ImmobilienImmobilienmarkt: Wir haben eine Blase! Welche Blase?

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Man hört von Banken, die hundertprozentige Immobilienkredite ohne Eigenkapital vergeben, weil sie darum kämpfen, ihr Kreditvolumen stabil zu halten. Wie riskant finanzieren die Deutschen?

Just: Im Moment sehe ich da keine ernste Gefahr. Die Kreditaufnahme wächst moderat und unterhalb der Preisentwicklung – das ist anders als in Spanien oder Irland vor zehn Jahren. Risiken sehe ich in Nischensegmenten, etwa bei Hotels oder bei Luxusimmobilien, weil diese Märkte dünn sind.

Haben wir vor zehn Jahren übersehen, wie günstig Immobilien damals waren – und die Kaufchance des Jahrhunderts verpasst?

Braun: Klar, aber zur Erinnerung: Wir dachten damals, dass Deutschland ausstirbt. Obendrein hatten sich viele Anleger mit angeblichen Steuersparmodellen in Ostdeutschland die Finger verbrannt. So mancher hat übersehen, dass die Haushalte kleiner werden und wir mehr Wohnraum brauchen. Und dann kam auch noch die Zuwanderung. Rückblickend hatten wir damals in den Top-7-Städten also tatsächlich 30 Prozent Aufwärtspotenzial.

Just: Fehlbewertungen im Rückblick festzustellen ist einfach. Wir hatten 2008 die schärfste Rezession seit 80 Jahren, die Zinsen sanken auf einen historischen Tiefststand, es kamen Millionen Menschen aus Süd- und Osteuropa und noch einmal eine Million Flüchtende. Es hätte viel Mumm erfordert, dieses Szenario 2007 zu prognostizieren. Was Ökonomen vielleicht tatsächlich unterschätzt haben, war Deutschlands wirtschaftliche Perspektive – wir galten ja als „kranker Mann Europas“. Aber waren Immobilien unterbewertet? Ich glaube nicht.

Ist heute umgekehrt zu viel Euphorie im Markt?

Just: Das Problem ist doch, dass viele Marktakteure unter 40 nur den Aufwärtstrend der letzten zehn Jahre kennen: am Immobilienmarkt, am Arbeitsmarkt und beim Einkommen. Sie glauben, das ginge so weiter, weil sie alles andere nur vom Hörensagen kennen.

Können sich Mieter schon darauf freuen, dass es demnächst wieder bezahlbare Wohnungen gibt?

Braun: Ich glaube, schon. In den Top-7-Städten wird viel neu gebaut. Es ziehen auch nicht mehr so viele junge Leute dorthin, die bisher die Nachfrage getrieben haben. Die Brandenburger etwa gehen weniger nach Berlin und mehr nach Rostock, Chemnitz, Jena oder Leipzig. Darauf werden die Mieten reagieren, wenn auch nicht so stark wie die Kaufpreise.

Und in Brandenburg selbst?

Braun: Im Umland sieht es anders aus, erst recht in den Wegzugsregionen. Da wird eher zu viel gebaut, weil die Leute auch dort meinen, sie müssten in Immobilien investieren. Die Folgen sind steigende Leerstände.

Das heißt, in der Provinz sind Investitionen sogar riskanter?

Braun: In ländlichen Regionen fallen Hausbesitzer am ehesten auf die Nase. Ein großes Problem ist, dass Amateurvermieter Wohnungen allzu oft nur nach Papierlage kaufen. Sie gucken in Prospekte, anstatt hinzufahren, sich umzusehen und zu fragen: Würde ich da wohnen wollen?

Just: Viele, die Immobilien auf dem Land geerbt haben, machen sich Illusionen. Für ihr Häuschen in der Provinz gibt es womöglich gar keine Interessenten. Sie erben Steine, sonst nichts.