttgart im Schnitt 1100 bis 1300 Euro im Monat. Im Umland von Stuttgart ist es mit 700 bis 900 Euro schon deutlich weniger. Dagegen muss man in München für die gleiche Wohnung 2000 Euro monatlich abtragen. Das dürften sich nur wenige leisten können.

Muss mehr gebaut werden? Und was kann man tun, um den Wohnungsbau anzuschieben?

Bauen ist die absolut einzige Lösung. Im Moment wird noch immer viel zu wenig gebaut, zu langsam und an der falschen Stelle. Viele Wohnungen entstehen in Mittel- und Kleinstädten, dort ist der Bedarf aber größtenteils schon übererfüllt. Dagegen liegen die Großstädte weit hinterm Bedarf zurück. Vor allem braucht es dort mehr kleinere Wohnungen und nicht noch mehr Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen für 800.000 Euro aufwärts, die Investoren massenhaft errichten. Das ist überhaupt nicht das, was der Markt braucht, denn in 80 Prozent der Stadthaushalte leben nur ein oder zwei Personen.

Das Hauptproblem ist: Es gibt zu wenig Bauland. Gerade in den Städten, wo die meisten Wohnungen gebraucht werden, gibt es nicht genug Fläche, die noch bebaut werden kann, weil die Städte viel zu langsam neues Bauland ausweisen. Öffentliche Beteiligungen verlängern Bauprozesse außerdem oft jahrelang und auch das Erteilen von Baugenehmigungen dauert ewig, weil Mitarbeiter in den Ämtern fehlen. Die Kommunen müssen viel weitsichtiger in die Zukunft planen. Es kann nicht sein, dass Metropolen jahrelang über Neubaugebiete am Stadtrand diskutieren, die erst bebaut werden, wenn die Bevölkerung schon wieder in andere Städte oder ins Umland abwandert, weil sie sich das Wohnen in dieser Stadt nicht mehr leisten kann.

Der entscheidende Faktor ist auch: Bauen muss wieder billiger werden. Neben den astronomischen Grundstückspreisen hat der aktuelle Handwerkermangel die Baukosten in die Höhe getrieben, dadurch haben sich die Fertigstellungskosten um circa 30 Prozent erhöht.