ImmobilienSo werden Sie zum Vermieter

Symbolbild Mietvertrag
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Wunsch und Wirklichkeit klaffen in wenigen Lebensbereichen so weit auseinander wie beim Wohnen. Viele würden gern im eigenen Einfamilienhaus im Grünen leben, auf mindestens 100 Quadratmetern. Wer aber eine Immobilie kaufen möchte, um sie zu vermieten, sollte sich besser ansehen, wie das Gros der Menschen wirklich lebt: Zwei von drei Deutschen wohnen in der Stadt – und müssen sich dort meist mit viel weniger Platz bescheiden. Ein Indiz dafür, welche Immobilien hierzulande am meisten gefragt sind.

Wer sich eine Wohnung zum Vermieten zulegt, sollte möglichst viele Interessenten ansprechen. Je mehr potenzielle Bewohner Schlange stehen, desto leichter kann man ausziehende Mieter ersetzen und seine Preisvorstellungen durchsetzen. Künftige Vermieter sollten folgende Punkte beachten:

Standort

Den eigenen Wohnort können Anleger oft am besten einschätzen. Dennoch muss ein Immobilienkauf hier nicht die erste Wahl sein, das gilt besonders für ländliche, wirtschaftsschwache Gegenden, in denen die Bevölkerung schrumpft – hier wird das Vermieten künftig zur Herausforderung. In den Metropolen sind Wohnungen indes oft schon so teuer, dass es Jahrzehnte dauert, bis man das Investment wieder eingespielt hat. B-Städte sind derzeit die interessantere Wahl, also mittelgroße, florierende Kommunen mit starkem Zuzug von jungen Leuten. Wer hier in einem attraktiven, belebten Viertel mit guter Verkehrsanbindung fündig wird, macht unter Umständen das bessere Geschäft.

Wohnungstyp

Fast alle mögen Gründerzeithäuser oder andere schöne Altbauten, so haben Forscher der TU Chemnitz herausgefunden. 95 Prozent der Befragten würden gern in so ein Gebäude einziehen. Hochhäuser und Waschbetonklötze finden dagegen wenig Anklang, ebenso wie moderne Designhäuser.

Die Größe der Wohnung ist ebenfalls entscheidend. In Großstädten leben die meisten Menschen auf 60 bis 80 Quadratmetern, die sich auf drei Zimmer verteilen. Und genau solche Wohnungen werden auch am häufigsten gesucht. In kleineren Städten darf es ein bisschen mehr sein, in den teuren Metropolen ein bisschen weniger, insgesamt aber gilt: Zwei- bis Dreizimmerwohnungen sind bei rund 60 Prozent aller Städter gefragt, nur zehn Prozent wollen in Einzimmerapartments leben, die heute gern als „sichere Kapitalanlage“ verkauft werden. Die Budgetgrenze liegt bei Einpersonenhaushalten zumeist bei 600 Euro, zu zweit sind Bewohner bereit, rund 1000 Euro auszugeben.

Mietrendite

Die Bruttomietrendite ergibt sich, wenn man die Jahresmieteinnahmen plus Nebenkosten durch den Kaufpreis teilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Im Schnitt liegt sie in deutschen Großstädten derzeit unter vier Prozent. Dabei gilt: Je stabiler der Immobilienmarkt, desto geringer die Rendite und umgekehrt. In Hamburg, Berlin oder München sind es in vielen Vierteln weniger als drei Prozent, in Magdeburg, Chemnitz, Cottbus oder Dortmund kommen Vermieter oft auf fünf Prozent.

Netto sehen die Zahlen weniger vorteilhaft aus: Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen, Rückstellungen für Reparaturen und Verwaltungskosten reduzieren die Jahresmieteinnahmen. Von diesem Betrag sind die Kreditzinsen abzuziehen, sofern man für die Wohnung ein Darlehen aufgenommen hat. Das Ganze teilt man durch den Kaufpreis (inklusive der rund zehn Prozent Kaufnebenkosten für Makler, Notar, Grundsteuer und Grundbucheintrag) und multipliziert das Ergebnis mit 100. Diese Nettomietrendite liegt vielfach weit unter zwei Prozent.

Ob sich das lohnt, müssen Käufer spitz kalkulieren.

Wertentwicklung

Einige Investoren setzen darauf, dass sie ihre Immobilie in einigen Jahren teurer veräußern, als sie sie gekauft haben. Mancherorts ist es jedoch fraglich, ob sich der Preisauftrieb der vergangenen Jahre im gleichen Maße fortsetzt. Sollten die Zinsen weiter steigen, wird dies Kredite verteuern und andere Anlageklassen wie Anleihen wieder attraktiver machen. Laut Bundesbank sind die Preise in Metropolen um durchschnittlich bis zu 30 Prozent zu hoch.

Damit sich mit einer Immobilie ein Gewinn erzielen lässt, muss ihr Wert um mindestens 15 Prozent steigen, denn so hoch sind allein die Nebenkosten bei Kauf und Verkauf – zumindest wenn man einen Makler einschaltet. Fünf bis sieben Prozent fallen beim Verkauf an für Makler, Energieausweis und Löschung der Grundschuld. Macht bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro mindestens 30.000 Euro beim Erwerb und 15.000 Euro beim Verkauf. Wird eine Immobilie nicht selbst genutzt und innerhalb von zehn Jahren abgestoßen, ist zusätzlich die Spekulationssteuer fällig. Sie beträgt bei einem Gewinn von 30.000 Euro und einem Steuersatz von 40 Prozent 12.000 Euro.

Mieter

Immobilienanleger sollten langfristig planen, auch bei der Wahl der Mieter. Jeder Wechsel in der Wohnung kostet Geld. Entweder weil bei einem Leerstand Nebenkosten und Hausgeld gezahlt werden müssen. Oder weil Kosten für einen Makler entstehen. Den muss der Vermieter seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips 2015 meist selbst bezahlen.

Will man eine bestimmte Zielgruppe ansprechen, sollte man dies in der Annonce klarmachen: Wer seine Wohnung als barrierefrei anpreist, wird Ältere begeistern. Wer die Nähe zur Uni hervorhebt, erhält viele Anfragen von Jüngeren.

Auch wenn das Bauchgefühl noch so gut ist – Vermieter sollten über Mietkandidaten stets möglichst viele Informationen einholen: Eine Bonitätsauskunft, Personalausweiskopien, Gehaltsnachweise und eine Bestätigung der Mietschuldenfreiheit sind das Mindeste. Auf Immobilienplattformen stellen Wohnungssuchende umfangreiche Bewerbermappen zusammen, mit denen sie Vermieter überzeugen wollen. Je mehr Sorgfalt man auf die Auswahl verwendet, desto eher spart man sich später Ärger, weil der Mieter nicht solvent war.

Auswahl und Vertragsformalitäten kann man auch einem Makler überlassen. Der stellt zwar bis zu zwei Monatsmieten in Rechnung, weiß aber genau, worauf zu achten ist. Manche Vermittler bieten Rundum-sorglos-Pakete für ein paar Hundert Euro und garantieren dafür, dass ein Vermieter sich um nichts kümmern muss – selbst wenn ihm Mieter schon nach kurzer Zeit wieder abhandenkommen.

Als Kaution darf der Vermieter bis zu drei Nettomonatsmieten verlangen, die meist auf ein Sonderkonto fließen. Möglich ist auch eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuchs oder die Verpfändung eines Mietersparbuchs.

Steuer

Einkünfte aus Vermietung sind grundsätzlich zu versteuern. Von den Einnahmen abziehen lassen sich Werbungskosten wie Anschaffungsbeziehungsweise Herstellungskosten (die meist über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden) und Erhaltungsaufwendungen (die im Jahr der Ausgabe in voller Höhe geltend gemacht werden).

Unmittelbar absetzbar sind unter anderem Ausgaben für Reparaturen, Hausverwaltung und Makler, ebenso Grundsteuern, Kreditzinsen, Kontoführungsgebühren und Aufwendungen für Reparaturen und Anfahrten sowie Mitgliedschaften in Grundbesitzerverbänden. Wer Aufwände geschickt nutzt und Einnahmen gegenrechnet, kann die Gesamtrendite optimieren.

Unterm Strich rechnet sich ein Immobilieninvestment dann vielleicht eher als gedacht.