FerienimmobilienDie Könige von Mallorca

Hoch über der Brandung, die Bucht zu Füßen: Diese Finca liegt ­malerisch bei Cala S’Amonia im Südosten Mallorcas
Hoch über der Brandung, die Bucht zu Füßen: Diese Finca liegt ­malerisch bei Cala S’Amonia im Südosten MallorcasGetty Images

Über zwei Jahre hat es gedauert, die Villa bei Sol de Mallorca zu planen und zu bauen. Ein Jahr lang leben Roland Maucher und seine Familie nun schon dort. Also: langsam Zeit weiterzuziehen. „Irgendwann passt eine Immobilie nicht mehr“, sagt der Hausherr, sonnengebräunt, das Haar so weiß wie sein Leinenhemd. „Wir haben jetzt die Idee, in Palma zu wohnen. In einem alten Stadtpalast. Das ist ein anderes Lebenskonzept.“

Seit die vierköpfige Familie im Jahr 2000 von Frankfurt nach Mallorca gezogen ist, hat sich an ihrem Lebenskonzept einiges verändert. In ihren anderthalb Jahrzehnten auf der Insel haben der Arzt und die Fotokünstlerin fünf Häuser erworben oder gebaut, aufgewertet, bewohnt und weiterverkauft. „Wenn man ein gutes Feeling dafür hat …“, sagt Maucher, hält inne und setzt noch einmal neu an: „Wir haben ganz gut Geld gemacht mit Immobilien.“

Und weil nicht nur die Mauchers, sondern etliche Immobilieninvestoren ihre Häuser und Wohnkonzepte weiterentwickelt haben, verändert sich die gesamte Mittelmeerinsel: Sie wird teurer, exklusiver und bedient zunehmend einen gehobenen Geschmack. Der Immobilienmarkt auf der Lieblingsinsel der Deutschen brummt wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr. Während der Lehman- und der Eurokrise war er praktisch kollabiert.

12.386 Immobilien wechselten 2016 auf Mallorca den Besitzer, 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Auf den gesamten Balearen wurden Immobilien für rund 3,6 Mrd. Euro verkauft, das war der höchste Wert seit 2007. Fast die Hälfte des Transaktions-volumens entfiel auf Ausländer.

Die lassen sich ihr Inselglück immer mehr kosten: Im Spitzensegment, in dem sich viele internationale Käufer tummeln, sind die Preise laut Engel & Völkers allein 2016 im Schnitt um 21 Prozent gestiegen. Das Maklerunternehmen vermittelte fast jede dritte Immobilie, die Ausländer 2016 auf den Balearen erwarben.

Im aktuellen Marktbericht von Engel & Völkers heißt es: „Eine Auswertung aller 2016 auf Mallorca angebotenen Immobilien zeigt, dass sich der Immobilienmarkt der Insel im vergangenen Jahr von einem Käufer- zu einem ausbalancierten Markt gewandelt hat – mit der Tendenz, zum Verkäufermarkt zu werden.“ Deutlich mehr Immobilien wurden verkauft als neu hinzukamen.

„Objekte in der ersten Meereslinie sind im letzten Jahr um bis zu 50 Prozent rauf“, sagt Christina Deutsch, Managing Partner Engel & Völkers Mallorca Süd. „Grundstücke sind kaum noch welche da. Wahnsinnig viele Investoren sind auf der Suche nach guten Projekten. Neubauprojekte verkaufen wir wie geschnitten Brot. Es gibt allerdings nicht viele.“ Dass der Markt bereits überhitzt sei, befürchtet sie dennoch nicht: „Ich glaube, da ist noch Luft.“

„Wir erleben eine Bonanza“, sagt auch Heidi Stadler, Gründerin und CEO der Luxusimmobilienagentur First Mallorca, die auch Roland Maucher vertritt. „Vom Gefühl her – und von dem, was wir hören – ist der Markt so stark wie früher, wenn nicht stärker.“

Gute Nachrichten für die Mauchers. Ihre Villa ist etwas für Interessenten mit exquisitem Stil und dem passenden Portemonnaie.

Viereinhalb Meter hohe Decken. Ein Leuchter groß wie ein Lkw-Reifen. An der Wand eine Fotoserie birmanischer Buddha-Statuen. Eiserne Türen und Treppen, Fenster vom Boden bis zur Decke. Der Blick schweift über den Infinity-Salzwasserpool und den Wald im gegenüberliegenden Naturschutzgebiet bis aufs Meer. Ein Pfad führt hinab zu einer kleinen Bucht, die unter Touristen nicht so bekannt ist, weil sie keinen guten Zugang hat – de facto ein Privatstrand.

Wie viel die Villa einem Neueigentümer wert sein sollte? „Ich mag es immer gar nicht sagen“, windet sich Maucher, wird dann ernst: „Sechs.“ Millionen Euro, heißt das.

Gut möglich, dass diese Forderung sich als realistisch herausstellt. „In den Jahren nach der Krise hatten wir kein starkes neues Produkt, und das ist ausschlaggebend für den hochpreisigen Sektor“, sagt Maklerin Heidi Stadler. „Heute gibt es ein Angebot, das im Preis sehr gestiegen ist und die Anforderungen der Kunden bedient, die wir früher nicht befriedigen konnten. Es ist für uns unheimlich interessant geworden.“

Das lockt eine neue Klientel nach Mallorca. „Es wird internationaler, auch durch die vielen Expats“, sagt Stadler. Noch immer sind Deutsche die mit Abstand größte Gruppe; bei Engel & Völkers stellten sie über die Hälfte der Kunden. 17 Prozent der Käufer waren Briten, sieben Prozent Schweden und sechs Prozent Schweizer. Die große Mehrheit stammt also nach wie vor aus Europa, auch wenn Maklern zufolge auch immer öfter US-Amerikaner, Araber und Chinesen zuschlagen. Das sei noch vor Kurzem nur selten der Fall gewesen.

Preise wie in Schwabing

2016 hat sich laut Engel & Völkers der Trend verstärkt, dass Käufer die Immobilien nicht nur für den Urlaub nutzen. Stattdessen lässt sich eine steigende Zahl gut situierter ausländischer Familien dauerhaft auf Mallorca nieder. Dabei nutzt der Hauptverdiener unter der Woche die guten Fluganbindungen für Geschäftsreisen und verbringt nur die Wochenenden auf der Insel. Solche Familien können auf eine hervorragende Infrastruktur zurückgreifen, etwa die 13 internationalen Schulen.

Für diese polyglotte Kundschaft haben internationale Architekten und Bauträger neue Häuser geschaffen, die von der rustikalen Finca höchstens noch Zitate aufnehmen. Klare Formen, mehr Helligkeit, modernste Materialien und Haustechnik statt dicker Feldsteinmauern und kleiner Fenster, deren wichtigste Funktion es war, Sonnenlicht und Hitze draußen zu halten.

„Die Architektur, die heute am meisten Zuspruch findet, geht in die Natürlichkeit“, sagt Stadler. „Natürliche Farben, Gerüche – Jasmin, Kräuter, Lavendel. Es wird mit Wasser gespielt, mit japanischen Zen-Gärten. Die Kunst heute ist, Häuser mit 1000 Quadratmetern so zu gestalten, dass man sich dort heimelig fühlt.“

Klingt nach den oberen Zehntausend? Stimmt. „Mallorca ist vor allem von Immobilien der gehobenen beziehungsweise Luxusklasse geprägt“, heißt es in der „Marktstudie Ferienimmobilienmarkt Mallorca 2017“. Dafür hat das Freiburger Center for Real Estate Studies mehr als 4700 Objekte ausgewertet, die Anfang 2017 zum Verkauf standen.

Ergebnis: Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in den beliebtesten Regionen liegen in Höhen, die man auch in München-Schwabing bezahlt: im Südwesten um Port d’Andratx bei 5800 Euro, in Palma und Umgebung um die 4700 Euro. Auch im Nordwesten um Sóller und im Nordosten um Cala Ratjada werden mehr als 4000 Euro fällig.

Für Meerblick kommt je nach Region ein Aufschlag von zehn bis 50 Prozent hinzu; für Objekte in der ersten Meereslinie gilt als Faustregel, dass diese Aufschläge sich verdoppeln. Dementsprechend solvent ist die Käuferschaft. „Alle, die sich was auf der Insel leisten, gehören zu einer Minorität“, sagt Stadler. „Wer kann sich schon eine Zweit-, Dritt-, Viert-immobilie leisten?“

Das zeigt sich auch an der Finanzierung. Laut einer Studie des Vermietportals Fewo-direkt gaben 41 Prozent der befragten Immobilienbesitzer an, sie hätten ihr Ferienhaus auf Mallorca komplett aus Eigenkapital finanziert. Bei deutschen Ferienimmobilien sind es nicht halb so viele. 64 Prozent wollen ihre mallorquinische Immobilie selbst nutzen und vermieten, 38 Prozent erwarben sie als Altersruhesitz. Um die reine Rendite ging es nur einer Minderheit von knapp einem Drittel.

Im besten Fall hat man das Geld also einfach. Jedoch: „Was sich verändert hat über die Jahre: Die Leichtigkeit, mit der um das Jahr 2000 gekauft wurde, damals mit der Pesete, ist vorbei“, sagt Christina Deutsch von Engel & Völkers. „Man möchte sein Geld so anlegen, dass man nicht verliert.“ Fast wortgleich Heidi Stadler: „Die Mehrzahl der Kunden kauft zum eigenen Gebrauch. Wenn sie einmal verkaufen, wollen sie ihr Geld zurückbekommen, keine große Gewinne machen.“

Palma, Carrer de Vista Alegre, die Straße zur schönen Aussicht. Zu Füßen das Kreuzfahrtterminal, der Sommerpalast des spanischen Königs liegt direkt um die Ecke. Miguel Llinàs, Sales Director bei First Mallorca, besichtigt die Baustelle eines Apartmenthauses. Eine Eigentumswohnung gibt es hier ab 800.000 Euro, ein paar sind noch zu haben.

„In den letzten vier, fünf Jahren hat es wieder angefangen mit Neubauprojekten, weil die Nachfrage wieder da ist“, sagt Llinàs. „Aber Mallorca ist halt eine Insel – wir haben nicht unbegrenzt Land. Früher oder später wird es Probleme mit den Alteingesessenen geben.“

Mallorca wird gentrifiziert

Um genau zu sein, gibt es die bereits. Die Gentrifizierungsdebatte hat Mallorca längst erreicht. 2017 haben Aktivisten zwei Demonstrationen in Palma organisiert, um gegen die Verdrängung durch wohlhabende Ausländer und kurzurlaubende Airbnb-Touristen zu protestieren. Gerade die Kurzvermietung von Privatwohnungen verknappt das Angebot für die Mallorquiner. „Ich habe zurzeit drei Mitarbeiter, die auf der verzweifelten Suche nach einer bezahlbaren Wohnung sind“, sagt Christina Deutsch. „Ein WG-Zimmer bekommt man nicht unter 500 Euro.“

Im alten Fischerviertel Santa Catalina, einst heruntergekommen, heute beliebt für seinen lebhaften Markt und das Nachtleben, hat jemand ein Graffito an eine Fassade gesprüht: „Ciutat per a qui l’habita“ – die Stadt denen, die drin leben.

Das beschreibt die aktuelle politische Stimmung. Natürlich sind die Mallorquiner nach wie vor herzliche Gastgeber. 2016 kamen rund zwölf Millionen Touristen; rund die Hälfte der Arbeitnehmer auf den Balearen arbeitet im Tourismus. Mallorca braucht auch die vielen Pauschal-urlauber – sie sorgen dafür, dass die Flugverbindungen in alle Länder Europas nicht abreißen, und sichern damit einen Standortvorteil.

Dennoch war es auch der angespannte Mietmarkt, der 2015 zu einem Machtwechsel geführt hat: Die neue Präsidentin der Balearen ist Sozialistin, ihre Koalition mit einer linksgrünen Lokalpartei wird von Podemos toleriert. „Die Situation ist delikat“, sagt Stadler. Die Regierung pflege „eine angeborene Eifersucht gegenüber allen Erfolgreichen“.

Zu ihrem Programm gehört, den Sauftourismus einzudämmen und die Verdrängung der Einheimischen zumindest zu verlangsamen. Das hat Konsequenzen für Käufer, die ihre Ferienimmobilie auf Mallorca durch Vermietungen an Touristen refinanzieren wollen. „Das darf nur derjenige, der eine Lizenz für Ferienvermietungen besitzt“, sagt Deutsch. „Die Beantragung ist aber für ein Jahr ausgesetzt.“ Zudem: Offiziell dürfe man nur frei stehende Häuser vermieten, aber keine Wohnungen.

Wer sich auf Mallorca eine Immobilie zulegen möchte, sollte daher besonders auf gute Beratung durch eine seriöse Agentur achten – gerade in Zeiten, in denen die Immobilienpreise in die Höhe und Makler „wie Schwammerl aus dem Boden“ schießen, wie Stadler es ausdrückt. Auch sollten sich Käufer einen örtlichen Anwalt suchen, der auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist und durch die Untiefen der Lokalverwaltung navigieren kann.

Wer all das bewältigt, der wird allerdings belohnt. „Es soll ja Leute auf Mallorca geben, die das Meer nicht mehr sehen können“, sagt Villenbesitzer Maucher. „Ich persönlich freue mich noch jeden Tag darüber.“