Immobilien-Kompass5 Thesen zum deutschen Immobilienmarkt

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Fünf Befunde sollten sowohl Immobilieninteressierte als auch -eigner in dieser Lage kennen. Sie gelten überall, da die Entwicklungen in den meisten Metropolen parallel verlaufen.

#1 Wohnungen bleiben noch mindestens zehn Jahre knapp

Das simpelste marktwirtschaftliche Prinzip lautet, dass ein knappes Angebot zu höheren Preisen führt – und Ökonomen sind sich sicher, dass sich am knappen Wohnungsangebot so rasch nichts ändern wird. In Deutschland heißt das: Selbst unter optimistischen Annahmen fehlen hierzulande rund eine Million Wohnungen, davon rund ein Viertel in den sogenannten A-Städten Frankfurt, München, Hamburg und Berlin.

Im vergangenen Jahr stellten Bauunternehmen zwar 285.000 neue Wohnungen fertig, ein Zuwachs von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch die Branche arbeitet bereits an ihrer Kapazitätsgrenze, weitere Steigerungen werden immer schwieriger. Um den Wohnungsmangel nicht noch weiter ansteigen zu lassen, wären jedoch 350.000 Fertigstellungen pro Jahr nötig. „Frühestens 2022“ werde die Branche diesen Wert erreichen können, sagt der Immobilienökonom der Deutschen Bank Jochen Möbert. Bis dahin wird die Lücke also größer und nicht kleiner. „So ist nicht mit einem Ende des Preisdrucks bei Kaufpreisen und Mieten zu rechnen“, sagt Möbert.

Der Nachfragedruck dürfte zu weiteren Übertreibungen führen und könnte im nächsten Jahrzehnt in einer Preisblase enden. Hamburg dagegen zählt Möbert zu den Großstädten, in denen der Preiszyklus früher enden könnte: Dort käme ein eher niedriges Mietwachstum zusammen mit sehr vielen Neubauten – und das bei relativ moderatem Bevölkerungswachstum.„Das legt den Schluss nahe, dass die Niedrigzinsen einer der Haupttreiber für Hamburgs Wohnungs- und Hauspreise sind“, sagt Möbert.

„Zinssteigerungen sind angesichts des absehbaren Endes der EZB-Anleihekäufe und der guten bis sehr guten europäischen Konjunktur zum ersten Mal im aktuellen Immobilienzyklus ein substanzielles Risiko für den Hamburger Wohnungsmarkt“, warnt er. Dagegen dürfte auch ein deutlicher Anstieg der Zinsen in den anderen großen Metropolen und Metropolregionen Deutschlands allenfalls zu einem leichten Rückgang der Wohnungsnachfrage führen.

#2 Die Zeit arbeitet nun gegen Kaufinteressenten

Natürlich sollte man keine Immobilie unter Zeitdruck kaufen und den Preis genau prüfen, bevor man einen Vertrag unterschreibt. Aber anders als in den ersten Jahren des Immobilienbooms arbeitet die Zeit jetzt gegen künftige Immobilienbesitzer.

Zwischen den Jahren 2009 und 2016 kletterten zwar Jahr für Jahr die Immobilienpreise. Doch zugleich sanken die Zinsen für Baugeld, von fünf Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung im Jahr 2009 auf vier Prozent 2011, zwei Prozent 2014 und schließlich ein Prozent im Herbst 2016. Beide Effekte neutralisierten sich aus Sicht der Käufer gegenseitig: Die eigenen vier Wände wurden zwar teurer, aber Käufer konnten sich für identische Monatsraten mehr leisten oder schneller tilgen.

Dass die Zinsen für Baugeld nun aber nicht weiter fallen, sondern wieder leicht gestiegen sind, verändert das Gefüge von Preisen und Erschwinglichkeit entscheidend. Der empfundene Handlungsdruck steigt, mit jedem Monat wächst die Gefahr, doch noch aus dem Markt gepreist zu werden. Denn anders als erhofft, hat die Zinswende die Kaufpreise bisher nicht gebremst. Und mit den immer höheren Preisen steigen auch die Eigenkapitalanforderungen. So verschlechtert die wahrscheinliche Normalisierung des Zinsniveaus bei zugleich moderat steigenden Preisen – das Basisszenario für die großen deutschen Metropolen – die Erschwinglichkeit quasi monatlich.

Dass sich die Bedingungen für Käufer hingegen nochmals deutlich verbessern, ist nur bei -einem dramatischen konjunkturellen Schock realistisch: Dann könnten die Zinsen und womöglich auch die Preise fallen. Allerdings würde ein solcher Konjunkturabsturz viele Kaufinteressenten aus anderen Gründen wiederum abschrecken.