ImmobilienMit Betongold Steuern sparen

Eine Hand hält einen Schlüssel und übergibt sie einer anderen Hand
Verkaufen, schenken, erben: Welche steuerlichen Regeln sind zu beachtendpa

Mit rund 60 Prozent Anteil am Gesamtvermögen sind Immobilien laut Statistik der Deutschen Bundesbank Schwergewichte in der Geldanlage. Betongold verspricht in Niedrigzins-Zeiten ein stabiles Einkommen und Sicherheit. Wollen Immobilienbesitzer ihre Anlageobjekte verkaufen oder Familienangehörigen überlassen, haben sie zwei Möglichkeiten: Verkauf oder Schenkung. Zwar wissen die meisten Menschen, dass sie beim Hauskauf Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Doch dass beim Verkauf oder bei einer Schenkung ebenfalls Steuern fällig werden können, dürfte so manchen überraschen. Auch beim Vererben gelten besondere Regeln, die Immobilienbesitzer kennen sollten.

Verkauf

Bei Immobilien gilt: Verkaufen Eigentümer Haus und Grund, zahlen sie auf den Verkaufsgewinn Einkommensteuer. Steuersätze von bis zu 42 Prozent plus Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag können bei den aktuell hohen Immobilienpreisen beachtliche Zahlungen nach sich ziehen. Verkaufsfreudige Hausbesitzer sollten deshalb Ausnahmeregelungen nutzen. Die Wichtigste: Wer Haus oder Wohnung länger als zehn Jahre in seinem Besitz gehalten hat, kann den Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei vereinnahmen. Hat der Besitzer seine Immobilie mindestens drei Jahre ununterbrochen selbst genutzt, ist der Gesetzgeber noch großzügiger: In diesem Fall lässt sich ein Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei realisieren. Achtung: Generell gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, bei dem gehen Finanzbehörden von gewerblichem Grundstückshandel aus. Unabhängig der Zehnjahresfrist fallen dann immer Steuern an.

Schenkung

Die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten hat gegenüber der Vererbung einige Vorteile, vor allem verhindert sie Streit zwischen Hinterbliebenen. Oft lassen sich durch eine Schenkung zudem Steuern vermeiden. Grundsätzlich kann das Schenken angesichts den hohen Immobilienpreisen teuer werden, denn als Grundlage zur Versteuerung bei Schenkung und Erbschaft gilt der Verkehrswert. „Immobilienbesitzer sollten sich im Vorfeld über die Rechtslage informieren und sich im besten Fall von einem Experten beraten lassen“, empfiehlt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Werden Immobilien verschenkt, ist normalerweise Schenkungsteuer fällig – auch innerhalb der Familie. Der Verwandtschaftsgrad bestimmt allerdings ebenso wie bei einer Erbschaft die Höhe des Freibetrages. Eheleute müssen für Werte bis 500.000 Euro keine Steuer zahlen, Kinder können Geschenke bis zu 400.000 Euro steuerfrei vereinnahmen, Enkelkinder bis 200.000 Euro und Eltern und Großeltern jeweils bis 100.000 Euro. Für alle anderen Verwandten oder Freunde gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Der Clou bei frühzeitiger Schenkung: Beschenkte können die Freibeträge alle zehn Jahre neu in Anspruch nehmen. Es lohnt sich also, früh Vermögen weiterzugeben. Aber Achtung: „Schenkungen, die nicht mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgen, fließen zum Teil mit ins Erbe ein, über den sogenannten Pflichtteilergänzungsanspruch“, erklärt Scharfenorth. Dann droht eine Nachversteuerung.

Eheleuten gestattet der Gesetzgeber eine Ausnahme: das Familienheim. Handelt es sich bei der Immobilie um ein selbstgenutztes Eigenheim und somit den Lebensmittelpunkt der Familie, fällt keine Schenkungsteuer an, egal wie wertvoll das Haus ist.

Erbe

Unfälle oder plötzliche Erkrankungen mit Todesfolge lassen Vorbereitungen wie Schenkungen nicht mehr zu. Auch im Erbfall gibt es eine Besonderheit zwischen Eheleuten: Sofern der Erbe die Nachlass-Immobilie zehn Jahre lang nicht verkauft, vermietet oder verpachtet, sondern selbst bewohnt, bleibt er nach geltendem Erbschaftssteuerrecht von der Erbschaftsteuer verschont. Auch wenn Kinder nach dem Tod der Eltern in das geerbte Objekt ziehen, bleiben ihnen Steuerzahlungen erspart. Voraussetzung ist, dass die Eltern die Immobilie selbst bewohnt haben, die Erben zehn Jahre lang dort wohnen bleiben und die Wohnfläche unter 200 Quadratmetern liegt. Wer vor der Zehnjahresfrist auszieht, muss die komplette Erbschaftsteuer nachzahlen.