ImmobilienImmobilienmarkt: Wir haben eine Blase! Welche Blase?

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Was könnte der Auslöser für einen Preiseinbruch sein?

Braun: Wenn sich die Zinsen normalisieren, wird es gefährlich. Bis 2013 lässt sich die Entwicklung der Kaufpreise gut mit den Mietsteigerungen erklären, die 2008 einsetzten. Seit 2014 aber klettern die Preise viel stärker als die Mieten, die Schere geht auseinander.

Just: Momentan haben wir eine enorme Schwemme an Eigenkapital, das in Ölbilder, Oldtimer und eben Immobilien fließt. Die werden oft mit Cash gekauft. Man sieht es am Kreditvolumen für Wohnimmobilien, das nicht so schnell steigt wie die Preise. Ändern wird sich das erst, wenn die langfristigen Zinsen um mindestens 1,5 Prozentpunkte zulegen.

Alles entscheidet sich also an den Zinsen?

Just: Vieles, denn die Niedrigzinsen erleichtern zum einen die Finanzierung und führen zum anderen dazu, dass institutionelle Anleger wie Versicherungen Immobilien statt Anleihen kaufen. Dieses Verhalten ist völlig rational, was uns aber nicht unbedingt beruhigen sollte. Die Profis sagen derzeit: Wir tanzen weiter, aber wir bewegen uns dabei schon mal unauffällig in die Nähe der Tür. Steigen die Zinsen, schichten Profis um – dann werden die Preise sinken.

Braun: Ich sag’s ja: Wir stehen vor einer Wende.

Wenn die Preise fallen, steigen die Zinsen. Ein Kauf wird also keinesfalls einfacher, weil die Preise fallen

Reiner Braun

Sie rechnen schon bald damit?

Just: Wann das passiert, weiß niemand. Die Mietrendite sinkt, und je niedriger sie wird, desto sensibler reagiert der Markt auf Zinsänderungen. Aber ich kann mir angesichts der Rahmenbedingungen wie gesagt gut vorstellen, dass der Markt noch ein oder zwei Jahre so weiterläuft und die Korrektur moderat ausfällt.

Sollten Kaufinteressenten jetzt also besser erst abwarten, bis die Preise zurückgehen?

Just: Ein Bonmot sagt: Wenn die Mehrzahl der Ökonomen eine Übertreibung sieht, geht es noch zwei Jahre lang gut. Man kann jetzt durchaus noch kaufen – allerdings nur, wenn das Objekt was taugt und vorsichtig finanziert ist.

Braun: Und man muss wissen: Wenn die Preise fallen, steigen die Zinsen. Ein Kauf wird also keinesfalls einfacher, weil die Preise fallen.

Just: Die Leute müssen durchhalten können, wenn die Zinsen steigen, ohne dass ihr Gehalt steigt. Bloß nicht auf Kante finanzieren!