Immobilien-Kompass5 Thesen zum deutschen Immobilienmarkt

Düsseldorf steht für einen bundesweiten Trend: Weil die Preise so stark steigen, müssen immer mehr Immobilienkäufer ihre Ansprüche senken und in B-Lagen ausweichen
Düsseldorf steht für einen bundesweiten Trend: Weil die Preise so stark steigen, müssen immer mehr Immobilienkäufer ihre Ansprüche senken und in B-Lagen ausweichenGetty Images

Über 100 Jahre gingen die Frankfurter bei Oma Rink ein und aus, immer auf ein Glas des berühmt berüchtigten Apfelweins. Bis 2011 Schluss war, das Gebäude war baufällig. Doch im Musikantenweg unweit der Grenze der Stadtteile Nordend-Ost und Ostend passierte erst mal nichts. Sieben Jahre lang.

Nun aber soll gebaut werden. Zehn Eigentumswohnungen, was sonst. Die Preisvorstellung der Entwickler: 1,2 Mio. Euro für die kleinste Wohnung mit 110 Quadratmetern und drei Zimmern. Macht rund 10.500 Euro pro Quadratmeter.

Das vergleichsweise kleine Bauvorhaben beleuchtet wie unter einem Brennglas die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt – zumindest in den Großstädten. Es fehlen zwar an allen Ecken und Enden Wohnungen – 40.000 alleine in Frankfurt –, aber wer in den vergangenen Jahren mit der Bebauung der wenigen Brachflächen wartete, machte eindeutig das bessere Geschäft. Glatt verdreifacht hat sich der Preis für neuen Wohnraum in den Straßenzügen rund um das einstige Oma Rink’s, seit dort 2011 das letzte Glas Apfelwein geleert wurde.

Wer dagegen schon länger eine Bleibe sucht – gut die Hälfte der Mieter wäre gerne Eigentümer, ergab eine Umfrage der Direktbank ING-Diba –, wer monatelang die Immobilienanzeigen im Internet durchforstet und Wohnungen besichtigt, macht verlässlich eine frustrierende Erfahrung: Sowohl die Anzahl als auch die Qualität der Angebote sinken. Und mögen manche Preisvorstellungen gerade beim Neubau noch so abstrus erscheinen – sie werden rasch ein- und überholt: Um neun Prozent kletterten die Preise in den Metropolen 2015, elf Prozent 2016, neun Prozent 2017, und in diesem Jahr wird die Dynamik laut den Halbjahreszahlen kaum geringer ausfallen.

Kommt die Wende, platzt die Blase?

Je länger aber die Preise steigen, desto hartnäckiger nagt eine Frage an allen Immobilieninteressenten, an jenen, die schon zugeschlagen haben, ebenso wie an jenen, die noch suchen: Kommt die Wende, platzt die Blase und brechen demnächst die Preise ein? Kaum ein Thema bewegt Menschen zwischen Anfang 30 und Mitte 40 in deutschen Großstädten mehr als die Stabilität der Immobilienpreise. Sie spürten den großen Trend, sagt Alexander Roll, Niederlassungsleiter des Finanzdienstleisters Dr. Klein in Frankfurt: „Für Normalverdiener wird es mit dem Wohneigentum eng.“

Tatsächlich spricht vieles dafür, dass sich in den kommenden Monaten das Fenster eines historisch einmaligen Umfelds allmählich schließt: eines Umfelds aus extrem niedrigen Zinsen, einer sehr guten Wirtschaftslage, flankiert von Banken, die ihre Konditionen für Baugeld laufend lockern. Die langsame Kehrtwende der Europäischen Zentralbank und die zunehmende Unsicherheit über die wirtschaftlichen Aussichten werden auch die Immobilienmärkte verändern.

Doch das muss, und das ist wahrscheinlich die wichtigste Botschaft für alle, die sich noch mit dem Gedanken an einen Wohnungskauf beschäftigen, keinesfalls eine Wende einläuten. Denn das, was viele Menschen nur noch als „Wahnsinn“ bezeichnen, ist eben gar nicht so wahnsinnig. Sondern schlicht die Folge einer Reihe von Faktoren, die sich bestenfalls binnen einer Dekade ändern werden: Starker Zuzug und starkes Bevölkerungswachstum in den Metropolen treffen auf Wohnungsmärkte, wo seit vielen Jahren viel zu wenig gebaut wurde und wird.

Daher ist die Prognose der von Capital regelmäßig befragten Experten beinahe einhellig: In den wichtigsten deutschen Metropolen werden die Immobilienpreise eher weiter steigen, bestenfalls werden die jährlichen Aufschläge künftig nur kleiner ausfallen, werden in manchen Gegenden und Marktsegmenten die Preise auch mal über einen längeren Zeitraum stagnieren – dann aber auf sehr hohem Niveau.

Fünf Befunde sollten sowohl Immobilieninteressierte als auch -eigner in dieser Lage kennen. Sie gelten überall, da die Entwicklungen in den meisten Metropolen parallel verlaufen.

#1 Wohnungen bleiben noch mindestens zehn Jahre knapp

Das simpelste marktwirtschaftliche Prinzip lautet, dass ein knappes Angebot zu höheren Preisen führt – und Ökonomen sind sich sicher, dass sich am knappen Wohnungsangebot so rasch nichts ändern wird. In Deutschland heißt das: Selbst unter optimistischen Annahmen fehlen hierzulande rund eine Million Wohnungen, davon rund ein Viertel in den sogenannten A-Städten Frankfurt, München, Hamburg und Berlin.

Im vergangenen Jahr stellten Bauunternehmen zwar 285.000 neue Wohnungen fertig, ein Zuwachs von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch die Branche arbeitet bereits an ihrer Kapazitätsgrenze, weitere Steigerungen werden immer schwieriger. Um den Wohnungsmangel nicht noch weiter ansteigen zu lassen, wären jedoch 350.000 Fertigstellungen pro Jahr nötig. „Frühestens 2022“ werde die Branche diesen Wert erreichen können, sagt der Immobilienökonom der Deutschen Bank Jochen Möbert. Bis dahin wird die Lücke also größer und nicht kleiner. „So ist nicht mit einem Ende des Preisdrucks bei Kaufpreisen und Mieten zu rechnen“, sagt Möbert.

Der Nachfragedruck dürfte zu weiteren Übertreibungen führen und könnte im nächsten Jahrzehnt in einer Preisblase enden. Hamburg dagegen zählt Möbert zu den Großstädten, in denen der Preiszyklus früher enden könnte: Dort käme ein eher niedriges Mietwachstum zusammen mit sehr vielen Neubauten – und das bei relativ moderatem Bevölkerungswachstum.„Das legt den Schluss nahe, dass die Niedrigzinsen einer der Haupttreiber für Hamburgs Wohnungs- und Hauspreise sind“, sagt Möbert.

„Zinssteigerungen sind angesichts des absehbaren Endes der EZB-Anleihekäufe und der guten bis sehr guten europäischen Konjunktur zum ersten Mal im aktuellen Immobilienzyklus ein substanzielles Risiko für den Hamburger Wohnungsmarkt“, warnt er. Dagegen dürfte auch ein deutlicher Anstieg der Zinsen in den anderen großen Metropolen und Metropolregionen Deutschlands allenfalls zu einem leichten Rückgang der Wohnungsnachfrage führen.

#2 Die Zeit arbeitet nun gegen Kaufinteressenten

Natürlich sollte man keine Immobilie unter Zeitdruck kaufen und den Preis genau prüfen, bevor man einen Vertrag unterschreibt. Aber anders als in den ersten Jahren des Immobilienbooms arbeitet die Zeit jetzt gegen künftige Immobilienbesitzer.

Zwischen den Jahren 2009 und 2016 kletterten zwar Jahr für Jahr die Immobilienpreise. Doch zugleich sanken die Zinsen für Baugeld, von fünf Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung im Jahr 2009 auf vier Prozent 2011, zwei Prozent 2014 und schließlich ein Prozent im Herbst 2016. Beide Effekte neutralisierten sich aus Sicht der Käufer gegenseitig: Die eigenen vier Wände wurden zwar teurer, aber Käufer konnten sich für identische Monatsraten mehr leisten oder schneller tilgen.

Dass die Zinsen für Baugeld nun aber nicht weiter fallen, sondern wieder leicht gestiegen sind, verändert das Gefüge von Preisen und Erschwinglichkeit entscheidend. Der empfundene Handlungsdruck steigt, mit jedem Monat wächst die Gefahr, doch noch aus dem Markt gepreist zu werden. Denn anders als erhofft, hat die Zinswende die Kaufpreise bisher nicht gebremst. Und mit den immer höheren Preisen steigen auch die Eigenkapitalanforderungen. So verschlechtert die wahrscheinliche Normalisierung des Zinsniveaus bei zugleich moderat steigenden Preisen – das Basisszenario für die großen deutschen Metropolen – die Erschwinglichkeit quasi monatlich.

Dass sich die Bedingungen für Käufer hingegen nochmals deutlich verbessern, ist nur bei -einem dramatischen konjunkturellen Schock realistisch: Dann könnten die Zinsen und womöglich auch die Preise fallen. Allerdings würde ein solcher Konjunkturabsturz viele Kaufinteressenten aus anderen Gründen wiederum abschrecken.

#3 Selbst vom überhitzten urbanen Immobilienmarkt gehen keine Gefahren aus

Nach Analysen der Bundesbank könnten zumindest die Preise für Luxusimmobilien in besonders begehrten Großstadtlagen inzwischen zu hoch sein. Auf 15 bis 30 Prozent schätzt sie die möglichen Übertreibungen, die nicht durch Fundamentaldaten – etwa Zinsen und Einkommen – gedeckt sein könnten.

Außergewöhnliche Risiken sieht aber selbst die ansonsten kritische Notenbank nicht im Immobiliensegment. Denn es fehlt in Deutschland ein zentrales Merkmal, das üblicherweise auf eine Preisblase wie einst in den USA oder Spanien hinweist: exzessives Kreditwachstum. Die Kreditvergabe für Wohnimmobilien wächst hierzulande mit lediglich 3,9 Prozent – nominal. Das ist weniger als im historischen Schnitt von knapp fünf Prozent.

Seit Beginn des Jahres 2009 ist das Volumen ausstehender privater Immobilienfinanzierungen lediglich von rund 950 Mrd. Euro auf zuletzt 1150 Mrd. Euro gestiegen – also langsamer als die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum und in etwa gleichauf mit der Wirtschaft. Auch der unwahrscheinliche Fall einer deutlichen Preiskorrektur in Metropolen hätte daher keine großen Effekte auf das Bankensystem oder die Realwirtschaft. Selbst einem Preisrückgang um 30 Prozent könnten Banken standhalten, ergab ein im Juni veröffentlichter Stresstest der Bundesbank.

Die Erkenntnis ist auch für Käufer wichtig, die darauf spekulieren, erst bei einem möglichen Preisrückgang Eigentum zu erwerben: Panikverkäufe auf breiter Front sind bei dieser Finanzierungsstruktur eher unwahrscheinlich.

#4 Gerade Kapitalanleger sollten vorsichtig kaufen

Deutsche Immobilienkäufer und Bauherren haben den Ruf, konservativ zu finanzieren und ihren Kredit diszipliniert abzuzahlen. Das trägt dazu bei, dass Immobilienbesitzer selbst bei identischem Einkommen reicher in Rente gehen als Mieter – der Disziplinierungseffekt eines Kredits lässt grüßen.

Das Image des konservativen Häuslebauers bekommt jedoch erste Risse – und das präzise, seit auch die Kapitalmarktzinsen nicht länger fallen. Beobachtet hat dies etwa DZ-Bank-Ökonom Thorsten Lange: „Hinter den ordentlichen Durchschnittszahlen verbergen sich Finanzierungen mit erhöhten Risiken“, sagt Lange. Zwar steige das Hypothekenvolumen nur moderat, doch unter der Oberfläche gebe es interessante Verschiebungen: So zahlten wegen der Niedrigzinsen vor allem solvente Schuldner höher verzinste Altdarlehen zurück, neue Kreditnehmer gingen dagegen stärker ins Risiko. „Allem Gerede von der reichen Erbengeneration zum Trotz stagnieren die Eigenmittel beim Kauf, stagnieren die durchschnittlichen Zinsbindungen, ebenso die Tilgungen, und auch der Anteil der 100-Prozent-Finanzierungen steigt seit 2013 wieder leicht an“, warnt Lange. Die Hälfte der Kreditnehmer bringe maximal 20 Prozent Eigenmittel auf, und rund zwei Drittel tilge mit nicht mehr als zwei Prozent.

Das sei historisch zwar noch immer im Rahmen. „Aber das Durchschnittsalter der Menschen beim Immobilienerwerb steigt, und bei zwei Prozent Tilgung ist nach zehn Jahren Laufzeit – der typischen Zinsbindung – erst etwas mehr als ein Zehntel des Darlehens abgebaut“, sagt Lange. Die Tilgungsphasen näherten sich oft gefährlich dem Renteneintrittsalter.

Lange will nicht von einer Blase sprechen, sieht gute Chancen auf weiter steigende Preise. „Es gibt aber Risiken mit Blick auf einen Teil der Immobilienfinanzierungen“, sagt er. Käufer und Bauherren sollten unbedingt den Spielraum für längere Zinsbindungszeiträume und höhere Tilgungssätze nutzten.

Das gilt besonders für Kapitalanleger, die laut Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken Eigentumswohnungen im Schnitt zu 77 Prozent fremdfinanzieren. Dem gegenüber stehen in gefragten Lagen, etwa im Frankfurter Westend oder in München-Maxvorstadt, nur noch Mietrenditen von 2,4 bis 2,9 Prozent für Bestandswohnungen. Immobilienökonom Tobias Just von der IREBS International Real Estate Business School nennt Käufe auf diesem Niveau zur Kapitalanlage das „Streicheln eines Tigers“.

#5 Eigentum bedeutet öfter, sich zu Verschlechtern

Vom Wechsel aus der Miete ins Eigentum versprechen sich viele Käufer und Bauherren eine Vergrößerung oder zumindest Verbesserung des Wohnraums. Das ist umso wichtiger, wenn man gerade eine Familie gegründet hat. Ökonomen nennen dies auch den „Sperrklinken-Effekt“: Ähnlich der Tür, die sich nur in eine Richtung öffnen lässt, wollen Käufer wie Mieter ein einmal erreichtes Niveau in der Wohnqualität nur ungern wieder verlassen. Das führt in der Praxis unter anderem dazu, dass sich Käufer vor allem in Metropolen zunächst in ihrer unmittelbaren Umgebung nach Objekten umsehen. Im „Viertel“ zu bleiben sichert soziale Kontakte und das gewohnte Umfeld – wer Kinder hat, weiß, wie wichtig dieser Faktor ist, spätestens mit der Einschulung.

Genau diese Treue zum Viertel wird jedoch immer schwerer. Zum einen wird der Wechsel in Eigentum finanziell unattraktiver, sofern Kaufwillige in einem noch vergleichsweise günstigen alten Mietverhältnis stecken. Zum anderen fallen die Preisanstiege gerade in den dicht besiedelten, bevölkerungsstarken Stadtteilen der Metropolen aufgrund der Ortsfestigkeit der Käufer besonders stark aus.

„Bei unseren Neubauprojekten messen wir die Kaufkraft der Mieter in einem Radius von 500 Metern um das Objekt. Das ist ein sehr verlässlicher Hinweis für das Interesse und darauf, welche Preise durchsetzbar sind“, sagt ein Immobilienprojektentwickler, der lieber anonym bleiben will. „In unmittelbarer Nähe zur alten Mietwohnung ist die Zahlbereitschaft typischer Erstkäufer sehr groß“, sagt der Entwickler.

Steigen die Kaufpreise dann noch – wie seit Jahren – stärker als die Mieten, ist der Traum vom Eigenheim dann oft nicht mehr ohne Kompromisse möglich – oft sogar gegenüber der alten Mietwohnung.

Eine Folge davon: Das Umland der Großstädte und die B-Lagen boomen ebenfalls. Netto verlassen bereits heute mehr Menschen in der Familiengründungsphase zwischen 30 und 40 die Metropolen als in die Städte hineinziehen. Und wer in der Stadt bleibt oder Kapital anlegen will, zieht die B-Stadtteile vor, anstatt in ein Wettbieten um die wenigen Objekte mit Dutzenden anderen Interessenten einzusteigen.

Nirgendwo wird dies deutlicher als in Frankfurt im Umfeld des ehemaligen Oma Rink’s: Gerade einmal 50 neue Eigentumswohnungen kamen hier im näheren Umfeld der Immobilie in den letzten zwölf Monaten neu an den Markt – kein Wunder, dass Bauherren Fantasiepreise aufrufen. Die innenstadtnahen Viertel haben, wie viele urbane Lagen, schlicht kaum noch Bau- und Brachflächen. Dafür ein kräftiges Bevölkerungswachstum: Zwischen 16 und 26 Prozent beträgt der von der Stadt berechnete Bevölkerungszuwachs bis 2040 der Stadtteile Bornheim, Nordend-Ost und Ostend, in deren „Grenzdreieck“ sich die ehemalige Gastwirtschaft befindet.

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