MarktreportImmobilien - kaufen oder nicht?

Blick auf Augsburg aus der Vogelperspektive
Das Coronavirus hat die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt schlagartig verändertimago images / Michael Eichhammer

Es ist einer der größten staatlichen Eingriffe in den Immobilienmarkt, so etwas hat die Republik seit der Nachkriegszeit nicht mehr erlebt. Verglichen mit dem, was jetzt passiert, wirkt der erbitterte Streit um den Mietendeckel in Berlin schon wie eine Randnotiz der Geschichte: Deutschland verbietet bundesweit die Kündigung von Mietern, wenn diese wegen der Corona-Krise ihre Miete nicht mehr zahlen können. Vermieter müssen ihnen zunächst bis Ende Juni bis zu drei Monatsmieten stunden. Notfalls auch mehr, falls das Hilfspaket-Gesetz bis Ende September verlängert werden sollte – was passieren kann.

Das neuartige Coronavirus hat in Windeseile auch den Immobilienmarkt in tiefe Schockstarre versetzt: und zwar den Markt für Gewerbeimmobilien (wo Mieter jetzt ebenfalls ihre Zahlungen zurückhalten können) ebenso wie den für private Kauf- und Mietimmobilien. Wohnungsbesichtigungen finden so gut wie gar nicht mehr statt, auch Makler melden Kurzarbeit an, Umzüge sind praktisch unmöglich geworden, und sowohl Kaufinteressenten als auch Banken scheuen im Moment jede Festlegung – denn niemand weiß, wie lange das Virus noch wüten, der Rest der Wirtschaft noch stillstehen und wie groß der wirtschaftliche Schaden noch werden wird.

Den ersten Effekt werden in den kommenden Wochen Vermieter spüren: Deren Mieter, die jetzt wegen Corona ihr Geld zusammenhalten und ihre Miete nicht mehr zahlen wollen, haben nach der Krise noch bis zu zwei Jahre Zeit, ihre Schulden abzustottern, ohne dass ihnen deswegen gekündigt werden kann. Das wird frühestens ab Juli 2022 möglich sein, wenn dann immer noch Mietschulden bestehen.

Für Mieter ist das natürlich ein Segen. Doch für den Immobilienmarkt könnte die staatliche Fürsorge zum Fluch werden. Denn für Vermieter laufen die Ausgaben für Grundsteuern, Nebenkosten und Kredittilgungen weiter – es sei denn, auch sie lassen sich die Kreditraten von ihren Banken stunden. Dann stehen die Banken im Feuer – und so geht es immer weiter: Am Ende könnte Corona auch den gesamten Immobilienmarkt dramatisch verändern.

Eine große Ungewissheit

Wie anders die Corona-Krise ist, zeige „das gefühlte Gesetz, dass hohe Unsicherheit gut ist für den Immobiliensektor“, sagt der Immobilienökonom Tobias Just. Es galt selbst in der Finanzkrise und der Eurokrise. Und es bescherte der Bundesrepublik zuletzt den wohl rasantesten Häuserboom aller Zeiten. Aber selbst dieses Gesetz „könnte kippen“, fürchtet Just. Dann nämlich, wenn das Vertrauen in die Regelmäßigkeit von Mietzahlungen schwindet.

 


Kennen Sie schon unseren Newsletter „Die Woche“? Jeden Freitag in ihrem Postfach – wenn Sie wollen. Hier können Sie sich anmelden


 

„Das Entscheidende wird sein: Was passiert in nächster Zeit auf der Ertragsseite, also bei den Mieten?“, sagt auch Deutschlands bekanntester Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Wenn sich die Erwartungen ändern, die Käufer und Besitzer zuletzt an Mieteinnahmen hatten, dann könnte das durchaus größere Effekte auf den Immobilienmarkt haben“, sagt er.

Wie groß die sein würden, kann derzeit niemand beziffern. Ebenso wenig lässt sich abschätzen, wie viele Mieter wirklich wegen der vorübergehenden Geschäftsschließungen und Kurzarbeit bald ihre Mieten nicht mehr bezahlen können. Und wie die Wirtschaft überhaupt nach der Wiederöffnung aussehen wird – relativ unbeschadet oder verwüstet durch zahllose Pleiten, geschlossene Betriebe und eine hohe Arbeitslosigkeit. Das beste anzunehmende Szenario wäre, dass die Infektionszahlen bald sinken, wie in China. Und der Spuk nur wenige Monate angehalten hätte.