ImmobilienVorkaufsrecht bei Immobilien: Darauf müssen Mieter achten

Häuserzeile in HamburgIMAGO / Hoch Zwei Stock/Angerer

Wer sich in seiner Wohnung oder in seinem Haus so richtig wohlfühlt, will da auch erstmal nicht mehr raus. Für viele Mieter ist daher die Nachricht, dass der Vermieter ihre Wohnung verkaufen will, ein Schock. Schließlich ist der Wohnungsmarkt vielerorts hart umkämpft und ein Umzug kostet viel Zeit, Geld und Nerven.

Ein Lichtblick kann da das gesetzliche Vorkaufsrecht sein. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 577 geregelt und besagt: Wenn ein Eigentümer seine vermieteten Wohnräume verkaufen will, hat der bisherige Mieter das Recht, als Erster zuzuschlagen. Das kann Mietern, die ohnehin auf der Suche nach Wohneigentum sind, in die Karten spielen. In der Praxis äußert sich das Vorkaufsrecht in der Regel so, dass der Eigentümer den Mieter darüber informieren muss, dass er seine Wohnung verkauft – und sie zum Kauf anbietet. Wenn der Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt hat, hat der Mieter das Recht, in diesen Vertrag miteinzusteigen. Dabei gibt es jedoch einige Besonderheiten. Capital erklärt, worauf kaufwillige Mieter achten müssen.

Wann gilt das Vorkaufsrecht – und wann nicht?

Das Vorkaufsrecht ist gesetzlich vorgeschrieben und gilt daher grundsätzlich für jeden Mieter. Allerdings gibt es dabei, wie so oft, auch einige Einschränkungen. So gilt das Recht nicht, wenn der Vermieter seine Wohnung schon zum Verkauf angeboten hat, bevor der aktuelle Mieter eingezogen ist. Es tritt außerdem außer Kraft, wenn der Eigentümer die Wohnräume an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines eigenen Haushalts verkauft oder verschenkt. Wollen Mieter ihr gesetzliches Vorkaufsrecht geltend machen, müssen sie für ihre Wohnung denselben Preis zahlen, zu dem der Eigentümer sie an einen Dritten verkauft hätte. Mieter-Rabatt ist nicht vorgesehen.

Was passiert, wenn in einem Haus mehrere Parteien wohnen?

Bei Mehrfamilienhäusern mit beispielsweise zehn Wohnungen ist das mit dem Vorkaufsrecht nicht ganz so einfach. „Im Grunde gibt es zwei Fälle“, erklärt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung beim Lübecker Finanzdienstleister Dr. Klein. „Entweder verkauft der Eigentümer das gesamte Haus, dann entfällt das Vorkaufsrecht für die Mieter. Oder er verkauft die Wohnungen einzeln.“ Das funktioniert so: Der bisherige Immobilienbesitzer lässt sich von einem Architekten bestätigen, dass es sich bei den Wohnungen um abgeschlossene Einheiten handelt. Mit dieser sogenannten Abgeschlossenheitserklärung kann der Eigentümer dann zum Notar gehen, um das Grundbuch, in dem aktuell das gesamte Haus steht, in zehn verschiedene Grundbücher aufzuteilen. Man spricht dabei von einer Teilungserklärung. „Diese neu gebildeten Grundbücher benennen dann nicht mehr das gesamte Haus, sondern zehn Miteigentumsanteile mit dem jeweiligen prozentualen Anteil am gesamten Wohnraum“, sagt Ludwig. Bei diesen Anteilen gilt dann für den jeweiligen Mieter das Vorkaufsrecht.

Welche Pflichten und Fristen sind zu beachten?

Mit dem Vorkaufsrecht gehen Pflichten einher, sowohl für den Noch-Eigentümer als auch für den Noch-Mieter. Für den Vermieter besteht zunächst eine Mitteilungspflicht. Das bedeutet: Er muss den Vorkaufsberechtigten über den Inhalt des Kaufvertrags informieren, den er anderen Kaufinteressierten unterbreitet hat. Das kann theoretisch auch derjenige machen, dem der Kaufvertrag angeboten wurde – Hauptsache, der Vorkaufsberechtigte wird benachrichtigt, um bei Interesse selbst zuschlagen zu können. Kennt der Mieter die Konditionen und will die Wohnung kaufen, muss er die gesetzliche Ausübungsfrist beachten: Er ist dazu verpflichtet, sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten auszuüben, indem er den Eigentümer über sein Interesse an der Immobilie informiert. „In der Realität wartet allerdings kaum ein Mieter das Ende dieser Frist ab“, sagt Baufinanzierungsexperte Ludwig. „Die meisten Mieter wissen schließlich sofort, ob sie Interesse an der Wohnung haben oder eben nicht.“

Was ist, wenn dem Mieter das Vorkaufsrecht verwehrt wird?

Verzichtet ein vorkaufsberechtigter Mieter auf sein Recht, entfällt sein Anspruch auf die Wohnung. Der neue Eigentümer kann ihm dann etwa wegen Eigenbedarfs kündigen. Verletzt umgekehrt der Verkäufer seine Mitteilungspflicht, kann das für ihn eine hohe Strafe nach sich ziehen. Das musste im Januar 2015 eine Vermieterin erfahren, die eine vorkaufsberechtigte Mieterin nicht darüber informiert hat, dass sie ihre Hamburger Wohnung verkauft hatte. Als die neue Eigentümerin der Mieterin nach rund einem Jahr ihre eigene Wohnung für 266.250 Euro plus etwa zwölf Prozent Erwerbskosten zum Kauf anbot, klagte die Mieterin. Die neue Eigentümerin hatte die Wohnung für nur 186.571 Euro erstanden, also für fast 80.000 Euro weniger. Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH): Die Differenz in Höhe von 80.000 Euro steht der Mieterin als Schadensersatz zu.

 


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