Forward-DarlehenWetten auf den Bauzins der Zukunft

Rohbau eines Hauses
Die Bauzinsen liegen auf niedrigem Niveau - aber wie lange noch?dpa

Mario Draghi, Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), hat jüngst eine fast schon historische Entscheidung getroffen. Jahrelang hatte er die Geldpolitik der Notenbank immer weiter gelockert. Im Oktober dieses Jahres kündigte er dann jedoch an, die Anleihekäufe der EZB ab kommendem Jahr zu halbieren, auf 30 Mrd. Euro pro Monat. Nach fast einem Jahrzehnt könnte damit der Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik eingeläutet sein. Auch die historisch niedrigen Leitzinsen könnten im Jahr 2018 steigen – und mit ihnen die Kosten für alle, die ein Haus abbezahlen.

Wer einen Immobilienkredit aufgenommen hat und in zwei oder drei Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, könnte deshalb über ein sogenanntes Forward-Darlehen nachdenken. Dabei handelt es sich um eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen: Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Hausbauer das aktuelle Zinsniveau für ihre Anschlussfinanzierung. Sie zahlen dafür zwar einen kleinen Zinsaufschlag – müssen aber keine steigenden Zinsen mehr fürchten. Möglich ist das bereits fünf Jahre, bevor die laufende Zinsbindung endet. Wer also davon ausgeht, dass die Zinsen in einigen Jahren höher liegen als heute, kann sich so die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Forward-Darlehen lassen sich nicht wieder kündigen

Das klingt zwar gut. Pauschal empfehlen kann man Forward-Darlehen aber trotzdem nicht. „Für Immobilienbesitzer lohnt sich der Abschluss eines solchen Darlehens besonders dann, wenn das Zinsniveau tatsächlich spürbar steigt“, sagt Michael Neumann, Vorstand beim Immobilienkreditspezialisten Dr. Klein. Bewegen sich die Zinsen doch nicht oder weniger als vom Kreditnehmer erwartet, lässt sich ein einmal abgeschlossenes Forward-Darlehen in der Regel nicht wieder kündigen. Der Hausbauer bleibt dann auf den schlechteren Konditionen sitzen und zahlt zusätzlich den sogenannten Forward-Aufschlag, der sich je nach Geldhaus zwischen 0,81 und 1,35 Prozent bewegt.

Mit welchem Vorlauf Hausbauer ein Forward-Darlehen abschließen sollten – und ob überhaupt –, lässt sich nicht allgemeingültig sagen. Ausschlaggebend ist unter anderem die persönliche Einschätzung über die weitere Zinsentwicklung. „Grundsätzlich ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um ein Forward-Darlehen abzuschließen“, sagt Neumann allerdings. Die Zinsen liegen noch immer auf historisch niedrigem Niveau. Und auch wenn Experten für 2018 noch nicht mit einem sprunghaften Anstieg rechnen: Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass die Zinsen in ein oder zwei Jahren die aktuellen 1,4 Prozent übersteigen, die Kreditnehmer jetzt laut Interhyp-Trendbarometer im Schnitt zahlen. Risikoscheuen Kreditnehmern empfiehlt Neumann deshalb den frühzeitigen Abschluss eines Forward-Darlehens.

Auf das Timing kommt es an

Der Wermutstropfen bei frühen Abschlüssen: Je früher ein Forward-Vertrag unterschrieben wird, desto größer ist das Zinsänderungsrisiko für die Bank – und desto höher liegt der Forward-Aufschlag. Gleichzeitig steigt das Risiko, dass sich Darlehensnehmer bei ihrer Zinswette verspekulieren. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt: Ein sehr frühzeitiger Abschluss hat sich in der Regel nicht gelohnt. Wer etwa im März 2015 ein Forward-Darlehen abschloss und eine Vorlaufzeit von 24 Monaten vereinbarte, für den fiel ein Effektivzins von 1,68 Prozent an, wie eine Analyse der FMH-Finanzberatung belegt. Hätte der Kunde stattdessen erst im März 2017 ein Anschlussdarlehen aufgenommen, hätte er nur 1,33 Prozent bezahlen müssen.

Es kommt eben auf das richtige Timing an. Hausbauer sollten im Hinterkopf behalten, dass die Marktzinsen nicht automatisch steigen, wenn der Leitzins steigt. Die Marktzinsen werden auch von anderen Faktoren beeinflusst, etwa vom Umfang des EZB-Anleihekaufprogramms und vom Zinsniveau in den USA. „Wer den günstigsten Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen abpassen möchte und weniger risikoscheu ist, sollte alle nötigen Unterlagen griffbereit haben, um schnell reagieren zu können“, sagt Neumann. Bei plötzlichen Zinsanstiegen ließen sich so kurzfristig noch Forward-Darlehen mit niedrigen Aufschlägen ergattern. Warten Hausbauer dagegen nach einem Anstieg noch zwei oder drei Wochen, ehe sie den Vertrag unterzeichnen, können sich die Konditionen bereits verschlechtert haben.