ImmobilienKaufvertrag: 10 Regeln für die Übertragung einer Immobilie

Symbolbild Kaufvertrag
Symbolbild Kaufvertragdpa

Auf dem Weg zum Wohneigentum ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags der entscheidende Schritt. Eigentümer der Immobilie werden Sie zwar erst einige Zeit nach dem Notartermin durch die Umschreibung im Grundbuch. Abspringen können Sie jedoch nicht mehr. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn Sie der Verkäufer nachweisbar arglistig getäuscht hat, ist eine Rückabwicklung möglich.

Ein Immobilienkaufgeschäft muss immer über einen Notar abgeschlossen werden, der dafür sorgt, dass alles mit rechten Dingen zugeht. Ein paar Fallstricke existieren dennoch. Deshalb sollten Sie die folgenden Regeln beherzigen:

#1 Kreditzusage sichern

Ihre Finanzierung muss gesichert sein, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Klären Sie im Vorfeld alle Modalitäten Ihres Immobilienkredits. Der Notar wird eine Darlehenszusage Ihrer Bank anfordern.

#2 Notar auswählen

Üblicherweise bestimmt der Käufer den Notar, immerhin trägt er auch die Kosten der Vertragsabwicklung. Machen Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch und fragen Sie nach Empfehlungen für eine Kanzlei.

#3 Unabhängig beraten lassen

Als neutrale Instanz sorgt der Notar dafür, dass das Kaufgeschäft rechtlich einwandfrei abläuft und weder Käufer noch Verkäufer ungesicherte Vorleistungen erbringen. Er überprüft jedoch nicht, ob Sie bei dem Kauf ein gutes oder faires Geschäft machen. Dazu lassen Sie sich von einem eigenen Rechtsanwalt oder Sachverständigen beraten.

#4 Vertrag gründlich prüfen

Der Notar muss den Entwurf des Kaufvertrags mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin an beide Kaufparteien verschicken. Nutzen Sie diese Zeit, um das Schriftstück sorgfältig zu lesen, Fragen an den Notar zu stellen, sich beraten zu lassen und gegebenenfalls Änderungen zu verlangen. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den gesamten Vertrag vor, und Sie haben ein letztes Mal Gelegenheit, Änderungen zu veranlassen.

#5 Grundbuch einsehen

Es zählt zu den Aufgaben des Notars, das Grundbuch einzusehen und festzustellen, ob das Grundstück frei von Belastungen ist. Es kommt gelegentlich vor, dass Notare darauf verzichten und stattdessen im Kaufvertrag auf mögliche Risiken verweisen. Fordern Sie im Zweifel selbst einen Grundbuchauszug an. Als nachgewiesener Kaufinteressent sind Sie zur Einsicht berechtigt.

#6 Kaufobjekt ein letztes Mal prüfen

Üblicherweise schließen Kaufverträge über gebrauchte Immobilien die Haftung für nachträglich entdeckte Mängel aus, es sei denn, der Verkäufer hat sie absichtlich verschwiegen. Der Nachweis dafür fällt aber ausgesprochen schwer. Sie sollten deshalb das Haus oder die Wohnung vor Vertragsunterzeichnung noch einmal – möglichst mit sachkundiger Begleitung – auf Mängel prüfen. Kommen tatsächlich welche zutage, können Sie den Notartermin absagen oder mit dem Verkäufer den Preis nachverhandeln.

#7 Unterlagen einsehen

Der Verkäufer ist verpflichtet, Ihnen vor dem Kauf bestimmte Unterlagen auszuhändigen, zum Beispiel den Energieausweis des Hauses und, bei Eigentumswohnungen, die Teilungserklärung. Der Notar wird Sie fragen, ob Ihnen die Dokumente vorliegen. Bestätigen Sie das nur, wenn es tatsächlich der Fall ist.

#8 Nicht drängen lassen

Beide Parteien haben das Recht, Vertragsanpassungen vorzuschlagen. Seien Sie jedoch misstrauisch, wenn der Verkäufer beim Unterzeichnungstermin Formulierungen ändern will. Lassen Sie sich nicht überrumpeln, und unterschreiben Sie nichts ohne Erklärung und Beratung.

#9 Erst nach Aufforderung zahlen

Den Kaufpreis entrichten Sie erst, wenn alle Unterlagen vorliegen, um die sich der Notar kümmert. Dann schickt er eine Zahlungsaufforderung. In der Regel wird das Geld aufs Konto des Verkäufers überwiesen, in Ausnahmefällen auf ein Treuhandkonto des Notars (Notaranderkonto). Zahlen Sie niemals, bevor Sie dazu aufgefordert wurden!

#10 Steuern entrichten

Das Finanzamt fordert Sie auf, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Sobald das Geld verbucht ist, erhält der Notar die Unbedenklichkeitserklärung und kann die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen. Jetzt sind Sie neuer Eigentümer.