ImmobilienEin Wohnfonds würde auch Vermietern helfen

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Wie sollen die Mieter die Rückstände abtragen?

Doch die allumfassende Lösung ist das alles noch nicht. Denn viele andere Ausgaben der Eigentümer entfallen nicht: Grundsteuern müssen dennoch gezahlt werden, viele Nebenkosten wie Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, auch die Versicherungen und Kosten für Hausverwalter laufen dennoch weiter. Und nötige Reparaturen oder Instandsetzungen sind in den nächsten Monaten ebenso fällig.

Zudem bleibt natürlich die Frage: Wie sollen es die Mieter nach dem Shutdown schaffen, die aufgelaufenen Mietschulden wieder abzutragen? Denn jede unbezahlte Miete ist ja später trotzdem fällig. Vom schlimmsten Fall, dass Mieten sogar deutlich länger als bis Ende Juni gestundet werden müssen, mag aktuell noch niemand ausgehen. Dazu kommt die neue gesetzliche Regelung, dass säumige Mieter im Anschluss an die Stundungsfrist zwei Jahre lang Zeit haben sollen, den Mietrückstand wieder abzutragen. Gekündigt werden darf ihnen innerhalb dieses Zeitraums nicht. Welcher Mieter hat aber drei Monatsmieten oder mehr auf der hohen Kante, erst recht nach einem größeren Wirtschaftseinbruch? Was ist, wenn sie diesen Betrag schuldig bleibt? Dann wäre das beschlossene Hilfspaket tatsächlich ein einseitiger Kredit für alle Mieter, der all jene Eigentümer benachteiligen würde, die auf ihre Mieten wirklich angewiesen sind.

„Wohnkreditfonds“ könnte beiden Seiten helfen

Immobilienfachleute fordern deshalb: Auch Vermieter müssen Zugang zu Hilfsgeldern haben, wenn sie nachweisen können, dass sie darauf angewiesen sind – dass also ein Mietausfall andernfalls ihre eigene Existenz bedroht. Reiner Braun von der Immobilienberatung Empirica dringt deshalb auf die Einrichtung eines „Wohnkreditfonds“, der beiden Seiten hilft: „Die Prinzipien der BaföG-Darlehen könnten hier Pate stehen.“ Auch der Wohnungsverband GdW sowie Haus & Grund plädieren für solche Hilfstöpfe. So ein Fonds würde so funktionieren:

Der Staat legt einen Sonderfonds auf mit einem Umfang von 5 bis 10 Mrd. Euro. Er könnte in den kommenden Monaten von allen Mietern angezapft werden, die herbe Einkommensverluste durch Corona nachweisen – und ihre Mietzahlungen deshalb in entsprechendem Umfang reduzieren müssen. Der Fonds leitet dann das entsprechende Geld direkt weiter an die Eigentümer. So könnten die dennoch ihre laufenden Verbindlichkeiten – insbesondere auch Kreditverträge weiter bedienen. Oder Reparaturen bezahlen. Ganz ohne dass es zu einer Kettenreaktion von versiegenden Geldströmen in der Branche käme.

Und im Anschluss an die Frist Ende Juni würde der Fonds allen Mietern, die Leistungen angemeldet haben, die Aufforderung schicken, ihre Rückstände wieder abzustottern. Auch in kleinen Beträgen. Könnten die dann das Geld nur schleppend aufbringen, wären wenigstens nicht die Eigentümer davon betroffen, sondern lediglich der Staat, der den Fonds aufgelegt hätte. Fielen Nachzahlungen dem Mieter später schwer, weil er kein ausreichendes Einkommen hat, könnten sie ihm erlassen werden. Dann aber würden diese Einbußen eben von der Allgemeinheit geschultert und gleichmäßig über alle Vermieter verteilt. Und nicht von Einzelvermietern, die vielleicht ebenfalls auf ihre Einnahmen angewiesen wären.

Was jetzt wichtig ist, so drückt es Reiner Braun von Empirica aus: „Wir müssen die individuelle, schuldrechtliche Beziehung Mieter-Vermieter unterbrechen. Stattdessen hat der Vermieter Anspruch gegenüber dem Fonds. Und der Mieter hat eine Verpflichtung gegenüber dem Fonds. Das ist erforderlich, damit wir Mitnahmeeffekte minimieren.“ Denn sonst wirkt das Gesetz womöglich wirklich als Freibrief für Mieter, einfach nicht zu zahlen. Nun würde es sicherlich eine Weile dauern, so einen Fonds rechtlich und organisatorisch aufzusetzen. Doch ohne so einen Hilfstopf, so warnt Braun „gibt es eine Kettenreaktion mit dramatischem Preiseinbruch“, weil Eigentümer womöglich bis zur Zwangsversteigerung getrieben würden und die Mietstundungen dann auch noch die Liquidität der Banken gefährden könnten.

Etwa die Hälfte aller von den Banken ausgegebenen Kredite sind nämlich private Immobilienkredite, belegt die Statistik der Bundesbank. Und deren Fortbestand – sowohl die der Kredite als auch die der Banken – sollte ebenfalls im Sinne aller Bundesbürger sein. Auch für Mieter. Wer weiß, wer sonst ihr nächster Vermieter sein wird – und ob er sich mit ähnlich wenig Rendite zufrieden geben wird wie viele deutsche Privateigentümer.