Viele Privatinvestoren wollen derzeit in Wohnimmobilien investieren. Die Herausforderung dabei ist allerdings, eine Immobilie zu finden, die noch eine auskömmliche Rendite bringt. Bei den wenigen Objekten, die derzeit noch angeboten werden, sind die Renditeaussichten eher mau: Bei vielen Wohnimmobilien liegen sie mittlerweile bei drei Prozent oder sogar darunter. Zeitgleich erlebt der Wohnimmobilienmarkt einen Bauboom wie seit vielen Jahren nicht mehr. Laut Analysehaus Bulwiengesa befinden sich allein in den sieben größten deutschen Städten derzeit 17,1 Millionen Quadratmeter Wohnfläche in Entwicklung. Diese enorme Bautätigkeit bietet risikofreudigeren Anlegern erheblich mehr Potenzial als der Kauf von Bestandswohnungen.
Wie kann man in den Wohnungsneubau investieren? Antwort: Mit Mezzanine-Kapital, also Kapital, das zwischen Eigen- und Fremdkapital steht. Denn Banken und Bauunternehmen allein können die hohen Baukosten nicht stemmen. Die Banken finanzieren in der Regel rund 70 Prozent der Projektkosten. Die Projektentwickler, die ihr Eigenkapital meist auf mehrere, parallel laufende Projekte verteilen müssen, stellen meist bis zu zehn Prozent des insgesamt benötigten Geldes bereit. Bleibt eine Lücke von rund 20 Prozent. Diese Lücke kann mit Mezzanine-Kapital geschlossen werden.
Verzinsung zwischen acht und 15 Prozent
Mezzanine-Kapital hat zwei wesentliche Merkmale: Eine hohe Verzinsung und ein vergleichsweise hohes Risiko. Der Investor trägt dabei ein höheres Risiko als die Bank, da er gegenüber der Bank im Nachrang ist. Dieser Nachteil wird durch eine bessere Verzinsung ausgeglichen – aktuell liegt diese in der Regel zwischen acht und 15 Prozent. Typisch für Mezzanine-Kapital ist die kurze Laufzeit – rund 18 bis 24 Monate –, was ungefähr der Bauzeit einer Immobilie entspricht.
Allerdings ist die Investition in eine Projektentwicklung nicht zu unterschätzen. Das Baugeschäft ist komplex und bringt eine Reihe von Risiken mit sich – etwa das Risiko von Kostensteigerungen, Bauverzögerungen oder rechtlichen Schwierigkeiten. In Eigenregie sollten Privatpersonen diese Form des Investments daher nur wählen, wenn sie das Geschäft sehr gut kennen und in der Lage sind, die Risiken zu beurteilen. Auch eine persönliche Kenntnis des Projektentwicklers kann hilfreich sein. Für Anleger, die ein stress-freies Investment suchen, ist der Weg über Club Deals geeignet, also den Zusammenschluss einer kleinen Zahl von Mezzanine-Investoren. Solche Club Deals werden von professionellen Dienstleistern arrangiert und betreut.
Gleiche Interessen zwischen Investoren und Projektentwickler wichtig
Wie muss ein Club Deal gestaltet sein? Unserer Erfahrung nach lassen sich Club Deals mit einem Mezzanine-Volumen zwischen 1,5 und 5 Mio. Euro pro Projekt sinnvoll gestalten. Die Tickets der vermögenden Privatanleger betragen in der Regel mindestens 250.000 Euro. Das Mezzanine-Kapital ist entweder als Nachrangdarlehen oder als Schuldverschreibung strukturiert. Bei einem Club Deal zur Finanzierung einer Projektentwicklung ist von entscheidender Bedeutung, dass gleichgerichtete Interessen zwischen den Mezzanine-Kapitalgebern und dem Projektentwickler erreicht werden. Die Anreize müssen so gesetzt sein, dass der Developer ein sehr großes Interesse daran hat, den Bau erfolgreich abzuschließen. Das wird am ehesten erreicht, wenn der Projektentwickler mit ins Risiko geht und es nicht allein bei der Bank und den Mezzanine-Kapitalgebern verbleibt.
Erreicht wird das idealerweise über eine Eigenkapitalbeteiligung des Developers von zehn oder 15 Prozent des Gesamtkapitals. Auf diese Weise hat er einen starken Anreiz, das Projekt zum Erfolg zu führen und stellt gleichzeitig einen Risikopuffer, der bei schlechter Performance das Mezzanine-Kapital schützt. Bringt der Projektentwickler weniger oder kein Eigenkapital in das Bauvorhaben ein, kann eine entsprechende Haftungsübernahme in Form einer Bürgschaft oder eines notariellen Schuldanerkenntnisses für einen Teil des Mezzanine-Kapitals den gleichen Zweck erfüllen.
Bei der Gestaltung eines Mezzanine-Kapital-Club-Deals ist weiterhin wichtig, dass es Kontrollmechanismen und Eingriffsmechanismen für die Investoren gibt. Eingriffsrechte sind vor allem bei auftretenden Problemen von großer Bedeutung. In der Praxis sieht dies wie folgt aus: Die Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft werden als Sicherheit an die Mezzanine-Kapitalgeber verpfändet, so dass die Mezzanine-Kapitalgeber bei Eintritt des Sicherungsfalls in eine aktive Gesellschafterrolle eintreten können.
Voraussetzungen: Sicherung von Grundstück und Baurecht
Was müssen Anleger sonst noch beachten? Wichtig ist, dass zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung das Grundstück und das Baurecht gesichert sind. Eine Baugenehmigung muss dagegen nicht zwingend vorliegen, allerdings sollte es ein positives Gutachten bzw. eine fundierte Einschätzung geben, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist. Eine weitere Voraussetzung ist das Vorhandensein einer Gesamtfinanzierung – also inklusive Bankfinanzierung. Diese sollte zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung hinreichend gesichert sein.
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Mezzanine-Investments oft regional
Schließlich spielt das Projekt selbst eine wichtige Rolle: Mezzanine-Investments sind oft regional. Das heißt, Mezzanine-Kapitalgeber investieren oft dort, wo sie auch leben. Vielen Investoren ist wichtig, dass sie sich persönlich eine Meinung vom Standort, dem Projekt und den Chancen machen können. Einige gehen sogar so weit, dass sie mit dem Developer persönlich sprechen wollen, um sich von dessen Kompetenz zu überzeugen.
Fazit: Für viele Investoren, die in Immobilien investieren wollen, können Mezzanine-Kapital-Investments eine interessante Alternative zu Investitionen in Bestandsimmobilien sein. Vor allem die hohen Renditen und kurze Laufzeit sprechen dafür. Das Mehr an Risiko lässt sich durch die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Partner für das Arrangement und das Controlling solcher Transaktionen auffangen.
Manuel Köppel ist Chief Financial Officer der BF.direkt AG, Stuttgart. Das Unternehmen ist spezialisiert auf die Finanzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilienprojekten
