Immobilien-Kompass5 Thesen zum deutschen Immobilienmarkt

Düsseldorf steht für einen bundesweiten Trend: Weil die Preise so stark steigen, müssen immer mehr Immobilienkäufer ihre Ansprüche senken und in B-Lagen ausweichen
Düsseldorf steht für einen bundesweiten Trend: Weil die Preise so stark steigen, müssen immer mehr Immobilienkäufer ihre Ansprüche senken und in B-Lagen ausweichenGetty Images

Über 100 Jahre gingen die Frankfurter bei Oma Rink ein und aus, immer auf ein Glas des berühmt berüchtigten Apfelweins. Bis 2011 Schluss war, das Gebäude war baufällig. Doch im Musikantenweg unweit der Grenze der Stadtteile Nordend-Ost und Ostend passierte erst mal nichts. Sieben Jahre lang.

Nun aber soll gebaut werden. Zehn Eigentumswohnungen, was sonst. Die Preisvorstellung der Entwickler: 1,2 Mio. Euro für die kleinste Wohnung mit 110 Quadratmetern und drei Zimmern. Macht rund 10.500 Euro pro Quadratmeter.

Das vergleichsweise kleine Bauvorhaben beleuchtet wie unter einem Brennglas die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt – zumindest in den Großstädten. Es fehlen zwar an allen Ecken und Enden Wohnungen – 40.000 alleine in Frankfurt –, aber wer in den vergangenen Jahren mit der Bebauung der wenigen Brachflächen wartete, machte eindeutig das bessere Geschäft. Glatt verdreifacht hat sich der Preis für neuen Wohnraum in den Straßenzügen rund um das einstige Oma Rink’s, seit dort 2011 das letzte Glas Apfelwein geleert wurde.

Wer dagegen schon länger eine Bleibe sucht – gut die Hälfte der Mieter wäre gerne Eigentümer, ergab eine Umfrage der Direktbank ING-Diba –, wer monatelang die Immobilienanzeigen im Internet durchforstet und Wohnungen besichtigt, macht verlässlich eine frustrierende Erfahrung: Sowohl die Anzahl als auch die Qualität der Angebote sinken. Und mögen manche Preisvorstellungen gerade beim Neubau noch so abstrus erscheinen – sie werden rasch ein- und überholt: Um neun Prozent kletterten die Preise in den Metropolen 2015, elf Prozent 2016, neun Prozent 2017, und in diesem Jahr wird die Dynamik laut den Halbjahreszahlen kaum geringer ausfallen.

Kommt die Wende, platzt die Blase?

Je länger aber die Preise steigen, desto hartnäckiger nagt eine Frage an allen Immobilieninteressenten, an jenen, die schon zugeschlagen haben, ebenso wie an jenen, die noch suchen: Kommt die Wende, platzt die Blase und brechen demnächst die Preise ein? Kaum ein Thema bewegt Menschen zwischen Anfang 30 und Mitte 40 in deutschen Großstädten mehr als die Stabilität der Immobilienpreise. Sie spürten den großen Trend, sagt Alexander Roll, Niederlassungsleiter des Finanzdienstleisters Dr. Klein in Frankfurt: „Für Normalverdiener wird es mit dem Wohneigentum eng.“

Tatsächlich spricht vieles dafür, dass sich in den kommenden Monaten das Fenster eines historisch einmaligen Umfelds allmählich schließt: eines Umfelds aus extrem niedrigen Zinsen, einer sehr guten Wirtschaftslage, flankiert von Banken, die ihre Konditionen für Baugeld laufend lockern. Die langsame Kehrtwende der Europäischen Zentralbank und die zunehmende Unsicherheit über die wirtschaftlichen Aussichten werden auch die Immobilienmärkte verändern.

Doch das muss, und das ist wahrscheinlich die wichtigste Botschaft für alle, die sich noch mit dem Gedanken an einen Wohnungskauf beschäftigen, keinesfalls eine Wende einläuten. Denn das, was viele Menschen nur noch als „Wahnsinn“ bezeichnen, ist eben gar nicht so wahnsinnig. Sondern schlicht die Folge einer Reihe von Faktoren, die sich bestenfalls binnen einer Dekade ändern werden: Starker Zuzug und starkes Bevölkerungswachstum in den Metropolen treffen auf Wohnungsmärkte, wo seit vielen Jahren viel zu wenig gebaut wurde und wird.

Daher ist die Prognose der von Capital regelmäßig befragten Experten beinahe einhellig: In den wichtigsten deutschen Metropolen werden die Immobilienpreise eher weiter steigen, bestenfalls werden die jährlichen Aufschläge künftig nur kleiner ausfallen, werden in manchen Gegenden und Marktsegmenten die Preise auch mal über einen längeren Zeitraum stagnieren – dann aber auf sehr hohem Niveau.