ImmobilienDie wichtigsten Immobilien-Fachbegriffe einfach erklärt

Symbolbild Immobilien
Die Immobilienpreise steigen. Ist eine Trendwende in Sicht?Pixabay

Hier kommt das kleine Capital-Glossar für Immobilienkäufer – mit den wichtigsten Fachwörtern von A bis Z:

Auflassungsvormerkung

Eintrag im a Grundbuch, der den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sichert. Die Auflassungsvormerkung schützt künftige Eigentümer davor, dass die Immobilie an eine weitere Person verkauft oder mit einem neuen Grundpfandrecht belastet wird.

Bauakte

Unterlagen zu Bestandsbauten wie etwa Baupläne können beim Bauamt eingesehen werden. Bei Genehmigungsverfahren haben grundsätzlich alle am Verfahren Beteiligten einen Anspruch auf Einsicht in die Bauakte.

Baulast

Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zum Beispiel Zufahrts- oder Fluchtwege freizuhalten. Sie wird in den meisten Bundesländern in das Baulastenverzeichnis eingetragen, in Bayern und Brandenburg ins Grundbuch.

Belastung

Ins Grundbuch eingetragene Rechte Dritter, vor allem Grundpfandrechte zugunsten von Banken, mit denen Kredite abgesichert werden.

Beurkundung

Der von Käufer und Verkäufer unterschriebene Immobilienkaufvertrag wird vom Notar mit einem Siegel beurkundet, dann ist er wirksam.

Bürgschaftsurkunde (bei Bauträgervorhaben)

Dient der Absicherung des Bauherrn, etwa bei Vorauszahlungen. In der Regel bürgt die Bank des Bauunternehmers dafür, dass dieser seine vertraglichen Pflichten erfüllt.

Eigentumsübergang

Das Eigentum an der Immobilie geht nicht automatisch beim Abschluss des Kaufvertrags auf den Käufer über, sondern erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Fälligkeitsmitteilung

Wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für den Immobilienerwerb vorliegen, fordert der Notar den Käufer auf, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

Freistellung

Vielerorts kann der Bauherr in einem vereinfachten Genehmigungsverfahren sein Vorhaben bei der zuständigen Behörde einreichen. Von strengeren Auflagen ist er freigestellt. Nach Ablauf einer Frist können die Arbeiten beginnen, sofern die Behörde keinen Widerspruch einlegt.

Grundbuch

Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken dokumentiert. Es informiert in „Abteilungen“ unter anderem über Größe und Nutzungsart von Bauten sowie Einschränkungen. Kaufinteressenten können einen Grundbuchauszug beim Amtsgericht einsehen oder elektronisch abrufen.

Grunddienstbarkeit

Rechte Dritter an einem Grundstück, die die Handlungsfreiheit des Eigentümers einschränken. Dazu zählen beispielsweise Wegerechte oder Beschränkungen bei der Art der Bebauung oder der Nutzung des Grundstücks.

Grundpfandrecht

Wird die gesicherte Forderung eines Gläubigers nicht erfüllt, kann er sein Pfandrecht geltend machen, etwa durch Zwangsvollstreckung des Grundstücks.

Grundschuld

Mittel zur Sicherung eines Baukredits. Die Grundschuld gewährt der Bank Zugriff auf die Immobilie über das Grundpfandrecht, wenn der Kreditnehmer nicht zahlt.

Grundschuldbestellung

Notariell beglaubigte Urkunde, mit der der Eigentümer eines Grundstücks sein Einverständnis dazu gibt, ein Grundstück zu belasten. Die Belastung (Grundschuld) wird zeitgleich auch ins Grundbuch eingetragen.

Kataster

Register sämtlicher Grundstücke. Das Kataster ist in einen beschreibenden Teil (Liegenschaftsbuch) und in einen Kartenteil (Liegenschaftskarte) gegliedert. Anders als das Grundbuch enthält es keine Informationen zu Besitz- und Schuldverhältnissen. Auskunft erhält beim Katasteramt, wer ein berechtigtes Interesse nachweist.

Lastenfreistellung

Der Käufer möchte eine Immobilie in der Regel schuldenfrei übernehmen. Kann der Verkäufer die Schulden nicht begleichen, wird ein Notar als Treuhänder eingesetzt, der dafür sorgt, dass die Belastung der Immobilie mit dem Kaufpreis ausgeglichen und das Grundstück lastenfrei übergeben wird.

Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt den Immobilienkauf vom Bauträger mit verbindlichen Bestimmungen zu Vertrag und Zahlungsplan.

Notaranderkonto

Vom Notar treuhänderisch geführtes Konto zur Übertragung des Kaufpreises. Wird nur noch in Ausnahmefällen genutzt, z.B. von Genossenschaften. Üblich ist die Direktzahlung des Käufers auf das Konto des Verkäufers.

Teilungserklärung

Legt fest, was in einer Wohnanlage zum Sondereigentum des einzelnen Eigentümers und was zum Gemeinschaftseigentum aller im Haus gehört.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Papier, das das Finanzamt erstellt, nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums durch das Grundbuchamt.

Vorkaufsrecht, öffentliches

Gemeinden kann aufgrund des Baugesetzes ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke zustehen. Der Notar prüft dies mit einer Anfrage und fordert gegebenenfalls eine Verzichtserklärung an.

Vorlasten

Bezeichnung für ein Darlehen, das mit einer a Grundschuld an einer Immobilie abgesichert und bereits im Grundbuch eingetragen ist. Im Falle einer Zwangsversteigerung erhält zunächst der Gläubiger sein Geld, der an erster Stelle im Grundbuch steht.

Vormerkung

Bevor der Käufer die Immobilie bezahlt, wird sie im Grundbuch für ihn „reserviert“. Die Vormerkung sichert seinen Anspruch bis zum späteren Eigentumsübergang.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Kommt ein Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger vor Gericht ein Zwangsvollstreckungsurteil erstreiten, um an sein Geld zu kommen. Dies ist kostspielig und dauert oft sehr lange. Um bei Immobilienverkäufen den Gläubigern gegebenenfalls die zügige Vollstreckung einer Forderung zu ermöglichen, kann auch vom Notar eine Urkunde erstellt werden, die als Titel zur Zwangsvollstreckung taugt – die sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung (ZVU).