UrteilWas das Aus für den Mietendeckel für Mieter und Vermieter bedeutet

Unverhältnismäßige Mieterhöhungen sollte der Mietendeckel für fünf Jahre den Riegel vorschieben
Unverhältnismäßige Mieterhöhungen sollte der Mietendeckel für fünf Jahre den Riegel vorschiebenimago images / Seeliger

Ein gutes Jahr lang dauerte die Unsicherheit über den Berliner Mietendeckel, so lange hingen Mieter wie Vermieter nun in der Schwebe. Jetzt ist amtlich: Der Deckel muss weg, so hat es das Bundesverfassungsgericht in einer Entscheidung verkündet. Sie wurde heute veröffentlicht, ist aber bereits am 25. März ohne mündliche Verhandlung gefallen. Die obersten Bundesrichter befanden in ihren Beratungen, das Berliner Mietendeckelgesetz sei verfassungswidrig. Es sei daher mit dem Grundgesetz „unvereinbar und nichtig.“ Für einen Mietendeckel fehle dem Land schlicht „die Gesetzgebungskompetenz“.*

Für die Berliner Landesregierung ist diese Klarstellung eine Klatsche. Es hatte zu dieser Frage natürlich auch ein Rechtsgutachten im Vorfeld eingeholt, doch dessen Fazit ist laut den obersten Bundesrichtern nicht haltbar. Viele Vermieter dagegen werden aufatmen. Denn sie haben nun wieder die Gewissheit, dass sie jene Mieten fordern dürfen, die sie in ihren Mietverträgen vereinbart haben, bevor das Mietendeckelgesetz Ende Februar 2020 in Kraft trat. Jedenfalls sofern die Verträge den bundesweiten Regelungen zu Miethöhen und Mietpreisbremsen entsprechen, wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB festgehalten sind.

Beunruhigend ist die Entscheidung aber für die Berliner Mieter. Viele hatten wegen der Obergrenzen im Mietendeckel-Gesetz seit Februar 2020 geringere Mieten gezahlt. Bei manchen betrug die Ersparnis monatlich einige hundert Euro. Die große offene Frage ist nun: Müssen sie diese Beträge nun nachzahlen und an ihre Vermieter überweisen, oder nicht? Mieterverbände hatten dazu geraten, die Differenz sicherheitshalber anzusparen – aber wer hat das wirklich gemacht?

Warum verstößt der Mietendeckel gegen die Verfassung?

Doch zuerst einmal zur Frage: Wieso ist der Mietendeckel verfassungswidrig? Das Land Berlin habe mit dem Mietendeckel-Gesetz in einen Bereich eingegriffen, den es aufgrund seiner Kompetenzen gar nicht hätte regeln dürfen – ins Privatrecht nämlich. So lautet die Begründung der Verfassungsrichter. Die Privatrechts-Regeln seien bereits im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert. Unter anderem sind dort auch bereits bundesweite Regelungen zur Mietpreisbremse festgehalten. Der Berliner Senat dagegen hatte sein Mietendeckelgesetz stets verteidigt mit dem Argument, seit der Föderalismusreform von 2006 seien nun die Bundesländer befugt, Belange des Wohnungswesens eigenständig zu regeln. Dazu gehöre auch eine öffentliche Regelung des Mietpreisrechts. Dieser Auffassung erteilten die Verfassungsrichter nun eine deutliche Absage.

Die Richter bekräftigten: Grundsätzlich sei in deutschen Rechtsnormen insbesondere dem Grundgesetz klar geregelt, was jeweils der Bund und was die Ländern regeln dürften, stellen sie nun klar. Doppelzuständigkeiten seien dem Grundgesetz fremd, denn dort, wo die Bundeskompetenz aufhöre, da fange die Landeskompetenz an – und nicht umgekehrt. Das heißt im Klartext: Gibt es bereits Regeln, die den Bereich der Miethöhen anderweitig regeln oder in die Hände des Bundes oder der Privatwirtschaft legen, so haben diese Vorrang. Dagegen können also anderslautende Landesgesetze gar nichts ausrichten. Das Bundesverfassungsgericht habe zudem ausdrücklich und mehrfach bejaht, dass bei Mietgesetzen und Mietpreisbremsen die Kompetenz beim Bund liege. Die Kompetenz der Länder in diesem Bereich habe das Gericht dagegen ebenso ausdrücklich offengelassen.

Zur Begründung holten die Richter in ihrer Beschlussfassung weit aus. Ganze 57 Seiten umfasst ihre Klarstellung, die Kernsätze darin lauten: Die „Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann, fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht“, sie bezögen sich auf Artikel 74 Absatz 1, Nummer 1 des Grundgesetzes. Daher „verbleibt für die Regelung zur Miethöhe“, wie sie das Berliner Mietendeckel-Gesetz vorsieht, „kein Raum“.

Mit einer langen historischen Rückschau untermauern die Richter diese Sicht. „Seit nunmehr 150 Jahren“ sei das Rechtsverständnis dahingehend geprägt, dass das Grundgesetz und das Bürgerliche Gesetzbuch zunächst einmal die vorherrschenden Rechtsnormen seien. Insbesondere „das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den Paragraphen 535 ff. BGB geregelt“, begründeten sie weiter. „Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse über Wohnungen. Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter“, darin würden „Mietsache, Gebrauch, Mietdauer und die zu zahlende Miete festgelegt“ und zwar sei dieser „Vertrag das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien“. Anders lägen die Dinge nur, wenn es eine weitreichende Wohnraumbewirtschaftung gebe, wenn also das Land Maßnahmen zur Lenkung und Verteilung des Wohnraums ergreife – so wie es am Wohnungsmarkt in den Nachkriegszeiten per Gesetz geschah.

„Die Berliner Regelung verengt dabei (…) die Spielräume der Vertragsparteien“, argumentierte das Verfassungsgericht weiter, und „führt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene“ ein, das gehe nicht.

Was besagt der jetzige Mietendeckel?

Drei Dinge nämlich bewirkt das Berliner Mietendeckelgesetz, das Ende Februar 2020 in Kraft trat:

  • Erstens einen Mietenstopp. Damit wurden weitere Steigerungen der Miete verboten. Als Grundlage für die mögliche Miethöhe gilt jener Betrag, auf den sich Mieter und Vermieter vor dem 18. Juni 2019 per Vertrag geeinigt hatten.
  • Zweitens eine Mietobergrenze bei Wiedervermietungen. Sie sollte unabhängig von der jeweiligen Wohnlage gelten, aber bestimmte Ausstattungsmerkmale des Gebäudes oder der Wohnung einbeziehen. Zudem sollten Modernisierungsumlagen in moderatem Maße erlaubt sein.
  • Drittens enthielt es ein gesetzliches Verbot, überhöhte Mieten zu verlangen. Die bisher verlangte Miete dufte also eine gewisse Höhe nicht überschreiten, legte das Gesetz fest. Und das gilt auch für Mieten, die bereits vor dem 18. Juni festgezurrt waren.

Damit aber seien nun laut dem Berliner Gesetz „nach Bundesrecht zulässige Mieterhöhungen“ verboten, ebenso wie „nach Bundesrecht zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn“. Das gehe zu weit. Auch Staffel- oder Indexmieten, die laut Bundesrecht zulässig sind, würden mit dem Berliner Gesetz außer Kraft gesetzt. Das dürfe ebenfalls nicht sein, befinden die Verfassungsrichter.

Zur Rechtfertigung seines Mietendeckel-Gesetzes hatte der Berliner Senat argumentiert, so die Verfassungsgerichts-Entscheidung weiter, es diene „dem sozialstaatlichen Zweck der sozialgerechten Wohnungsversorgung“. Das Land wolle damit also nicht in die privatrechtliche Vertragsparität von Mietern und Vermietern eingreifen, sondern ziele vielmehr auf eine „Behebung der gravierenden Schieflage im Wohnungsmarkt“ ab. Doch auch dieses Argument hebelte das oberste Bundesgericht aus: Diese Ziele habe bereits der Bund abgedeckt und zwar mit den Regelungen über Höchstmieten und der Einführung der Mietpreisbremse, die im BGB enthalten seien. „Auch mit der Einführung der Mietpreisbremse verfolgt der Bundesgesetzgeber vor allem sozialpolitische Zwecke und will dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken.“

Was heißt das nun für die Mieter?

Zur Frage, ob die Mieter nun die bisher eingesparte Miete nachzahlen müssen, äußerten sich die Verfassungsrichter in ihrer Entscheidung nicht. Sie erklären zwar sehr ausführlich, warum das Land Berlin mit seinem Gesetz die eigenen Kompetenzen überschritten hat und warum die Regelung deswegen unzulässig ist. Nicht aber, wie das Ganze jetzt rückabgewickelt werden soll. Da das Gesetz von Anfang an gar nicht hätte in Kraft treten dürfen, wäre die logische Konsequenz, dass die Vermieter nun die Differenz zwischen der festgesetzten Miete und den gedeckelten Mietzahlungen seit Februar 2020 von den Bewohnern zurückfordern dürfen.

Auch der Berliner Senat hatte bereits vor der Entscheidung geäußert, dass die Mieter wieder die vereinbarte höhere Miete zahlen müssten, wenn die Verfassungsrichter den Mietendeckel kippten. Die offene Frage bleibt aber: Muss das Gesetz rückwirkend abgewickelt werden, weil es gar nicht erst hätte beschlossen werden dürfen? Dann wäre eine Nachzahlung fällig für rund 1,5 Millionen Mieterhaushalte in der Hauptstadt. Oder wird die Regelung lediglich ab sofort aufgehoben – dann könnten die Rückzahlungen entfallen. Der Mieterbund hatte angesichts der Rechtsunsicherheit von Beginn an geraten: Für den Fall, dass der Mietendeckel wieder kippt, sollten Mieter die eingesparte Miete zurücklegen.

Das beträfe dann jedoch den Zeitraum ab Juni 2019. Denn das Gesetz trat zwar erst Ende Februar 2020 in Kraft, es schrieb fest, dass die Miethöhe von Juni 2019 der entscheidende Maßstab sei. Damit wollte der Berliner Senat bereits jene Mieterhöhungen aushebeln, die viele Vermieter bereits vorausschauend seit Mitte 2019 vorgenommen hatten – seit die Diskussion um einen möglichen Mietendeckel in der Hauptstadt begann. Laut Berechnungen des Berliner Senats sollen rund 340.000 Mieterhaushalte von einer Absenkung der Mieten durch das Gesetz profitiert haben. Das Immobilien-Analyseinstitut F+B geht sogar von rund 512.000 Haushalten aus. Die monatliche Differenz zwischen alter Miete und gedeckelter Miete soll demnach rund 21 Mio. Euro im Monat betragen.

Der Dachverband der Immobilienwirtschaft ZIA forderte bereits am Verkündungstag der Entscheidung eine Härtefallregelung für jene Mieter, die nicht in der Lage seien, die Beträge nachzuzahlen. Inzwischen erklärte der Wohnungskonzern Vonovia, er wolle auf Nachzahlungen verzichten. Rund 10 Mio. Euro an Nachforderungen will er auf diesem Wege den Mietern erlassen. Anheben werden die Immobilienunternehmen und Vermieter die Mieten nun jedoch wieder auf die möglichen Höhen, die ihnen vom BGB erlaubt sind, das gilt als so gut wie sicher. Die Aktie des Konzern Deutsche Wohnen, der einen Großteil seines Gebäudebestands in der Hauptstadt hat, schoss bereits am Vortag der Verfassungsgerichts-Entscheidung ein paar Prozentpunkte in die Höhe. Für den Konzern bedeutet das Kippen des Mietendeckels steigende Einnahmen.

Vermieterverbände hatten sich zumindest offengehalten, die Nachforderungen von den Mietern einzufordern. Inwiefern Privatvermieter damit nun ernst machen, wird sich demnächst zeigen. Die Mieterverbände jedenfalls hoffen darauf, dass Mieter und Vermieter sich möglichst fair und einvernehmlich einigen. Sie raten betroffenen Mietern dazu, den Kontakt zu den Wohnungsbesitzern zu suchen und an deren Gutmütigkeit zu appellieren, falls sie das Geld für die Nachforderungen derzeit nicht auf einen Schlag aufbringen können. Hier ist also Verhandlungsgeschick gefragt, oder notfalls eine Ratenzahlung fällig, wenn der Vermieter auf der vollen Nachforderung besteht. Möglich auch, dass sich demnächst einige Gerichte mit den Nachforderungen beschäftigen werden.

*Zur Klarstellung: Die Verfassungsrichter äußerten sich zwar in ihrer Entscheidung nicht ausdrücklich zur Frage, wie das Gesetz rückabgewickelt werden soll und auch nicht darüber, inwieweit der Mietendeckel inhaltlich korrekt vom Berliner Senat konstruiert worden ist. Dennoch ließ ihre Entscheidung keinen Zweifel daran, dass nun das Gesetz rückabgewickelt werden muss. Die entscheidende Formulierung des Verfassungsgerichts lautet: Das Gesetz sei „verfassungswidrig“ und „nichtig“. Das Wort „nichtig“ bedeutet im Juristenjargon, dass die Entscheidung auch rückwirkend in die Vergangenheit hinein gilt. Das Mietendeckel-Gesetz wird also nicht nur künftig außer Kraft gesetzt, sondern der Berliner Senat muss jenen Zustand wiederherstellen, in dem der Markt gewesen wäre, wenn es das Gesetz nie gegeben hätte. Das heißt, dass Vermieter grundsätzlich Anspruch auf die Mieteinnahmen haben, die ihnen durch das Gesetz entgangen sind.

 


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