ImmobilienLagekoller am Immobilienmarkt

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Regiert nur der Wahnsinn auf dem Wohnungsmarkt?

In guter Absicht schreiben viele Städte zudem vor, dass bei größeren Bauprojekten ein bestimmter Prozentsatz der Wohnungen preisgedämpft angeboten werden muss. Um die Rentabilität des Gesamtprojekts zu gewährleisten, verlangen die Entwickler für die übrigen Einheiten umso mehr Geld: „Der Anteil sozial gebundener Wohnungen muss quersubventioniert werden“, sagt Rainer Eichholz, Geschäftsführer der Bremer Zech Group, des größten deutschen Entwicklers.

Teure Neubauobjekte ziehen oftmals das Preisniveau der ganzen Gegend nach oben. In Düsseldorf-Derendorf etwa, wo auf einem früheren Bahngelände seit 2006 rund 1100 Wohnungen entstehen, verteuerten sich zunächst nur Neubauten, zwei Jahre später zogen Bestandswohnungen nach. Solche Phänomene zeigen sich mittlerweile sogar in Gegenden, wo vor zehn Jahren kaum ein Interessent auf die Idee gekommen wäre, eine Wohnung zu kaufen.

Im Frankfurter Ostend etwa spekulieren Eigentümer wie Käufer darauf, dass die vor gut zwei Jahren eröffnete Europäische Zentralbank (EZB) dem früheren Arbeiterviertel zu etwas Glanz verhilft. Seit 2007 haben sich die Preise für Bestandswohnungen dort mehr als verdoppelt. Ortskundige bezweifeln, dass diese Entwicklung nachhaltig ist.

Doch regiert wirklich nur der Wahnsinn auf dem Wohnungsmarkt? Oder lassen sich die Deutschen bloß aus der Ruhe bringen, weil sie ein paar wichtige Fakten übersehen? Capital präsentiert vier Thesen, warum der Markt zwar heiß gelaufen ist, sich aber wieder normalisieren wird – ohne großen Knall:

These 1: Käufer zahlen nicht jeden Preis

In fast allen Metropolen neigen Verkäufer mittlerweile dazu, Mondpreise aufzurufen, statt sich – wie von seriösen Vermittlern empfohlen – am Wert zu orientieren, den ein unabhängiger Sachverständiger ermittelt hat. Einer Auswertung des Onlinevermittlers Maklaro zufolge liegen die Preisforderungen in München oder Düsseldorf zurzeit um mehr als ein Viertel über der Experteneinschätzung. „Aufgrund des anhaltenden Booms glauben die Leute, dass total viel Geld im Markt steckt“, sagt Maklaro-CEO Nikolai Roth.

Manchmal werden die Traumpreise gezahlt. Vor allem im -gehobenen Segment geht die Strategie jedoch immer seltener auf. „Bei 750.000 wird die Luft für viele Käufer dünn“, sagt der Münchner Projektentwickler Jürgen Büllesbach.

Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten von Immobilienscout24, erwartet bei Wohnungen über 5000 Euro pro Quadratmeter „ein Überangebot mit fallenden Preisen“.

Vielerorts reagieren Verkäufer allerdings auf die begrenzten finanziellen Möglichkeiten der Käufer. Einige Entwickler wenden sich von Luxusobjekten in Top-Lagen ab, stattdessen errichten sie mehr mittelpreisige Projekte in weniger etablierten Gegenden. Andere Anbieter verkleinern Grundrisse, um Wohnungen billiger anbieten zu können. „Inzwischen geht es für uns Projektentwickler häufig darum, so effizient zu planen, dass auch eine Vierzimmerwohnung bei unter 100 Quadratmetern liegt“, sagt Ole Klünder, Geschäftsführer der Firma Wohnung und Projektentwicklung Hamburg.

These 2: Der Bedarf an Wohnraum ist real

Bei der Betrachtung der rasanten Preisschübe schwingt das Unbehagen mit, es könnte so enden wie vor knapp zehn Jahren in den USA, in Irland oder Spanien, wo der Immobilienmarkt nach einer jahrelangen Rally binnen wenigen Wochen zusammenbrach, Banken kollabierten und Millionen Menschen vor dem -finanziellen Ruin standen.

Dagegen spricht vor allem, dass der Bedarf an Wohnungen in den Ballungsräumen das Angebot bei Weitem übersteigt – anders als etwa in Spanien oder Irland 2008. Zwar werden laut Ifo-Institut in diesem Jahr 325.000 Wohnungen fertiggestellt, 2018 sogar 335.000. Der Bedarf liege jedoch bei 400.000 Wohnungen pro Jahr. „Aufseiten der Politik ist ein Tonnage-Denken eingekehrt – Hauptsache, viel und schnell“, kritisiert Empirica-Vorstand Simons.

Allerdings wurden in Städten wie Berlin oder Stuttgart zwischen 2011 und 2015 gerade einmal ein Viertel der benötigten Wohnungen gebaut. Zugleich gewinnen die Metropolen Jahr für Jahr zusätzliche Einwohner. Daran würden auch das Abebben des Flüchtlingsstroms und die Abwanderung frustrierter Kaufwilliger ins Umland nichts ändern, meint Maike Brammer, Chefanalystin bei E & V: „Die prosperierenden Städte werden weiterwachsen.“