ImmobilienEin Wohnfonds würde auch Vermietern helfen

Mietern soll wegen Mietschulden in der Corona-Krise nicht gekündigt werden dürfen.dpa

Im Rekordtempo wird das Corona-Hilfspaket der Bundesregierung durch den Bundestag gebracht. Es hat am Dienstag das Parlament passiert, und da bereits im Vorfeld auch die Abstimmungen mit den Ministerpräsidenten der Länder eng waren, wird es wohl auch der Bundesrat zügig durchwinken. Damit hat der Bund ein bisher in dieser Größenordnung nie dagewesenes Rettungspaket für Bürger und Unternehmen geschnürt. Es regelt nun die Kurzarbeit-Gelder, ändert die Insolvenzordnung für Unternehmen und auch das Mietrecht: Es ermöglicht nun Wohnungs- und Gewerbemietern, dass sie mit ihren Mietzahlungen bis Ende Juni in Verzug geraten, falls ihnen durch die Pandemie derzeit ein Großteil des Einkommens fehlt. In einem früheren Gesetzesentwurf war soagr eine Frist bis Ende September vorgesehen. Ihnen darf deswegen aber innerhalb der nächsten zwei Jahre nicht gekündigt werden, sie haben also bis Ende September 2022 Zeit, um den Rückstand wieder auszugleichen.

Alle Maßnahmen sind zunächst für ein Jahr befristet und gelten bis zum 1. April 2021. Es könnte aber eine Verlängerung geben, falls sich im Spätsommer abzeichnen sollte, dass die Zahlungspausen bei vielen Mietern, Unternehmern und Gewerbetriebenden nicht reichen sollte. Neben viel Zustimmung für die Maßnahmen – und ersten Vermieterankündigungen, den Mietern sogar Zahlungen zu erlassen oder die Mieten jetzt zu senken – regt sich aber auch viel Kritik in der Immobilienwirtschaft. Denn sie sieht die Gefahr, dass die Corona-Einbußen sehr einseitig auf die Vermieter verlagert werden. Das Gesetz wirke wie ein „Freibrief“, der Millionen private Eigentümer in die Insolvenz treiben könnte, so fürchtete etwa Christian Streim vom Grundeigentümerverband Haus & Grund Hessen angesichts des ersten Entwurfs.

Auch der Präsident des Bundesverband freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW), Andreas Ibel, mahnte zu Wochenbeginn noch: „Eine pauschale Stundung aller Mietzahlungen für sechs bis zwölf Monate würde die Immobilienbranche in die Knie zwingen.“ Und die beschäftige immerhin jeden zehnten Arbeitnehmer in Deutschland. Es müsse daher auch finanzielle Unterstützung für Eigentümer geben. Nun kommt es ja nicht ganz so schlimm.

Viele Privatvermieter

Doch tatsächlich gehört ein Großteil der Privatvermieter im Land nicht gerade zu den Großgrundbesitzern, die üppige Gewinne mit ihren Immobilien einfahren – im Gegenteil: Von den Mietwohnungen hierzulande sind rund 60 Prozent im Besitz von Privatleuten, die nicht hauptberuflich Immobilien bewirtschaften, sondern lediglich nebenbei Wohnraum vermieten. Mehr als die Hälfte davon vermietet nur eine einzige Wohnung, manche auch zwei. Im Schnitt haben sie ein Miet-Immobilienvermögen von rund 260.000 Euro. Selbst die reichsten zehn Prozent der Vermieter kommen nur auf einen Mietwohnungswert von durchschnittlich 500.000 Euro. Das entspricht in einer Großstadt gerade einmal einer Dreizimmerwohnung. So besagen es Zahlen des Wirtschaftsforschungsinstituts IW und vom Immobilienbranchenverband GdW und des Sozioökonomischen Panels. Es sind also private Kleinvermieter, die meist ein oder zwei kleinere Wohnungen besitzen. Vor allem Ältere ab 55 Jahren, Handwerker und Rentner besserten mit den Einnahmen ihre Einkommen oder Altersbezüge auf, so ermittelte der Eigentümerverband Haus & Grund in Umfragen.

Zumindest versuchten sie es, denn bei den meisten decken die Mieteinnahmen kaum die Ausgaben, ermittelten die Forscher des IW zuletzt ebenfalls: Demnach machten 22 Prozent aller Kleinvermieter sogar schon jetzt Verluste. Und bei weiteren 28 Prozent der Privatvermieter lag die Nettomietrendite (also nach Abzug aller Kosten durch Steuern, Nebenkosten, Reparaturen und Finanzierung) lediglich zwischen null und zwei Prozent. Sie war also auch nicht gerade üppig. Insgesamt bleibt bei der Hälfte aller Wohnungsvermieter also kaum etwas hängen nach allem Vermietungsaufwand.

Das Problem für sie dürfte nun sein: Wenn ihnen im nächsten Quartal die Einnahmen wegbrechen, weil Bewohner ihre Mieten derzeit nicht leisten können, so laufen bei ihnen dennoch die Kosten weiter. Zwar sieht das Gesetz für alle Kreditnehmer unter ihnen vor, dass auch sie nun die Kreditraten erst einmal aussetzen können – wenn sie für die Immobilienfinanzierung ein Darlehen aufgenommen haben und nur in Schwierigkeiten geraten, weil der Mieter wegen seiner Corona-Einbußen nicht zahlt. Oder weil ihnen selbst das Einkommen wegen Corona wegbricht. Das wird vielen schon einmal helfen. Es würde allerdings auch die Bankenbranche schwer belasten, die dadurch zunächst einmal auf Zahlungen verzichten müsste.

Wie sollen die Mieter die Rückstände abtragen?

Doch die allumfassende Lösung ist das alles noch nicht. Denn viele andere Ausgaben der Eigentümer entfallen nicht: Grundsteuern müssen dennoch gezahlt werden, viele Nebenkosten wie Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, auch die Versicherungen und Kosten für Hausverwalter laufen dennoch weiter. Und nötige Reparaturen oder Instandsetzungen sind in den nächsten Monaten ebenso fällig.

Zudem bleibt natürlich die Frage: Wie sollen es die Mieter nach dem Shutdown schaffen, die aufgelaufenen Mietschulden wieder abzutragen? Denn jede unbezahlte Miete ist ja später trotzdem fällig. Vom schlimmsten Fall, dass Mieten sogar deutlich länger als bis Ende Juni gestundet werden müssen, mag aktuell noch niemand ausgehen. Dazu kommt die neue gesetzliche Regelung, dass säumige Mieter im Anschluss an die Stundungsfrist zwei Jahre lang Zeit haben sollen, den Mietrückstand wieder abzutragen. Gekündigt werden darf ihnen innerhalb dieses Zeitraums nicht. Welcher Mieter hat aber drei Monatsmieten oder mehr auf der hohen Kante, erst recht nach einem größeren Wirtschaftseinbruch? Was ist, wenn sie diesen Betrag schuldig bleibt? Dann wäre das beschlossene Hilfspaket tatsächlich ein einseitiger Kredit für alle Mieter, der all jene Eigentümer benachteiligen würde, die auf ihre Mieten wirklich angewiesen sind.

„Wohnkreditfonds“ könnte beiden Seiten helfen

Immobilienfachleute fordern deshalb: Auch Vermieter müssen Zugang zu Hilfsgeldern haben, wenn sie nachweisen können, dass sie darauf angewiesen sind – dass also ein Mietausfall andernfalls ihre eigene Existenz bedroht. Reiner Braun von der Immobilienberatung Empirica dringt deshalb auf die Einrichtung eines „Wohnkreditfonds“, der beiden Seiten hilft: „Die Prinzipien der BaföG-Darlehen könnten hier Pate stehen.“ Auch der Wohnungsverband GdW sowie Haus & Grund plädieren für solche Hilfstöpfe. So ein Fonds würde so funktionieren:

Der Staat legt einen Sonderfonds auf mit einem Umfang von 5 bis 10 Mrd. Euro. Er könnte in den kommenden Monaten von allen Mietern angezapft werden, die herbe Einkommensverluste durch Corona nachweisen – und ihre Mietzahlungen deshalb in entsprechendem Umfang reduzieren müssen. Der Fonds leitet dann das entsprechende Geld direkt weiter an die Eigentümer. So könnten die dennoch ihre laufenden Verbindlichkeiten – insbesondere auch Kreditverträge weiter bedienen. Oder Reparaturen bezahlen. Ganz ohne dass es zu einer Kettenreaktion von versiegenden Geldströmen in der Branche käme.

Und im Anschluss an die Frist Ende Juni würde der Fonds allen Mietern, die Leistungen angemeldet haben, die Aufforderung schicken, ihre Rückstände wieder abzustottern. Auch in kleinen Beträgen. Könnten die dann das Geld nur schleppend aufbringen, wären wenigstens nicht die Eigentümer davon betroffen, sondern lediglich der Staat, der den Fonds aufgelegt hätte. Fielen Nachzahlungen dem Mieter später schwer, weil er kein ausreichendes Einkommen hat, könnten sie ihm erlassen werden. Dann aber würden diese Einbußen eben von der Allgemeinheit geschultert und gleichmäßig über alle Vermieter verteilt. Und nicht von Einzelvermietern, die vielleicht ebenfalls auf ihre Einnahmen angewiesen wären.

Was jetzt wichtig ist, so drückt es Reiner Braun von Empirica aus: „Wir müssen die individuelle, schuldrechtliche Beziehung Mieter-Vermieter unterbrechen. Stattdessen hat der Vermieter Anspruch gegenüber dem Fonds. Und der Mieter hat eine Verpflichtung gegenüber dem Fonds. Das ist erforderlich, damit wir Mitnahmeeffekte minimieren.“ Denn sonst wirkt das Gesetz womöglich wirklich als Freibrief für Mieter, einfach nicht zu zahlen. Nun würde es sicherlich eine Weile dauern, so einen Fonds rechtlich und organisatorisch aufzusetzen. Doch ohne so einen Hilfstopf, so warnt Braun „gibt es eine Kettenreaktion mit dramatischem Preiseinbruch“, weil Eigentümer womöglich bis zur Zwangsversteigerung getrieben würden und die Mietstundungen dann auch noch die Liquidität der Banken gefährden könnten.

Etwa die Hälfte aller von den Banken ausgegebenen Kredite sind nämlich private Immobilienkredite, belegt die Statistik der Bundesbank. Und deren Fortbestand – sowohl die der Kredite als auch die der Banken – sollte ebenfalls im Sinne aller Bundesbürger sein. Auch für Mieter. Wer weiß, wer sonst ihr nächster Vermieter sein wird – und ob er sich mit ähnlich wenig Rendite zufrieden geben wird wie viele deutsche Privateigentümer.