WohnungspolitikMietendeckel drauf

Mieterprotest in Berlin
Mieterprotest in Berlindpa

Reichlich provokant ist es ja schon, wenn man die Immobilienbesitzer der eigenen Stadt an Tagen wie diesen auffordert: „Miete erhöhen!“ Vor allem in dieser Stadt wirkt das fast wie Hohn, in Berlin nämlich. Dort hat der Senat gerade den Mietendeckel beschlossen und entschieden, dass die Mieten für private Wohnungen für fünf Jahre nicht steigen sollen, nachdem sie innerhalb der letzten fünf Jahre rund 50 Prozent zugelegt und sich seit 2009 im Schnitt etwa verdoppelt haben. In Berlin warnt also nun der Hauseigentümerverband Haus & Grund seine Mitgliedern auf seiner Webseite: „Ihre vielleicht letzte Chance, die Miete zu erhöhen, endete am 17. Juni 2019“, er erklärt ihnen aber im gleichen Atemzug, „warum es auch nach dem 17. Juni sinnvoll ist“, weiter die Mieten zu erhöhen.

Aber geht das nun überhaupt noch, wenn der Mietendeckel wirkt? Und was besagt der überhaupt? Er soll für alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten, die von Privatvermietern frei finanziert angeboten werden und bereits bezogen sind. Für Sozialwohnungen gilt der Deckel also nicht. Für die Erstvermietung von Neubauwohnungen ebenso wenig. Wie weit der Deckel auf Genossenschaften angewendet werden soll oder auf Staffel- und Indexmietverträge, bleibt noch abzuwarten. Für alle Privatvermieter soll aber bald gelten: Die derzeitigen Mieten werden eingefroren. Sie dürfen also in den kommenden fünf Jahren nicht mehr angehoben werden. Lediglich einen Inflationsausgleich kann es eventuell geben. Das geplante Gesetz soll im Oktober als Entwurf vorgelegt werden und im Januar 2020 in Kraft treten. Es gilt jedoch rückwirkend ab heute, also schon ab dem 18. Juni 2019.

Das klingt zunächst einmal, als bekämen die erhöhungsgeplagten Großstädter dadurch eine Atempause bis 2025. Weil sie bis dahin lediglich die Beträge für ihre Wohnungen zahlen, die sie derzeit schon entrichten – und keine weiteren Erhöhungen fürchten müssten. Derweil wird stadtweit erst einmal fünf Jahre weiter gegen den Wohnungsmangel angebaut, damit sich die Lage irgendwann normalisiert. Doch bisher sieht es erst einmal nicht danach aus, denn es werden längst nicht genügend Wohnungen errichtet für die 40.000 Neuberliner, die jährlich in die Stadt ziehen. Letzteres ist auch der Grund, weswegen die Mieten geradezu durch die Decke gegangen sind.

Der Mietendeckel sieht auch Strafen vor

Von rund 5 Euro auf knapp 10 Euro stiegen die Durchschnittsmieten seit 2009 in der Hauptstadt. Die Einkommen verdoppelten sich in dieser Zeit jedoch nicht, sondern sie legten nur sehr marginal zu: Laut statistischem Landesamt stieg das Haushaltsnettoeinkommen der Berliner lediglich von 1540 Euro auf 1600 Euro. Während die Mieten also davon galoppierten, wuchsen die verfügbaren Mittel der Haushalte kaum. Von daher begrüßen besonders die Mieterverbände das geplante Verbot weiterer Wohnkostensteigerungen.

Doch die Sache mit dem Deckel ist weitaus komplizierter. Denn im bisherigen Eckpunktepapier zum Mietendeckel geht es nicht nur darum, dass Miethöhen eingefroren werden sollen. Sondern es wird auch gefordert, dass bereits überhöhte Mieten abzusenken sind, bis auf einen „zulässigen Wert“. Wer dennoch überteuerte Mieten verlangt, muss eine Strafe von bis zu einer halben Million Euro befürchten. Wie hoch dieser „zulässige Wert“ letztlich ist, sollen die Behörden ermitteln. Vermutlich mit einem Blick auf den örtlichen Mietspiegel und unter Einberechnung des entsprechenden Baujahrs der Wohnung.

Schon allein daraus aber wird sich ein Problem ergeben: Zuletzt nämlich hatten Gerichte bereits Zweifel angemeldet über die Zuverlässigkeit des bestehenden Berliner Mietspiegels. In Einzelfällen hatten sie ihn für – nach wissenschaftlichen Kriterien – nicht korrekt ermittelt erklärt. Dabei hatten sie allerdings die Mietspiegel-Zahlen als zu tief angesehen und Wohnungskonzernen dadurch erlaubt, Mietsteigerungen jenseits der bestehenden Mietspiegelobergrenzen vorzunehmen. Was überhaupt zulässig ist, dürfte also erst einmal aufwendige Neuberechnungen erfordern.

Mietendeckel belohnt Vermieter, die hohe Preise verlangen

In einigen Fällen werden Privatvermieter wohl auch Probleme mit ihren Immobilienfinanzierungen bekommen, wenn sie gezwungen würden, hohe Mieten abzusenken: Denn wer in diesen Zeiten als Privatanleger eine Gebrauchtimmobilie in Großstädten erwirbt, der bezahlt enorme Preise dafür. Nehmen die Erwerber für den Kauf einen Kredit auf, so rechnet sich das Investment für sie nur, wenn auch eine entsprechende Jahresmiete verlangt werden kann. Auf dieser Basis sind dann auch meistens die Kreditraten kalkuliert. Müssten Eigentümer die Miete künftig heruntersetzen, überstiege dies womöglich die Kreditrate ihrer Mieteinnahmen. Für solche Fälle jedoch soll die Investitionsbank Berlin ihnen dann einen Ausgleich zahlen.

Im Gegenzug fürchten nun auch einige sozialere Hausbesitzer, die bisher Mieten unterhalb der ortsüblichen Beträge verlangen, dass sie nun bei Neuvermietungen ebenfalls nicht ihre Niedrigmieten nach oben anpassen dürfen. Vor allem wenn Wohnungen bereits seit Jahrzehnten von denselben Mietern zum gleichen Preis bewohnt wurden und sie nun frei werden, bliebe ihnen also selbst eine Anpassung auf ein normales Niveau verwehrt. Denn tatsächlich sieht es das geplante Gesetz vor, dass für Neuverträge dieselben Miethöhen gelten sollen wie für die bisherigen Bewohner. Damit liefen besonders soziale Vermieter Gefahr, irgendwann nicht mehr kostendeckend zu wirtschaften, klagen sie selbst.

Im Grunde könnte man es so auf den Punkt bringen: Wer zurzeit hohe Mieten verlangt, den belohnt das Gesetz, indem es diese hohen Mieten zementiert. Wer dagegen nur kleine Mieten verlangt, der wird gezwungen, weiterhin bei den Minimieten zu bleiben, auch wenn er dadurch selbst Verluste macht. Ob das gerecht ist, fragen sich zurzeit einige Mietshausbesitzer und Eigentümervertreter.

Rechtliche Unwägbarkeiten

Vor allem aber ist umstritten, ob das Mietendeckel-Gesetz in dieser Form umgesetzt werden kann und darf: Denn etliche Eigentümer-, Immobilien- und Investorenbände haben bereits angekündigt, das geplante Gesetz juristisch anfechten zu wollen. Sie halten es für verfassungswidrig, weil es erheblich in das Eigentumsrecht der Hausbesitzer eingreifen würde. Gerade das Eigentum stelle das Grundgesetz aber unter besonderen Schutz, argumentieren sie.

Strittig ist auch die Frage, ob der Senat eines Bundeslandes überhaupt solche weitreichenden Beschränkungen durchsetzen darf. Die Berliner Politiker meinen das gehe, schließlich handele es sich hier um eine Frage des Wohnungswesen und die falle in die Zuständigkeit der Länder. Die dürften nämlich durchaus öffentlich-rechtliche Rechtsbeziehungen regeln. Die Kritiker des Gesetzes jedoch sagen: Der Senat greife damit ins Mietrecht ein – dort würde die Frage der Miethöhe schließlich zwischen Privatvermietern und Mietern ausgehandelt. Und eine solche Mietrechtsänderung sei eine Sache des Bundes und betreffe überdies Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. So gesehen könnte kein Bundesland im Alleingang solche Änderungen beschließen, sondern es müsste vielmehr auf Bundesebene ein Beschluss gefasst werden, der so ein Gesetz erlaubt.

Es bleibt abzuwarten, welchem Lager die Gerichte in den kommenden Monaten tatsächlich Recht zusprechen werden. Bis das nicht geklärt sei, sollten sich Immobilieneigentümer nicht beirren lassen und berechtigte Mieterhöhungen auch jetzt noch durchsetzen, findet der Verband Haus & Grund. Viele Vermieter haben das tatsächlich in den Wochen vor dem 18. Juni noch getan und damit erst einmal eines erreicht: Die Mieten in Berlin sind gerade wegen des drohenden Mietendeckels kräftig weiter gestiegen.

Immobilien Kompass
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