ImmobilienLagekoller am Immobilienmarkt

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These 3: Immobilien sind hierzulande solide finanziert

Größter Unsicherheitsfaktor sind die Zinsen. Extrem niedrige Finanzierungskosten haben Millionen Deutsche zum Kauf einer Immobilie bewogen. 2016 stieg das Kreditvolumen um vier Prozent auf über 1000 Mrd. Euro. Was, wenn die Zinsen steigen und Darlehen teurer werden? Zwar sind Hypothekenkredite zuletzt teurer geworden – bei zehnjähriger Zinsbindung kosteten sie im Schnitt gut 1,4 Prozent pro Jahr. Die lockere Geldpolitik der EZB wird sich jedoch kurzfristig kaum ändern. Anders als in den USA, in Irland oder Spanien vor der Finanzkrise sind die Konditionen hierzulande zudem auf viele Jahre festgeschrieben, Tilgungsraten und Eigenkapitalanteil der Kreditnehmer hoch. Nicht zuletzt die 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Spielräume der Banken verringert. „Zu einer Blase fehlen eine leichtfertige Kreditvergabe und das spekulative Element“, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienexperte bei der Landesbank Helaba.

Für Selbstnutzer hält sich das Risiko in Grenzen, selbst wenn die Preise leicht zurückgehen sollten. Wer seine Immobilie solide finanziert hat und durch den Erwerb Mietzahlungen einspart, kann eine fünf- oder zehnjährige Flaute ohne Probleme überstehen – im schlimmsten Fall hat er sein (oft geerbtes) Eigenkapital in eine zu teure Immobilie gesteckt.

These 4: Investoren fehlen echte Alternativen

Bei Kapitalanlegern sieht das anders aus. Schon heute lassen sich in manchen Vierteln mit Immobilien kaum vier Prozent Mietrendite erwirtschaften. „Guten Gewissens kann man Kapitalanlegern den Kauf im inneren Frankfurt nicht mehr empfehlen“, sagt Maklerin Anna Burghardt. Über Jahre sind die Kaufpreise in den Top-Städten schneller gestiegen als die Mieten. In Frankfurt etwa haben die Kaufpreise seit 2010 um 40,8 Prozent zugelegt, die Mieten um 15,4 Prozent. Eine Ausnahme bildet Dresden, wo beide Werte synchron kletterten – jährlich um etwa 17 Prozent.

Zuletzt taten sich Investoren allerdings vielerorts schwer, Neubauobjekte zügig zu vermieten. Im „Prager Carrée“ in Dresden stehen ein halbes Jahr nach Fertigstellung rund 70 von 241 Wohnungen leer. Selbst Prestigeprojekten wie dem „Sapphire“ von Stararchitekt Daniel Libeskind in Berlin fehlen Mieter. Der Immobilienvermittler McMakler hat errechnet, dass Besitzer von Neubauwohnungen in der Hauptstadt heute im Schnitt 91 Tage benötigen, um ein Objekt zu vermieten, vor einem Jahr gelang dies noch binnen 61 Tagen. „Wegen der steigenden Kaufpreise werden Mieten am obersten Limit angesetzt“, sagt McMakler-Vorstand Hanno Heintzenberg – was die Erstvermietung zunehmend erschwere.

In manchen Städten scheint die Zahlungsbereitschaft von Mietern ausgereizt. „Es ist gerade in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg nicht mit weiter steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen“, heißt es im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen. Zumal in 300 Städten mittlerweile die Mietpreisbremse bei Neuvergabe einer Wohnung den Aufschlag gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete auf zehn Prozent begrenzt.

Noch werden Verstöße kaum geahndet. Vor Kurzem sind allerdings Start-ups wie Mietritter oder Wenigermiete.de auf den Plan getreten, die sich auf die Abmahnung zu hoher Mieten spezialisiert haben. „Sollte die Mietpreisbremse künftig konsequent angewendet werden, könnte dies auch einen Dämpfer für die Kaufpreise von Anlageimmobilien bedeuten“, so Heintzenberg.

Zech-Group-Geschäftsführer Eichholz gibt sich dennoch entspannt: „Sinkende Mietrenditen machen uns noch keine Sorgen“, sagt der Manager. „Was gibt es denn für Alternativen?“ Tatsächlich investieren angesichts von Minizinsen für sichere Geldanlagen neben vermögenden Privatleuten auch Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften verstärkt in Immobilien.

Experten tun sich schwer vorherzusagen, worauf sich Haus- und Wohnungskäufer einstellen müssen – nicht zuletzt wegen der Vielzahl exogener Faktoren, die auf die Preisbildung einwirken. „Der Flüchtlingsansturm, der Brexit, Trumps Wahlsieg in den USA – wir erleben immer mehr Einzelereignisse, die den Markt beeinflussen“, sagt E & V-Chefanalystin Brammer.

Einen lauten Knall erwarten aber nicht einmal Pessimisten. Vielleicht wiederholt sich die Entwicklung der 90er-Jahre, als die Preise für Immobilien lange Zeit stagnierten: Von 1994 bis 2007 fielen die realen Werte kontinuierlich leicht, erst seit 2009/10 steigen sie wieder.

Die Eigner der Wohnungen in der Elbphilharmonie würde solch eine Entwicklung vermutlich wenig kümmern. Sie ziehen zumeist selbst dort ein – und das nicht zuletzt aus Prestigegründen.

Der Beitrag ist zuerst in Capital 05/0217 erschienen. Hier geht es zum Abo-Shop, wo Sie die Print-Ausgabe bestellen können. Unsere Digital-Ausgabe gibt es bei iTunes, GooglePlay und Amazon