ImmobilienImmobilienmarkt: Wir haben eine Blase! Welche Blase?

Neubausiedlung in München
Neubausiedlung in Münchendpa


Tobias Just ist Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der International Real Estate Business School Immobilienakademie, davor leitete der 47-Jährige die Branchen- und Immobilienmarktanalyse der Deutschen Bank.
Reiner Braun ist Vorstandsmitglied des Forschungs- und Beratungsinstituts empirica, wo der 49-jährige Volkswirt unter anderem den „Blasenindex“ betreut, eine Datensammlung zur Marktüberhitzung im Immobiliensektor.


Herr Braun, Herr Just, vor den Fenstern der Capital-Redaktion in Berlin werden für Baugrundstücke inzwischen mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Auch für andere deutsche Metropolen warnt die Bundesbank vor Übertreibungen. Zu Recht?

Reiner Braun
Reiner Braun

Braun: Ja. Die Immobilienpreise haben sich vielfach von ihrem wahren Wert entfernt. Wenn es zur Krise kommt, könnten sie bis zu 30 Prozent einbrechen. Selbstnutzer trifft das nicht unbedingt, aber für Kapitalanleger kann es kritisch werden.

Just: Ich nenne das eher eine rationale Übertreibung.

Braun: Nennen Sie es, wie Sie wollen, es bleibt eine Übertreibung.

Just: Ja, aber die Implikationen sind andere, und das wirtschaftliche Umfeld ist weiterhin sehr gesund. Im Moment bewegen wir uns doch in der besten aller Immobilienwelten: niedrige Zinsen, starke Zuwanderung, positives Wirtschaftswachstum, zu wenig Neubauten. Schöner kann es nicht werden.

Dann geben Sie Herrn Braun doch recht: Früher oder später wird die Blase platzen.

Tobias Just
Tobias Just

Just: Richtig ist: Jeder Zyklus endet einmal, und ich tippe eher auf ein bis zwei weitere fette Jahre als auf fünf. Platzende Blase klingt nach Korrekturen von 30 Prozent oder mehr – das halte ich für überzogen.

Diskutieren wir generell zu hysterisch über Immobilien?

Braun: Mittlerweile ist es wie bei der Bundesliga: Jeder ist Experte. Dabei gibt es genau zwei Ursachen für den Run auf Immobilien: einerseits die dauerhaft hohe Nachfrage nach Wohnraum, andererseits die vielen Anleger, die vorübergehend ihr Geld unterbringen müssen.

Just: Ich finde es normal, dass die Leute beim Immobilienkauf emotional werden – schließlich geht es bei vielen um die größte, folgenschwerste Ausgabe ihres Lebens. Die Erwartungen sind gewaltig: Die Immobilie soll das Alter sichern, durch Energieeffizienz die Welt retten und bei der Rendite auch noch Aktien schlagen. Warum können wir Häuser und Wohnungen nicht auch mal als Konsumgut sehen?

Weil das nicht der deutschen Mentalität entspricht. Immobilien gelten immer noch als Inbegriff von Stabilität. Stimmt das in so einem turbulenten Markt noch?

Braun: So sicher, wie viele denken, ist die Anlage nicht. Langfristig betrachtet schwanken Immobilien im Preis genauso wie Aktien. Man muss aber immer zwischen Selbstnutzern und Vermietern unterscheiden: Wer Immobilien selbst bewohnt, dem geht es weniger um Rendite als um einen Garten und ein Zimmer für jedes Kind. Kapitalanleger dagegen wollen eine stabile Rendite – die es aber nur gibt, solange die Wohnung auch vermietet ist.

Just: Da sind wir uns einig. Privatanleger gucken zu häufig auf die Wertentwicklung, dabei zählen vor allem stabile Mieteinnahmen. Solange Miete reinkommt und man nicht verkaufen muss, kann man einen Einbruch der Kaufpreise verkraften. Uns fehlt in Deutschland nicht nur fundiertes Finanzwissen, mehr noch fehlt Immobilienwissen. Betongold ist nur manchmal Gold wert – und manchmal eher Beton.

Was könnte der Auslöser für einen Preiseinbruch sein?

Braun: Wenn sich die Zinsen normalisieren, wird es gefährlich. Bis 2013 lässt sich die Entwicklung der Kaufpreise gut mit den Mietsteigerungen erklären, die 2008 einsetzten. Seit 2014 aber klettern die Preise viel stärker als die Mieten, die Schere geht auseinander.

Just: Momentan haben wir eine enorme Schwemme an Eigenkapital, das in Ölbilder, Oldtimer und eben Immobilien fließt. Die werden oft mit Cash gekauft. Man sieht es am Kreditvolumen für Wohnimmobilien, das nicht so schnell steigt wie die Preise. Ändern wird sich das erst, wenn die langfristigen Zinsen um mindestens 1,5 Prozentpunkte zulegen.

Alles entscheidet sich also an den Zinsen?

Just: Vieles, denn die Niedrigzinsen erleichtern zum einen die Finanzierung und führen zum anderen dazu, dass institutionelle Anleger wie Versicherungen Immobilien statt Anleihen kaufen. Dieses Verhalten ist völlig rational, was uns aber nicht unbedingt beruhigen sollte. Die Profis sagen derzeit: Wir tanzen weiter, aber wir bewegen uns dabei schon mal unauffällig in die Nähe der Tür. Steigen die Zinsen, schichten Profis um – dann werden die Preise sinken.

Braun: Ich sag’s ja: Wir stehen vor einer Wende.

Wenn die Preise fallen, steigen die Zinsen. Ein Kauf wird also keinesfalls einfacher, weil die Preise fallen

Reiner Braun

Sie rechnen schon bald damit?

Just: Wann das passiert, weiß niemand. Die Mietrendite sinkt, und je niedriger sie wird, desto sensibler reagiert der Markt auf Zinsänderungen. Aber ich kann mir angesichts der Rahmenbedingungen wie gesagt gut vorstellen, dass der Markt noch ein oder zwei Jahre so weiterläuft und die Korrektur moderat ausfällt.

Sollten Kaufinteressenten jetzt also besser erst abwarten, bis die Preise zurückgehen?

Just: Ein Bonmot sagt: Wenn die Mehrzahl der Ökonomen eine Übertreibung sieht, geht es noch zwei Jahre lang gut. Man kann jetzt durchaus noch kaufen – allerdings nur, wenn das Objekt was taugt und vorsichtig finanziert ist.

Braun: Und man muss wissen: Wenn die Preise fallen, steigen die Zinsen. Ein Kauf wird also keinesfalls einfacher, weil die Preise fallen.

Just: Die Leute müssen durchhalten können, wenn die Zinsen steigen, ohne dass ihr Gehalt steigt. Bloß nicht auf Kante finanzieren!

Man hört von Banken, die hundertprozentige Immobilienkredite ohne Eigenkapital vergeben, weil sie darum kämpfen, ihr Kreditvolumen stabil zu halten. Wie riskant finanzieren die Deutschen?

Just: Im Moment sehe ich da keine ernste Gefahr. Die Kreditaufnahme wächst moderat und unterhalb der Preisentwicklung – das ist anders als in Spanien oder Irland vor zehn Jahren. Risiken sehe ich in Nischensegmenten, etwa bei Hotels oder bei Luxusimmobilien, weil diese Märkte dünn sind.

Haben wir vor zehn Jahren übersehen, wie günstig Immobilien damals waren – und die Kaufchance des Jahrhunderts verpasst?

Braun: Klar, aber zur Erinnerung: Wir dachten damals, dass Deutschland ausstirbt. Obendrein hatten sich viele Anleger mit angeblichen Steuersparmodellen in Ostdeutschland die Finger verbrannt. So mancher hat übersehen, dass die Haushalte kleiner werden und wir mehr Wohnraum brauchen. Und dann kam auch noch die Zuwanderung. Rückblickend hatten wir damals in den Top-7-Städten also tatsächlich 30 Prozent Aufwärtspotenzial.

Just: Fehlbewertungen im Rückblick festzustellen ist einfach. Wir hatten 2008 die schärfste Rezession seit 80 Jahren, die Zinsen sanken auf einen historischen Tiefststand, es kamen Millionen Menschen aus Süd- und Osteuropa und noch einmal eine Million Flüchtende. Es hätte viel Mumm erfordert, dieses Szenario 2007 zu prognostizieren. Was Ökonomen vielleicht tatsächlich unterschätzt haben, war Deutschlands wirtschaftliche Perspektive – wir galten ja als „kranker Mann Europas“. Aber waren Immobilien unterbewertet? Ich glaube nicht.

Ist heute umgekehrt zu viel Euphorie im Markt?

Just: Das Problem ist doch, dass viele Marktakteure unter 40 nur den Aufwärtstrend der letzten zehn Jahre kennen: am Immobilienmarkt, am Arbeitsmarkt und beim Einkommen. Sie glauben, das ginge so weiter, weil sie alles andere nur vom Hörensagen kennen.

Können sich Mieter schon darauf freuen, dass es demnächst wieder bezahlbare Wohnungen gibt?

Braun: Ich glaube, schon. In den Top-7-Städten wird viel neu gebaut. Es ziehen auch nicht mehr so viele junge Leute dorthin, die bisher die Nachfrage getrieben haben. Die Brandenburger etwa gehen weniger nach Berlin und mehr nach Rostock, Chemnitz, Jena oder Leipzig. Darauf werden die Mieten reagieren, wenn auch nicht so stark wie die Kaufpreise.

Und in Brandenburg selbst?

Braun: Im Umland sieht es anders aus, erst recht in den Wegzugsregionen. Da wird eher zu viel gebaut, weil die Leute auch dort meinen, sie müssten in Immobilien investieren. Die Folgen sind steigende Leerstände.

Das heißt, in der Provinz sind Investitionen sogar riskanter?

Braun: In ländlichen Regionen fallen Hausbesitzer am ehesten auf die Nase. Ein großes Problem ist, dass Amateurvermieter Wohnungen allzu oft nur nach Papierlage kaufen. Sie gucken in Prospekte, anstatt hinzufahren, sich umzusehen und zu fragen: Würde ich da wohnen wollen?

Just: Viele, die Immobilien auf dem Land geerbt haben, machen sich Illusionen. Für ihr Häuschen in der Provinz gibt es womöglich gar keine Interessenten. Sie erben Steine, sonst nichts.

Also lieber in Metropolen kaufen?

Just: Mit Ewigkeitsaussagen wie „Alle ziehen in die Metropolen“ sollte man vorsichtig sein. Senioren und junge Familien ziehen weiterhin aus der Stadt raus.

Braun: Wir sehen ja jetzt schon, dass junge Leute weniger nach Berlin ziehen und mehr in andere Städte. Und wer nicht zur Ausbildung oder als Berufsanfänger nach Berlin geht, landet dort wahrscheinlich auch später nicht.

Wir dachten, Senioren zieht es in die Metropolen …

Just: Bei kleineren Regionalzentren ist das zu beobachten, aber für die allermeisten Großstädte gilt es nicht. Die Wanderungsbewegungen sind umgekehrt, und das ergibt auch Sinn: Wieso sollten Senioren, deren Einkommen sinkt, um die teuersten Wohnlagen in der Nähe der Arbeitsplätze konkurrieren?

Als Anleger kann man bei der Objektwahl mehr Fehler machen, als die meisten glauben

Tobias Just

Sehen Sie derzeit überhaupt noch eine unterbewertete Wohnform oder Anlage mit guten Perspektiven?

(Stille …)

Nehmen Sie sich ruhig Zeit zum Nachdenken …

Just: Hmm … Am ehesten sehe ich Potenzial in den Nachbarstädten von Metropolen. Wer wegen des Brexit von London nach Frankfurt zieht, verdrängt die Frankfurter vom Westend – und dann gewinnt Offenbach.

Braun: Das nennen Sie einen Geheimtipp? Offenbach boomt längst.

Just: Gerade deswegen sind diese kleineren Städte eine Empfehlung: Auch sie haben gute Wirtschaftsdaten, stehen aber seltener auf den Kaufzetteln der Institutionellen. Eins muss man allerdings allen Anlegern ins Buch schreiben, ob sie nun 300.000 oder eine Million investieren: Guckt euch den Markt an, beschäftigt euch damit, fahrt hin, sucht euch Sachverständige! Als Anleger kann man bei der Objektwahl mehr Fehler machen, als die meisten glauben.

Vielleicht auch, weil mehr Schrott auf den Markt kommt als bisher?

Just: Logisch. Wenn der Markt boomt, werden Sachen angeboten, von denen man vor zehn Jahren nicht dachte, dass man die loswird.

Braun: Und zwar auch beim Neubau!

Wohin geht der Trend für die junge Generation, die Millennials?

Braun: Ich halte nichts von Prognosen, dass mit den Millennials alles anders wird. Alle Bevölkerungsgruppen wohnen heute etwas häufiger in eigenen Immobilien als früher, ob Familien, Paare oder Singles. Die Deutschen wollen Wohneigentum – spätestens wenn sie Kinder haben oder die Mieten steigen.

Just: Neue Entwicklungen gibt es dennoch. Etwa Immobilien mit Dienstleistungen wie Concierge-, Putz- oder Einkaufsservice, die nur kurzzeitig gemietet werden. Wenn das anhält, landen wir bei Wohnformen, die kleiner, schneller und mit mehr Service verbunden sind.

Viele Projektentwickler werben heute schon mit Mikroapartments von 30 Quadratmetern.

Just: Klar, da sind die Quadratmeterpreise für Entwickler sehr attraktiv, und die Käufer können sich das leisten. Der Trend in den Metropolen geht tatsächlich zu kleineren Wohnflächen. Viele urbane Akademiker sparen Platz, weil ihre Bibliothek auf dem iPad liegt und sie kein 36-teiliges Kaffeeservice haben.

Leben wir also demnächst alle so beengt wie in Hongkong?

Braun: Ach was! Ich halte Mikroapartments für einen Hype, der langfristig nur für eine kleine, urbane Gruppe hip ist. Sobald die Knappheit nachlässt, ist das vorbei.

Jetzt, wo Sie Zeit zum Nachdenken hatten: Fällt Ihnen nicht doch noch ein heißer Anlagetipp für 2018 ein?

Just: In Leipzig oder Dresden, die noch Zuzug aus allen Altersschichten haben, kann man leer stehenden Wohnraum kaufen. Aber das ist nur was für Leute, die sich auskennen. Grundsätzlich würde ich raten, stärker auf das Objekt als auf eine Marktstory zu schauen. In jeder Stadt gibt es Gelegenheiten.

Braun: Wer an die Zukunft der Elektromobilität glaubt, kann eine Wohnung an einer sechsspurigen Straße kaufen und drauf spekulieren, dass dort Ruhe einkehrt. Sie haben aber das Restrisiko, dass Ingenieure ihre E-Autos doch noch mit künstlichem Motorlärm ausstatten, um Fußgänger zu warnen …