AltersvorsorgeImmobilien – jetzt erst recht?

Moderne Einfamilienhäuser
Moderne Einfamilienhäuser dpa

Gerade jetzt, wo die Börsenkurse wieder krachen, stehen sie da wie aus Stahlbeton, denn ein Satz ist in deutschen Köpfen wie eingemeißelt: „Immobilien sind die beste Form der Altersvorsorge.“ Das sagen rund drei Viertel aller Deutschen in Umfragen, von den Unter-30-jährigen sogar fast 90 Prozent. Es wundert nicht in Zeiten, in denen die Aktienkurse oftmals Achterbahn fahren, während die Hauspreise seit Jahren nur eines tun: Sie steigen. Und zwar so enorm und so schnell, dass viele Junge schon Angst haben, sie könnten sich diese Form der Altersvorsorge bald gar nicht mehr leisten. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, bezahlt heute das Doppelte dessen, was er noch 2009 fürs Eigenheim ausgeben musste. Ist das nicht der Beweis, dass ein Hauskauf das lukrativste Investment des Lebens ist?

Das ist es nicht. Es ist lediglich ein knapper und sehr eingeschränkter Blick auf den Immobilienmarkt der vergangenen zehn Jahre. Auf die Jahre der irren Preissteigerungen nämlich. Zuvor bewegte sich der Häusermarkt noch ganz anders, nämlich kaum. Seit Mitte der 90er-Jahre bröselten die Preise hierzulande sogar vor sich hin. Sehr langfristig gesehen aber gab es zwar Schwankungen auf und ab, doch im Grunde rührten sich die Hauspreise seit 1970 kaum vom Fleck – jedenfalls nicht real, also wenn man die Inflation einrechnet. Die großen Wertsteigerungen gab es nach Abzug der Preis- und Lohnsteigerungen also beileibe nicht. Im Bundesdurchschnitt waren Häuser und Wohnungen allenfalls wertstabil. Zumindest sofern sie nicht in Regionen stehen, in denen die Bevölkerung schrumpft.

Natürlich kann man das auch positiv sehen, denn genau deswegen gilt der deutsche Wohnimmobilienmarkt ja als einer der solidesten weltweit. Kredite werden von den Banken nach wie vor sehr restriktiv vergeben und das Kreditvolumen hat sich insgesamt nicht wesentlich erhöht. Zudem sind die meisten Immobilienbesitzer, die Wohnungen vermieten, Privatleute – und keine Spekulanten. Deswegen gibt es keine großen Aufs und Abs. Selbst zuletzt im Boom ist die Zahl der Neubauten nicht groß gewachsen, bei weitem zu wenig jedenfalls, um auszugleichen, dass landesweit – vor allem in Großstädten – rund eine Million Wohnungen fehlen. So gesehen zeigt sich der Markt ebenso unbeweglich wie die Immobilien selbst. Die Frage ist nur: Bleibt das auch so? Oder kommt da demnächst einiges ins Rutschen, weil der jüngste Kurssturz nicht nur die Wende an den Aktienmärkten einläutet, sondern auch die am Immobilienmarkt?

Fluchtwährung Betongold

Bei der Finanzkrise 2008 waren es schließlich die heißgelaufenen US-Immobilienpreise, die mit ihrem Zusammenbruch für die globale Krise sorgten. Und bereits Ende 2019 warnten hierzulande etliche Ökonomen und Immobilienmarktforscher, der Häusermarkt habe den Kipppunkt allmählich erreicht. Die Mieten sinken bereits. Es ist eine Warnung, die man ernst nehmen muss. Denn endet der Immobilienboom, folgt gewöhnlich eine Rezession. Inzwischen wissen wir zwar: Die Rezession droht uns eher wegen des Coronavirus. Aber sinken in der Folge einen größeren Abschwungs nicht umgekehrt auch die Immobilienpreise?

Das wäre tatsächlich so, wenn auf breiter Front die Nachfrage nach Wohneigentum erodierte, weil die Einkommen wegbrächen oder die Arbeitslosigkeit sprunghaft stiege. Dann nämlich könnten Käufer hohe Kredite nicht mehr finanzieren, Häuser würden sich viel schwerer verkaufen, manche Besitzer müssten sich zwangsweise vom Eigenheim trennen. Das würde unweigerlich die Preise drücken. Doch so weit müsste es erst einmal kommen, bevor es spürbare Preisrückgänge gäbe. Eher spricht zurzeit vieles dafür, dass Häuser und Wohnungen in einer neuen Finanzmarktkrise noch mehr zur Fluchtwährung mutieren könnten. „Betongold“ heißen sie im Volksmund ja nicht umsonst.

Es gibt nämlich noch genügend Privatleute, die reichlich Geld flüssig haben – erst recht, weil viele es jetzt aus dem Aktienmarkt abziehen. Andere Anlagealternativen fehlen, weil die Notenbanken weiter die Zinsen drücken, weil Anleihen und Sparkonten nur Nullrenditen abwerfen, wenn nicht gar Negativzinsen. Sind jetzt selbst Aktien keine Alternative mehr, dann werden Wohnungen noch interessanter. Zumal man in ihnen nicht nur sein Geld unterbringen kann, sondern auch Mieter, die monatlich Geld einbringen.

Das heißt für jene Hälfte der Bevölkerung, die noch kein Eigenheim besitzt, aber noch immer davon träumt: Es wir vermutlich auf absehbare Zeit nicht billiger, ins Eigenheim zu kommen. Dafür wird es umso wichtiger, wo es steht, wenn das Haus wertstabil sein soll. Denn Kapitalanleger werden weiter in die Städte preschen und dort die Preise stützen. Wer seinen Traum dagegen „draußen auf dem Land“ verwirklichen will, der kann das zwar als Selbstnutzer tun. Er sollte aber sicher sein, dass er in den nächsten Jahren weder umziehen, noch vermieten und schon gar nicht verkaufen will. Und zudem die Kreditraten auch in einer Krise tragen kann. Sonst könnte der Kauf mit Verlusten enden.

Genügend Eigenkapital?

Auf keinen Fall aber sollten Käufer jetzt zu großzügig rechnen, nur weil sie unbedingt noch zuschlagen wollen, bevor es noch teurer wird. Auch wenn die Kreditzinsen noch so günstig sind. Denn eine Faustregel gilt – im Boom wie in der Krise: Wer nicht mindestens ein Viertel des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) an Eigenkapital mitbringt, also 100.000 Euro beim 400.000-Euro-Haus, oder besser mehr, der muss weiterträumen. Und das dürfte für die meisten tatsächlich die größte Hürde sein.

Jeder Käufer sollte außerdem neben den Raten für den Kredit noch Geld übrighaben, um zusätzliche Altersvorsorge zu betreiben. Sonst hat er als Rentner zwar ein Dach über dem Kopf, aber zu wenig Geld zum Leben. Und wer die Kreditrate so stutzen muss, dass er weniger als 3 Prozent Anfangstilgung schafft, der muss jung sein. Weil er dann länger als 27 Jahre brauchen wird, um seine Immobilie abzuzahlen. Man kann das alles machen, aber clever ist es nicht.

Da wäre es besser, kleiner zu denken und lieber ein Reihenhaus zu kaufen oder eine Etagenwohnung statt Haus mit Garten. Oder sich eine Zweizimmerwohnung für den Ruhestand zulegen und sie erstmal zu vermieten. Auch das ist Altersvorsorge und solche Immobilien sind auch noch länger bezahlbar.

 


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