ImmobilienSo werden Sie zum Vermieter

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Mietrendite

Die Bruttomietrendite ergibt sich, wenn man die Jahresmieteinnahmen plus Nebenkosten durch den Kaufpreis teilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Im Schnitt liegt sie in deutschen Großstädten derzeit unter vier Prozent. Dabei gilt: Je stabiler der Immobilienmarkt, desto geringer die Rendite und umgekehrt. In Hamburg, Berlin oder München sind es in vielen Vierteln weniger als drei Prozent, in Magdeburg, Chemnitz, Cottbus oder Dortmund kommen Vermieter oft auf fünf Prozent.

Netto sehen die Zahlen weniger vorteilhaft aus: Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen, Rückstellungen für Reparaturen und Verwaltungskosten reduzieren die Jahresmieteinnahmen. Von diesem Betrag sind die Kreditzinsen abzuziehen, sofern man für die Wohnung ein Darlehen aufgenommen hat. Das Ganze teilt man durch den Kaufpreis (inklusive der rund zehn Prozent Kaufnebenkosten für Makler, Notar, Grundsteuer und Grundbucheintrag) und multipliziert das Ergebnis mit 100. Diese Nettomietrendite liegt vielfach weit unter zwei Prozent.

Ob sich das lohnt, müssen Käufer spitz kalkulieren.

Wertentwicklung

Einige Investoren setzen darauf, dass sie ihre Immobilie in einigen Jahren teurer veräußern, als sie sie gekauft haben. Mancherorts ist es jedoch fraglich, ob sich der Preisauftrieb der vergangenen Jahre im gleichen Maße fortsetzt. Sollten die Zinsen weiter steigen, wird dies Kredite verteuern und andere Anlageklassen wie Anleihen wieder attraktiver machen. Laut Bundesbank sind die Preise in Metropolen um durchschnittlich bis zu 30 Prozent zu hoch.

Damit sich mit einer Immobilie ein Gewinn erzielen lässt, muss ihr Wert um mindestens 15 Prozent steigen, denn so hoch sind allein die Nebenkosten bei Kauf und Verkauf – zumindest wenn man einen Makler einschaltet. Fünf bis sieben Prozent fallen beim Verkauf an für Makler, Energieausweis und Löschung der Grundschuld. Macht bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro mindestens 30.000 Euro beim Erwerb und 15.000 Euro beim Verkauf. Wird eine Immobilie nicht selbst genutzt und innerhalb von zehn Jahren abgestoßen, ist zusätzlich die Spekulationssteuer fällig. Sie beträgt bei einem Gewinn von 30.000 Euro und einem Steuersatz von 40 Prozent 12.000 Euro.