Immobilien-Kompass5 Thesen zum deutschen Immobilienmarkt

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#3 Selbst vom überhitzten urbanen Immobilienmarkt gehen keine Gefahren aus

Nach Analysen der Bundesbank könnten zumindest die Preise für Luxusimmobilien in besonders begehrten Großstadtlagen inzwischen zu hoch sein. Auf 15 bis 30 Prozent schätzt sie die möglichen Übertreibungen, die nicht durch Fundamentaldaten – etwa Zinsen und Einkommen – gedeckt sein könnten.

Außergewöhnliche Risiken sieht aber selbst die ansonsten kritische Notenbank nicht im Immobiliensegment. Denn es fehlt in Deutschland ein zentrales Merkmal, das üblicherweise auf eine Preisblase wie einst in den USA oder Spanien hinweist: exzessives Kreditwachstum. Die Kreditvergabe für Wohnimmobilien wächst hierzulande mit lediglich 3,9 Prozent – nominal. Das ist weniger als im historischen Schnitt von knapp fünf Prozent.

Seit Beginn des Jahres 2009 ist das Volumen ausstehender privater Immobilienfinanzierungen lediglich von rund 950 Mrd. Euro auf zuletzt 1150 Mrd. Euro gestiegen – also langsamer als die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum und in etwa gleichauf mit der Wirtschaft. Auch der unwahrscheinliche Fall einer deutlichen Preiskorrektur in Metropolen hätte daher keine großen Effekte auf das Bankensystem oder die Realwirtschaft. Selbst einem Preisrückgang um 30 Prozent könnten Banken standhalten, ergab ein im Juni veröffentlichter Stresstest der Bundesbank.

Die Erkenntnis ist auch für Käufer wichtig, die darauf spekulieren, erst bei einem möglichen Preisrückgang Eigentum zu erwerben: Panikverkäufe auf breiter Front sind bei dieser Finanzierungsstruktur eher unwahrscheinlich.

#4 Gerade Kapitalanleger sollten vorsichtig kaufen

Deutsche Immobilienkäufer und Bauherren haben den Ruf, konservativ zu finanzieren und ihren Kredit diszipliniert abzuzahlen. Das trägt dazu bei, dass Immobilienbesitzer selbst bei identischem Einkommen reicher in Rente gehen als Mieter – der Disziplinierungseffekt eines Kredits lässt grüßen.

Das Image des konservativen Häuslebauers bekommt jedoch erste Risse – und das präzise, seit auch die Kapitalmarktzinsen nicht länger fallen. Beobachtet hat dies etwa DZ-Bank-Ökonom Thorsten Lange: „Hinter den ordentlichen Durchschnittszahlen verbergen sich Finanzierungen mit erhöhten Risiken“, sagt Lange. Zwar steige das Hypothekenvolumen nur moderat, doch unter der Oberfläche gebe es interessante Verschiebungen: So zahlten wegen der Niedrigzinsen vor allem solvente Schuldner höher verzinste Altdarlehen zurück, neue Kreditnehmer gingen dagegen stärker ins Risiko. „Allem Gerede von der reichen Erbengeneration zum Trotz stagnieren die Eigenmittel beim Kauf, stagnieren die durchschnittlichen Zinsbindungen, ebenso die Tilgungen, und auch der Anteil der 100-Prozent-Finanzierungen steigt seit 2013 wieder leicht an“, warnt Lange. Die Hälfte der Kreditnehmer bringe maximal 20 Prozent Eigenmittel auf, und rund zwei Drittel tilge mit nicht mehr als zwei Prozent.

Das sei historisch zwar noch immer im Rahmen. „Aber das Durchschnittsalter der Menschen beim Immobilienerwerb steigt, und bei zwei Prozent Tilgung ist nach zehn Jahren Laufzeit – der typischen Zinsbindung – erst etwas mehr als ein Zehntel des Darlehens abgebaut“, sagt Lange. Die Tilgungsphasen näherten sich oft gefährlich dem Renteneintrittsalter.

Lange will nicht von einer Blase sprechen, sieht gute Chancen auf weiter steigende Preise. „Es gibt aber Risiken mit Blick auf einen Teil der Immobilienfinanzierungen“, sagt er. Käufer und Bauherren sollten unbedingt den Spielraum für längere Zinsbindungszeiträume und höhere Tilgungssätze nutzten.

Das gilt besonders für Kapitalanleger, die laut Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken Eigentumswohnungen im Schnitt zu 77 Prozent fremdfinanzieren. Dem gegenüber stehen in gefragten Lagen, etwa im Frankfurter Westend oder in München-Maxvorstadt, nur noch Mietrenditen von 2,4 bis 2,9 Prozent für Bestandswohnungen. Immobilienökonom Tobias Just von der IREBS International Real Estate Business School nennt Käufe auf diesem Niveau zur Kapitalanlage das „Streicheln eines Tigers“.