ImmobilienWann Vermieter kündigen dürfen

Klingelschild mit den Nachnamen der Mieter
Klingelschild mit den Nachnamen der Mieterdpa

Vermieter gelten oft als unfair und gierig, doch manchmal sind es auch die Mieter, die einem das Leben schwer machen. Zum Beispiel, wenn sie die Miete nicht zahlen, die Wohnung verwüsten oder nachts um drei den Ghettoblaster anschmeißen. Manch ein Vermieter würde den Vertrag in diesen Fällen am liebsten sofort widerrufen. Das ist jedoch alles andere als einfach, denn das Mietrecht in Deutschland setzt Vermietern strenge Grenzen. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ daran hat. Das liegt laut Bürgerlichem Gesetzbuch in drei Fällen vor.

Erstens bei Eigenbedarf, also wenn der Vermieter die Immobilie selbst bewohnen möchte. Als zweiten Kündigungsgrund nennt der Gesetzgeber die „angemessene wirtschaftliche Verwertung“. Demnach ist eine Kündigung rechtens, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass ihm durch die Vermietung erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen. Beispiel: Will der Vermieter die Immobilie verkaufen, lässt sich mit unvermieteten Gebäuden häufig ein besserer Preis erzielen.

Anders sieht das aus, wenn der Vermieter nur diesen einen Mieter loswerden und die Wohnungen ansonsten normal weitervermieten möchte. Dann muss er sich auf den dritten Kündigungsgrund berufen: Die Vertragspflichtverletzung. Kommt der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nach, darf der Vermieter diesen erst abmahnen und dann kündigen. Ein Überblick über die häufigsten Kündigungsgründe.

Der Mieter zahlt nicht

Nichts ist ärgerlicher, als wenn man ständig seinem Geld hinterher rennen muss. Für Vermieter können säumige Mieter sogar die eigene Existenz bedrohen, etwa wenn sie auf die Miete angewiesen sind, um den Kredit abzuzahlen. Zahl der Mieter nur teilweise oder sogar gar nicht, hält der Gesetzgeber daher selbst eine fristlose Kündigung für rechtens. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Rückstand einen „nicht unerheblichen Teil der Miete“ ausmacht. Das ist nach Ansicht vieler Gerichte gegeben, wenn die Forderungen zwei Monatsmieten ausmachen. In diesem Fall, muss der Vermieter den Mieter nicht einmal abmahnen. Es reicht eine fristlose Kündigung.

Der Mieter stört den Hausfrieden

Entpuppt sich der Mieter nach Einzug als Störenfried, kann der Vermieter dagegen vorgehen – vorausgesetzt, er kann nachweisen, dass der Mieter mit seinem Verhalten vehement und wiederholt den Hausfrieden stört. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter für extremen Gestank verantwortlich ist, weil der Cocktail aus Rauch und Schweiss bereits im Treppenhaus zu riechen ist. Auch wiederholte nächtliche Ruhestörung kann eine Kündigung rechtfertigen. Begeht der Mieter eine Straftat, indem er etwa im Treppenhaus Drogen verkauft, darf der Vermieter sogar fristlos kündigen.

Der Mieter verwüstet die Wohnung

Niemand muss es hinnehmen, dass sein Eigentum verwüstet wird – das gilt auch bei Mietwohnungen. Reißt der Mieter Wände ein oder lässt seine Wohnung so stark verwahrlosen, dass die Bausubstanz in Gefahr ist, darf ihn der Vermieter abmahnen und eine Frist setzen, um sein Verhalten zu ändern. Wirkt der Warnschuss nicht, darf er seinem Mieter fristlos kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass der Wohnung durch das Verhalten der Bewohner erheblicher Schaden droht. Bei weniger gravierenden Grün­den darf der Vermieter nur eine ordentliche Kündigung aussprechen. Bei langjährigen Mietern kann es dann mitunter etwas dauern, bis der Eigentümer die Wohnung anderweitig nutzen kann. Nach fünf und acht Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf bis zu neun Monate.

Der Mieter wird zum Vermieter

Wer eine Wohnung vermietet, darf auch entscheiden, wer darin wohnt. Quartiert der Mieter ungefragt einen Untermieter bei sich ein oder überlässt die Wohnung Dritten, riskiert er eine Abmahnung – egal, ob er für die Untervermietung Geld nimmt oder nicht. Einzige Ausnahme sind Familienangehörige des Mieters: Die müssen Vermieter auch ohne Rückfrage in der Mietwohnung dulden. Bei allen anderen Personen stellt das unerlaubte Einquartieren hingegen eine Vertragsverletzung dar. Der Eigentümer kann den Mieter in diesem Fall abmahnen und auf Unterlassung klagen. Ändert dieser sein Verhalten nicht, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.