ImmobilienMietkauf: Macht Mieter zu Eigentümern!

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Wohneigentum für 500.000 Haushalte?

Wer das bezahlen soll? Der Staat. Der hat momentan schließlich genügend Geld durch höhere Steuereinnahmen übrig. Zudem kann er sich so günstig verschulden wie noch nie. Begibt er Staatsanleihen, zahlen ihm die Investoren inzwischen Geld dafür, ihm diese Papiere abnehmen zu dürfen. Zudem leistet es sich der Bund, über die kommenden 10 Jahre etwa 10 Mrd. Euro an Baukindergeld auszuschütten, das halten die DIW-Ökonomen ohnehin für einen Fehlanreiz. Denn mit diesem Geld entstünden in erster Linie Wohnhäuser in jenen Regionen, in denen gar kein Wohnraummangel herrscht. In Ballungsräumen dagegen führe das Baukindergeld eher dazu, dass die Preise noch schneller stiegen, weil Bauträger und Makler den Staatszuschuss großzügig einpreisen und auf die bisherigen Kaufsummen aufschlagen. Die Käufer haben es ja. Während das Baukindergeld nun also in den Metropolen so gut wie keine einzige weitere Wohnung schafft, könnte man mit dem gleichen Einsatz viel effektiver den Mietkauf finanzieren, rät das DIW.

Würde man das Geld nämlich stattdessen in den Bau von Mietkaufwohnungen stecken, ließen sich mit den 10 Mrd. Euro innerhalb der kommenden zehn Jahre rund 500.000 Haushalte zusätzlich ins Wohneigentum bringen, so rechnen die DIW-Experten. Der Staat könnte nicht nur den Wohnungsbau vorfinanzieren, sondern er besäße auch viele Flächen, auf denen sich Häuser errichten ließen. Die Frage ist allerdings, ob sich diese Flächen tatsächlich dort befinden, wo die größte Wohnungsnot herrscht. Sind es wirklich ungenutzte Grundstücke im Umkreis der großen Städte, die der Bund noch massenhaft besitzt? Und würde er sie tatsächlich freigeben, damit dort Förderwohnungen entstehen – dann wäre das Projekt Mietkauf tatsächlich auch praktisch umsetzbar. Vorausgesetzt, es würde zügig losgebaut, also nicht erst jahrelang geplant. Und vorausgesetzt, es fänden sich in Zeiten des Baubooms überhaupt noch Baufirmen und Handwerker, um das 500.000-Wohnungs-Projekt umzusetzen. Ein paar Hürden gäbe es also durchaus noch zu nehmen.

Der allergrößte Knackpunkt des Modells ist aber dieser: Für wen ist der Mietkauf nun überhaupt gedacht? Für Familien mit Kindern, deren Haushaltsvorstand nicht älter als 40 Jahre alt ist, so stellen es sich die Ökonomen vor. Gerade diese Zielgruppe tue sich auf Großstadtmärkten besonders schwer mit der Eigentumsbildung und habe überdies kaum Gelegenheit genügend Eigenkapital anzusammeln. Das wiederum klingt zuerst einmal gut, ist aber nur das halbe Bild. Die Herausforderung des Mietkauf-Modells werde darin liegen, die wirklich Bedürftigen auszuwählen, sagen die Ökonomen selbst. Jene Familien also, die zwar jung sind, aber wirklich wenig Geld haben – und außerdem in dieser Situation bleiben. Dazu müssten sie zudem keinen größeren Zahlungen erwarten, keine Gehaltserhöhungen oder gar Erbschaften und Schenkungen. Denn beim Mietkauf wird exakt einmal geprüft, wer in den Vorzug der sich selbst abzahlenden Wohnung und der Dauerniedrigmiete kommt: beim Einzug und der Vertragsunterzeichnung nämlich. Jegliche Besitzmehrung danach wird nicht mehr erfasst.

Mietkauf nur für Familien

Wenn sich andere Lebensumstände ändern, wenn die Familie zum Beispiel arbeitsbedingt wegziehen muss, sei das kein großes Problem, sagt das Konzept der Ökonomen: Dann könne die Familie die Wohnung ja vermieten. Vermutlich macht sie dann damit sogar noch einen satten Gewinn. Denn die Marktmieten werden sich in den kommenden 24 bis 33 Jahren vermutlich sehr wohl nach oben entwickeln – im Gegensatz zur Mietabzahlrate für die Wohnung. Nur in einem Fall hätte der Mietkäufer wirklich Pech: Wenn er arbeitslos wird oder aus anderen Gründen seine Miete nicht mehr zahlen kann und deshalb ausziehen muss, sind seine bisherigen Mietzahlungen weg. Cleverer wäre da: Er vermietet die Wohnung ebenfalls, sucht sich etwas Kleineres und kann mit Glück im Alter dennoch in die abgezahlte Wohnung wieder selber einziehen. Das müsste zumindest nach der bisherigen Logik funktionieren.

Das alles klingt nach einer sehr sozialen Idee, nur an einer Stelle benachteiligt das Modell gerade jene, die auf dem jetzigen Wohnungsmarkt die am meisten Gefährdeten und somit auch die wirklich Bedürftigen sind: Warum sollen nur Familien in den Genuss dieser Form des geförderten Eigentumerwerbs kommen? Weil junge Familien zu rund 70 Prozent Mieterhaushalte sind, obwohl sie doch gern Eigentum hätten, sagen die Statistiken der Ökonomen. Soweit so richtig, von den Familien mit zwei Kindern trifft das auf immerhin zu rund 58 Prozent zu. Aber: Eine andere Gruppe lebt noch viel häufiger in der Mietwohnung, Paare unter 40 nämlich, die zu knapp 90 Prozent ebenfalls kein Wohneigentum haben. Einpersonenhaushalte werden in der DIW-Statistik gar nicht erst aufgezählt, man kann davon ausgehen, dass die Eigenheimbesitzerquote in Großstädten unter ihnen nicht gerade höher ist.

Oder um es so herum zu formulieren: Über 80 Prozent aller Großstadthaushalte bestehen aus einer oder zwei Personen. An vier Fünfteln aller Metropolenbewohner ginge dieses Mietkaufmodell also vorbei. Gerade sie sind es aber größtenteils auch, die mit Normaleinkommen ebenfalls teurere Mieten bestreiten müssen und die zudem häufig sogar besonders von Mietsteigerungen betroffen sind, da das Segment der kleinen Wohnungen noch härter umkämpft ist als der Markt der Familienwohnungen. Während Bauträger nämlich liebend gerne Großwohnungen mit vier Zimmern oder mehr errichten, halten sie sich bei Zwei- und Dreizimmerwohnungen auffallend zurück. Die Margen sind ihnen da nicht hoch genug. Das Ergebnis davon ist, dass die wenigen bestehenden Wohnungen in dieser Größe noch viel saftigere Mietsteigerungen erfahren.

Zudem kommen Wenig- und Normalverdiener ohne Kinder oft auch nicht in den Genuss von staatlichen Förderungen oder anderen Vergünstigungen, jedenfalls nicht, so lange sie keine Extrem-Wenigverdiener sind. Gerade im Alter aber haben sie in Städten ein großes Problem. Wegen ihrer kleinen Renten können sie sich dann nämlich oft das Wohnen in ihren bisherigen Wohnungen nicht mehr leisten. Auf die große Gefahr der „grauen Wohnungsnot“ machte jüngst erst das Pestel-Institut aufmerksam. Vielleicht kommt ja irgendwann noch ein Ökonom auf die Idee, dass man für diese Zielgruppe ebenfalls etwas tun könnte. Nein, man müsste sogar.

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