ImmobilienNeue Pflegeheime braucht das Land

Die deutschen Pflegeheime sind voll. Im Jahr 2013 hat das Statistische Bundesamt für die vollstationäre Pflege eine Auslastung von 89 Prozent ermittelt. Das ist ein Durchschnittswert für Deutschland insgesamt. In dicht besiedelten Ballungszentren haben Pflegeheime sogar eine Auslastungsquote von 95 bis 100 Prozent.

Beispiel München: In der bayerischen Landeshauptstadt liegt die Auslastung der 57 Pflegeheime dauerhaft bei 95 Prozent, hat Münchens Sozialreferentin Dorothee Schiwy für den 2016 veröffentlichten „Marktbericht Pflege“ errechnet. Besonders brisant ist die Lage demnach im Norden, Westen und Osten der Stadt. In Milbertshofen-Am Hart gibt es nicht ein einziges Pflegeheim.

Unangenehm ist das nicht nur für die Angehörigen, die weite Wege in Kauf nehmen müssen. Bitter ist es vor allem für die Pflegebedürftigen selbst, die aus ihrer gewohnten Umgebung gerissen werden und sich ihr Heim nicht selbst aussuchen können.

Einziger Ausweg ist der Bau neuer Pflegeheime

Dass Pflegeheime eine so hohe Auslastung brauchen, ist ein Trugschluss. Der Break Even liegt in der stationären Pflege deutlich unter der durchschnittlichen Belegung. Sind aber dauerhaft so viele Betten belegt, können die Heime einer ihrer wichtigsten Aufgaben – nämlich auch kurzfristig neue Bewohner aufzunehmen – nicht mehr nachkommen. Diese Flexibilität ist jedoch zwingend notwendig, denn eine Bedarfssituation tritt oft plötzlich ein.

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Der einzige Ausweg ist der Bau zusätzlicher Pflegeheime – nicht nur um die bestehende Versorgungslücke zu schließen, sondern auch um dem steigenden Bedarf gerecht zu werden. Denn die Zahl der Pflegebedürftigen nimmt zu – im Jahr 2030 sind es voraussichtlich schon 3,4 Millionen. Bis dahin werden 290.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Pro Jahr wird künftig mit einem Bedarf von etwa 21.400 neuen Plätzen gerechnet. Sind es weniger, steigt die Auslastung in den Heimen an – und damit der Notstand insgesamt. Dass es nach 2035, wenn die Generation der Baby Boomer 80 Jahre und älter wird, zu einer weiteren dramatischen Verschärfung der Problematik kommt, darf an dieser Stelle nicht verschwiegen werden.

In den vergangenen Jahren wurden durchaus Pflegeheime neu gebaut. Gab es 2007 noch 765.736 Plätze in der vollstationären Dauerpflege, waren es 2013 schon 847.705 – ein Plus von 10,7 Prozent in sechs Jahren. Pro Jahr sind aber gerade einmal etwa 13.600 neue Plätze entstanden. Ausreichend ist das nicht. Beim gegenwärtigen Bautempo wächst die Versorgungslücke stetig weiter.

Hohe Renditen für Investoren

Die Hoffnung ruht auf privaten Investoren, die die Chance auf überdurchschnittliche Renditen erkennen. Mit fünf bis sechs Prozent liegen sie derzeit bei Pflegeheimen oberhalb der Perspektiven, die gewöhnliche Wohnungsinvestments bieten. Diese Situation führt zu einer erheblichen Aufwertung von Bestandspflegeheimen. Ein Beweis dafür sind die aktuellen hohen Transaktionszahlen. Marktanalysten gehen davon aus, dass 2016 erstmals mehr als 3 Mrd. Euro in diese Asset-Klasse investiert werden.

Neben dem Wertsteigerungspotenzial bergen Pflegeheime für Investoren weitere Vorteile. So zum Beispiel die Möglichkeit zur Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Betreiber, der eine zuverlässige Vermietung über einen langen Zeitraum garantiert und die Betreuung des Objekts gewährleistet. Die Auswahl an kompetenten Betreibern ist – im Unterschied zum Einzelhandel – beträchtlich. Ein weiter Pluspunkt: Die Ausfallwahrscheinlichkeit von Mieten ist äußerst gering, nicht zuletzt, weil Kommunen für mittellose, pflegebedürftige Bewohner einspringen.

Der Ausbau der Kapazitäten ist höchst dringlich, um schnellstmöglich wieder gesunde Marktverhältnisse herzustellen. Heute haben es auch schwächere Pflegeheime kaum noch nötig, ihre Räumlichkeiten zu sanieren und mit moderner Ausstattung zu versehen oder mehr und besser geschultes Personal einzustellen. Erst wenn Pflegeplatzsuchende die Wahl zwischen unterschiedlichen Heimen haben, entsteht ein gesunder Konkurrenzdruck. Nur Wettbewerb führt dazu, dass tendenziell die Heime in die Ausstattung und Qualität investieren.


Michael Held ist Geschäftsführer von Terragon. Der Projektplaner ist spezialisiert auf barrierefreie Wohnungen und Pflegeheime.


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