ImmobilienWann sich ein Haus im Umland lohnt

Moderne Einfamilienhäuser
Moderne Einfamilienhäuser dpa

Ein Haus mit Garten – in der Großstadt ist dieser Traum für die meisten Menschen unbezahlbar. Beispiel Köln: In der Rheinmetropole kostet der Quadratmeter derzeit rund 3.477 Euro, wenn Käufer sich für eine Immobilie aus dem Bestand entscheiden. Für Neubauten müssen Eigentümer in spe im Schnitt satte 4.929 Euro auf den Tisch legen, zeigt eine Auswertung des Finanzdienstleisters Kampme­yer. Mieter haben es kaum besser: Die Mieten in den Metropolen sind synchron mit den Kaufpreisen gestiegen. Vor allem Familien können sich das Leben in der Großstadt immer seltener leisten.

Spätestens wenn Kinder unterwegs sind, liebäugeln viele Deutsche deshalb mit einem Umzug ins günstigere Umland. Im Speckgürtel der Metropolen sind Häuser und Wohnungen noch erschwinglich, auch die Mieten liegen in der Regel deutlich unter denen in der Großstadt. Der Haken: Arbeitsplätze in unmittelbarer Umgebung sind rar, neue Jobs entstehen vor allem in den Städten. Umzugswillige sind daher oft zum Pendeln gezwungen. Rund 40 Prozent der Bundesbürger fahren für den Job in einen anderen Landkreis, zeigt der „Wohnatlas 2019“ der Postbank. Dabei nehmen sie immer weitere Strecken in Kauf. Im Durchschnitt pendeln Berufstätige in Deutschland rund 10,5 Kilometer zur Arbeit, zeigt eine Studie des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung aus dem Jahr 2018. Zur Jahrtausendwende waren es mit 8,7 Kilometer noch rund ein Viertel weniger. Der Grund ist simpel: Je dezentraler der Wohnort liegt, desto erschwinglicher werden die Preise.

Manch Umzugswilligen mögen die günstigen Immobilienpreise im Umland dazu verlocken, die Pendel-Distanz bis zur Schmerzgrenze auszureizen. Das erweist sich aber oft als Milchmädchenrechnung, warnen Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI). Denn tägliches Pendeln ist teuer. Zwar scheinen Kosten für Benzin oder die ÖPNV-Fahrkarte verglichen mit Ersparnis beim Hauskauf im Umland gegenüber der Großstadt auf den ersten Blick zu vernachlässigen. Mit den Jahren kann aber ein beträchtlicher Betrag zusammenkommen.

Im Auftrag der Postbank hat das HWWI untersucht, wann sich ein günstiger Immobilienkauf im Umland für Pendler rechnet – und ab wann sie im Vergleich zur Großstadt-Wohnung draufzahlen. Die Experten haben dafür jeweils den Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung mit dem Kauf einer Wohnung in einer Stadt in einem nahegelegenen Landkreis miteinander verglichen. Das Ergebnis: Wer mit dem Auto zur Arbeit pendelt, zahlt in den meisten Landkreisen nach spätestens 20 Jahren mehr, als wenn er in der Großstadt geblieben wäre. „Für Pendler ist eine gute Schienenanbindung daher das A und O“, sagt Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts bei der Postbank.

Der Studie zufolge konnten Berufstätige, die mit Bus und Bahn zur Arbeit pendeln, am längsten von den finanziellen Vorteilen profitieren. Laut Modellrechnung fuhren sie in allen untersuchten Landkreisen mindestens 40 Jahre lang günstiger, ehe die Kosten fürs Pendeln die Vorteile des günstigeren Hauskaufs auffraßen.

Die pendlerfreundlichste Stadt laut Ranking ist Langen im Rhein-Main-Gebiet. Wer in dem beschaulichen Ort wohnt und an 220 Tagen im Jahr mit der Bahn in das 22 Kilometer entfernte Frankfurt am Main pendelt, fährt 61,9 Jahre lang günstiger als Nicht-Pendler. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Neuss (52,7 Jahre) und Dachau (52,4 Jahre). Am untersten Ende des Rankings findet sich das Stuttgarter Umland. Dort haben Pendler ihre Ersparnis nach maximal 30 Jahren aufgezehrt – wenn sie mit der Bahn fahren. Wer sich selbst hinters Steuer setzt, verfährt das gesparte Geld binnen 16 Jahren.