Immobilien-Kompass5 Thesen zum deutschen Immobilienmarkt

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#5 Eigentum bedeutet öfter, sich zu Verschlechtern

Vom Wechsel aus der Miete ins Eigentum versprechen sich viele Käufer und Bauherren eine Vergrößerung oder zumindest Verbesserung des Wohnraums. Das ist umso wichtiger, wenn man gerade eine Familie gegründet hat. Ökonomen nennen dies auch den „Sperrklinken-Effekt“: Ähnlich der Tür, die sich nur in eine Richtung öffnen lässt, wollen Käufer wie Mieter ein einmal erreichtes Niveau in der Wohnqualität nur ungern wieder verlassen. Das führt in der Praxis unter anderem dazu, dass sich Käufer vor allem in Metropolen zunächst in ihrer unmittelbaren Umgebung nach Objekten umsehen. Im „Viertel“ zu bleiben sichert soziale Kontakte und das gewohnte Umfeld – wer Kinder hat, weiß, wie wichtig dieser Faktor ist, spätestens mit der Einschulung.

Genau diese Treue zum Viertel wird jedoch immer schwerer. Zum einen wird der Wechsel in Eigentum finanziell unattraktiver, sofern Kaufwillige in einem noch vergleichsweise günstigen alten Mietverhältnis stecken. Zum anderen fallen die Preisanstiege gerade in den dicht besiedelten, bevölkerungsstarken Stadtteilen der Metropolen aufgrund der Ortsfestigkeit der Käufer besonders stark aus.

„Bei unseren Neubauprojekten messen wir die Kaufkraft der Mieter in einem Radius von 500 Metern um das Objekt. Das ist ein sehr verlässlicher Hinweis für das Interesse und darauf, welche Preise durchsetzbar sind“, sagt ein Immobilienprojektentwickler, der lieber anonym bleiben will. „In unmittelbarer Nähe zur alten Mietwohnung ist die Zahlbereitschaft typischer Erstkäufer sehr groß“, sagt der Entwickler.

Steigen die Kaufpreise dann noch – wie seit Jahren – stärker als die Mieten, ist der Traum vom Eigenheim dann oft nicht mehr ohne Kompromisse möglich – oft sogar gegenüber der alten Mietwohnung.

Eine Folge davon: Das Umland der Großstädte und die B-Lagen boomen ebenfalls. Netto verlassen bereits heute mehr Menschen in der Familiengründungsphase zwischen 30 und 40 die Metropolen als in die Städte hineinziehen. Und wer in der Stadt bleibt oder Kapital anlegen will, zieht die B-Stadtteile vor, anstatt in ein Wettbieten um die wenigen Objekte mit Dutzenden anderen Interessenten einzusteigen.

Nirgendwo wird dies deutlicher als in Frankfurt im Umfeld des ehemaligen Oma Rink’s: Gerade einmal 50 neue Eigentumswohnungen kamen hier im näheren Umfeld der Immobilie in den letzten zwölf Monaten neu an den Markt – kein Wunder, dass Bauherren Fantasiepreise aufrufen. Die innenstadtnahen Viertel haben, wie viele urbane Lagen, schlicht kaum noch Bau- und Brachflächen. Dafür ein kräftiges Bevölkerungswachstum: Zwischen 16 und 26 Prozent beträgt der von der Stadt berechnete Bevölkerungszuwachs bis 2040 der Stadtteile Bornheim, Nordend-Ost und Ostend, in deren „Grenzdreieck“ sich die ehemalige Gastwirtschaft befindet.

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