Mietpreisbremse „Kaum ein Vermieter hält sich an die Mietpreisbremse“

Daniel Halmer ist Rechtsanwalt und Gründer vom LegalTech Portal LexFox.
Daniel Halmer ist Rechtsanwalt und Gründer vom LegalTech Portal LexFox. Anke Phoebe Peters


Daniel Halmer ist Rechtsanwalt und Gründer vom Legaltech-Portal Lexfox zu dem unter anderem wenigermiete.de, mehrabfindung.de und weniger-internetkosten.de gehört. Er startete seine Karriere im Wirtschaftsrecht bei Kanzleien in New York und München. Halmer wurde mehrfach vom Deutschen Bundestag als Sachverständiger für Verbraucherrecht konsultiert und spricht regelmäßig auf Start-up und Legaltech-Konferenzen.


 

CAPITAL: Herr Halmer, welche Erfahrungen haben Sie gemacht: Halten sich die meisten Vermieter an die Mietpreisbremse?

DANIEL HALMER: Nein, die meisten Vermieter halten sich nicht daran. Das legen zumindest unsere Daten nahe. Wir gehen davon aus, dass drei von vier Neuvermietungsmieten zu hoch sind und gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Das überrascht allerdings überhaupt nicht, denn das Gesetz zur Mietpreisbremse enthält bislang keinerlei Sanktionen im Falle des Verstoßes. Das heißt, es kann für einen Vermieter rational sinnvoll sein, gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen, weil er das Geld, das er illegal erhalten hat, behalten darf. Der Vermieter muss die zu viel behaltene Miete erst ab dem Zeitpunkt herausgeben, ab dem sich der Mieter mit einer sogenannten Rüge wehrt. Alles, was zuvor zu viel bezahlt wurde, darf er behalten. Das soll sich jetzt übrigens ändern nach den neuesten Vorschlägen der Regierungskoalition. Dann sollen Mieter immerhin die letzten 30 Monate zurück erstattet bekommen. Dazu kommt, dass die wenigsten Mieter von der Mietpreisbremse Gebrauch machen.

Warum?

Das größte Problem ist tatsächlich die eigene Courage. Viele Mieterinnen und Mieter trauen sich nicht, ihre Rechte gegenüber den Vermietern wahrzunehmen, weil sie sich in einer unterlegenen Position fühlen. Nicht unbedingt rechtlich, aber gefühlsmäßig. Dabei hat kein Mieter etwas zu befürchten, wenn er seine gesetzlichen Rechte wahrnimmt. Keinem Mieter kann gekündigt werden, weil er beispielsweise die Mietpreisbremse nutzt.

Viele Vermieter umgehen die Mietpreisbremse ganz bewusst

Mit welchen Tricks umgehen Vermieter die Mietpreisbremse?

Da sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt. Ein häufiger Trick der Vermieter ist es, sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale, wie beispielsweise Barrierefreiheit, vorzugeben, die eine hohe Miete rechtfertigen. Dabei sind diese Merkmale oft nicht gegeben, das wissen die Mieter nur nicht. Auch beim Thema Modernisierungen wird viel geschummelt. Das Gesetz zur Mietpreisbremse besagt, dass bei sogenannten umfassenden Modernisierungen die Mietpreisbremse nicht gilt. Dieses Argument nutzen viele Vermieter, um die Miete zu erhöhen. Bei der Überprüfung zeigt sich allerdings häufig, dass die wenigsten Vermieter die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung erfüllen.

Mit welcher Art von Vermietern haben Sie es in solchen Fällen zu tun?

Den Schwerpunkt bilden die großen Immobilienkonzerne wie Deutsche Wohnen, Akelius oder GMRE. Vonovia tritt auch zunehmend in Erscheinung. Fast alle großen Vermietungsgesellschaften werden bei uns aktenkundig und das ergibt auch Sinn, denn sie sind zum Teil börsennotiert und haben natürlich – und das ist auch nicht verwerflich – eine Gewinnerzielungsabsicht. Dadurch, dass der Gesetzgeber es ihnen so leicht macht, mit einem Gesetzesverstoß davon zu kommen, gibt es wenig Scheu davor, die Gesetze zu verletzen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch private Vermieter, die sich häufig durch große Hausverwaltungsfirmen vertreten lassen. Das darf man nicht unterschätzen.

„Die Mietpreisbremse funktioniert“

Welches Fazit ziehen Sie zur Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse funktioniert, wenn sie denn von den Mietern genutzt wird. Das zeigen unsere Fälle, wir haben mehrere tausend Erfolgsfälle in den letzten zwei Jahren erstritten. Das heißt, wer sich traut, der hat auch eine hohe Erfolgschance. Dass die Vermieter sich in vorauseilendem Gehorsam an das Gesetz halten, war nicht zu erwarten und ist auch nicht passiert – eben aufgrund der Tatsache, dass es keine Sanktionen gibt. Wir begrüßen es ausdrücklich, dass sich dies nun ändern soll.

In Berlin bereitet der Senat die Einführung eines weiteren Instruments vor, den Mietpreisdeckel. Was kommt auf die Mieter zu?

Wir rechnen mit jahrelanger Rechtsunsicherheit. Das Problem an dem Mietendeckel wie er aktuell in Berlin diskutiert wird, ist, dass es unter Juristen höchst umstritten ist, ob der Senat überhaupt so ein Gesetz machen darf. Sollte das Gesetz kommen, wird es voraussichtlich sehr schnell verfassungsrechtlich angegriffen werden und früher oder später vor dem Berliner oder aber vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Wenn das beim Bundesverfassungsgericht landet, rechne ich mit zwei bis drei Jahren Bearbeitungszeit und in dieser Zeit sind Vermieter und Mieter in einer Rechtsunsicherheit, was nun gilt. Der Mietendeckel wird also nicht den Effekt herbeiführen, die Mieter sofort zu entlasten.

Fast kein Verbraucher setzt seine Rechte durch

Wie steht es generell um die Verbraucherrechte in Deutschland?

Ich bin seit 15 Jahren Rechtsanwalt, habe in großen Wirtschaftskanzleien gearbeitet und über die Jahre folgendes festgestellt: Verbraucherrechte sind in aller Munde, es gibt immer mehr Verbrauchergesetzgebung, aber fast kein Verbraucher setzt seine Rechte durch. Warum nicht? Das Justizsystem in Deutschland ist 110 Jahre alt und nicht auf Verbraucherrechte ausgelegt. Viele Verbraucherrechte verkörpern kleine oder mittlere Ansprüche. Wenn der Gesetzgeber also zum Beispiel ein Gesetz macht, das Herrn Müller einen zehn Euro-Anspruch gibt, müsste man ihm auch Möglichkeiten zur Verfügung stellen, diesen Kostenanspruch kostendeckend sinnvoll durchzusetzen. Das tut der Gesetzgeber aber nicht. Und die Gegenseite, das sind meistens Unternehmen, antizipiert natürlich, wie der einzelne Verbraucher tickt. Sie wissen, dass der Herr Müller niemals für zehn Euro zu Gericht geht. Und deshalb halten sie sich vornherein nicht an das Gesetz.

Wie können Legaltech-Angebote an dieser Stelle helfen?

Immer dort, wo der einzelne Verbraucher mit vergleichsweise geringwertigen Ansprüchen einem scheinbar übermächtigen Konzern gegenüber steht, können Legaltechs helfen. Sie sind in der Lage mit Technologie, Daten und geringen variablen Kosten, den Verbrauchern die Risiken und Mühen abzunehmen, die bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche aufkommen. Ich erkläre das an einem Beispiel: Viele Menschen in Europa bekommen nicht die Internetgeschwindigkeit, für die sie bezahlen. Das ist ein Riesenproblem, es gibt sogar Studien dazu. Da geht es kommerziell aber nur um zehn bis 20 Euro pro Monat. Sich als Verbraucher hierfür einzusetzen, macht kaum einer, schon gar nicht, wenn er dafür seine private Lebenszeit verwenden muss. Die meisten Verbraucher machen solche Sachen ja in ihrer Privatzeit und stehen dann vor der Frage: Will ich mit meinen Kindern spielen oder schreibe ich einen bösen Brief an die Telekom? Hier kommen Legal Tech-Angebote ins Spiel. Sie können diese Aufgabe für den Verbraucher übernehmen und ihm helfen, seine Rechte durchzusetzen, auch wenn es sich nur um geringfügige Ansprüche handelt. Legal Tech-Angebote sind also ein essentieller Mosaikstein, der in unserem Rechtssystem fehlt, seit es Verbraucherrechte gibt.


Legaltech-Unternehmen sind Online-Portale die (anwaltliche) Rechtsdienstleistungen anbieten oder vermitteln. Der Einsatz von digitalen Technologien und die Spezialisierung auf standardisierbare Rechtsansprüche reduzieren die Kosten der Rechtsdurchsetzung gegenüber klassischen Kanzleien erheblich. Dadurch können auch kleine finanzielle Ansprüche (Flugverspätung, Miete, DSL-Vertrag) ökonomisch sinnvoll durchgesetzt werden.


Legaltech lohnt sich bei geringen Streitwerten

Legaltech-Unternehmen gibt es bisher vor allem im Bereich Flugausfälle und -verspätungen, VW-Dieselskandal und Mieten. In welchen Märkten sehen Sie weiteres Potential?

Wir sehen da keine thematische Begrenzung. Die Begrenzung ist immer folgende: Dort, wo es komplex wird, kann und soll Legaltech nicht helfen. Ich vergleiche das immer mit dem Maßanzug und dem Anzug von der Stange. Für die meisten Menschen genügt der Anzug von der Stange, der ein Zehntel von dem kostet, was ein Maßanzug kostet, aber manchmal braucht man eben doch den Maßanzug und dann soll man sich den auch leisten, wenn man kann. Aber die meisten Fälle, 95 Prozent der Fälle, die Verbraucher betreffen, sind Standardfälle. Unser Schwerpunkt liegt vor allem dort, wo die Streitwerte gering sind. Das sind oft Fälle, um die sich Anwälte gar nicht bemühen.