WohnungspreiseDie eingebildete Immobilienblase

In Deutschland wird nicht nru zu wenig, sondern auch falsch gebaut. Benötigt wird mehr Wohnraum für Singles. Das
In Deutschland wird nicht nru zu wenig, sondern auch falsch gebaut. Benötigt wird mehr Wohnraum für Singles. Das "Tiny House" kann eine Lösung seindpa

Eine Wahrscheinlichkeit von 92 Prozent kann man schon als ziemlich hoch bezeichnen. So hoch bezifferten jüngst die Ökonomen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) die Wahrscheinlichkeit dafür, dass der große Immobiliencrash unmittelbar bevorstehe. Mit fast 100-prozentiger Sicherheit also blähe sich derzeit am Häusermarkt eine Blase auf. Und mit dieser Warnung stehen sie nicht alleine da: Auch andere Ökonomen und Bundesbanker mahnen immer lauter, sogar die Sprecher des Internationalen Währungsfonds IWF haben neuerdings Sorgenfalten auf der Stirn, wenn sie über die weltweit steigenden Hauspreise sprechen. Doch genau diese Warnungen vor der großen Immobilienblase halten die Forscher vom Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) für falsch. Für grundfalsch sogar.

Es ist auch nicht so, als glaubten sie lediglich an die übrigen acht Prozent und daran, dass alles gut gehe. Sondern sie sind sich genauso sicher wie ihre Kollegen – nur in der völlig entgegengesetzten Einschätzung: Es gebe „keinerlei Anzeichen für eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt“, bekräftigte Ulrich Schmidt vom IfW dieser Tage. Und er setzte sogar noch einen drauf: „Ganz im Gegenteil – die Immobilienpreise liegen sogar eher unterhalb ihres Fundamentalwerts.“ Im Klartext: Häuser und Wohnungen sind derzeit sogar noch zu billig, gemessen an dem, was sie eigentlich kosten müssten.

Wie das IfW zu dieser Einschätzung kommt? Es hat sich dafür die Überschussrenditen angesehen, die Haus- und Wohnungskäufer erzielen, also jene Zusatzrendite, die sie mit dem Immobilienkauf gegenüber einer Festgeldanlage erzielen – oder die ihnen bleibt, nachdem man die Kreditzinsen für die Hypothek herausrechnet. Die Gesamtrendite errechnet sich dabei, indem man die ersparte (oder erzielte) Miete abzüglich der Instandhaltungskosten ansetzt und sie durch den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten teilt. Die Überlegung dabei: Je kleiner diese Überrendite für Hauskäufer ausfällt, desto überteuerter haben die Käufer ihre Wohnungen offenbar erworben. Ist die Rendite jedoch hoch, bedeutet das, dass die Immobilie ein guter Kauf war. Dann lag der Immobilienpreis unter dem Fundamentalwert, der angemessen gewesen wäre.

Immobilien sind nicht erschwinglicher geworden

Für die deutschen Großstädte sahen die Zahlen des IfW so aus: Im zweiten Quartal 2019 lag die Überschussrendite durchweg bei rund einem Prozent, sowohl für Fremdfinanzierer, die per Kredit finanzierten, als auch für Eigenfinanzierer, die den gesamten Kaufpreis aus dem Eigenkapital aufbrachten. In Hamburg und Stuttgart beträgt sie demnach derzeit rund 1,22 Prozent, in Berlin und Frankfurt 1,1 Prozent, in München 1,09 und in Köln sogar 1,56 Prozent. Das sind zwar nun beileibe keine Größenordnungen, bei denen man von üppigen Renditen sprechen kann, doch immerhin bedeutet es eines: Gegenüber einer reinen Festgeldanlage erzielen Käufer mit Immobilien einen guten Prozentpunkt mehr Ertrag – und zwar nach Abzug aller Kosten.

Aber ist das nun viel oder wenig? Um das zu beantworten, ist diese Zahl entscheidend: Die Überschussrendite aus dem Jahr 2005. Das war ein Jahr – und da sind sich alle Ökonomen einig – in dem nun wirklich keinerlei Blasenzeichen am Markt zu sehen waren. 2005 war in den Statistiken der Immobilienökonomen sozusagen ein Normalnulljahr. Und 2005 lagen die Überschussrenditen in denselben deutschen Metropolen durchweg zwischen minus 0,5 und minus 0,9 Prozent. Sie waren also negativ, das heißt die Immobilienbesitzer zahlten sogar drauf, wenn sie sich Wohnungen zulegten. Wer in diesem Jahr eine Wohnung in einer deutschen Großstadt kaufte, der zahlte zwar noch erheblich niedrigere Preise, doch dabei war die Mietersparnis für Eigennutzer (oder die Mieteinkünfte für Vermieter) im Verhältnis geringer. Zudem waren die Kreditzinsen damals noch fast viermal so hoch. Sie lagen bei rund 3,88 Prozent für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung, im Jahr 2019 waren es 0,98 Prozent zum Zeitpunkt der Studienerstellung. Inzwischen liegen sie sogar noch tiefer. Von daher müsste die Renditekurve für Käufer sogar eher nach oben zeigen als nach unten.

Heißt das nun aber, dass der Kauf heute einträglicher oder gar erschwinglicher geworden ist? Das heißt es nicht. Es gibt nämlich noch eine andere sehr spannende Zahl in der Studie: Man muss sich den Vervielfältiger anschauen. Das ist jener Wert, der angibt, wie viele Jahresmieten Käufer umgerechnet als Kaufpreis aufwenden müssen, um eine Immobilie zu bezahlen. Und gerade da überrascht der Vergleich zwischen 2005 und 2019: Damals mussten Großstadtkäufer noch Preise zahlen, die zumeist rund 23 bis 25 Jahresmieten entsprachen (Ausreißer waren lediglich Frankfurt, wo es „nur“ 21 Jahresmieten waren und München mit 27 Jahresmieten). Heute aber liegen die Vervielfältiger verbreitet bei 36 bis 38 (Ausreißer sind jetzt Köln mit 31 und München mit 39). Das heißt: Bis sich der Kauf von Wohneigentum in einer deutschen Großstadt amortisiert, dauert es rund 13 Jahre länger als früher.

Keine Anzeichen für eine Immobilienblase

Nun kann man das als Beleg dafür sehen, dass die Preise abgehoben haben – und sich eine Blase aufbläht, so wie es einige Immobilienökonomen ja auch deuten. Die Analysten des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica etwa sagen: Der Vervielfältiger liege heute 40 Prozent über dem Normalnullwert von 2004/2005. Im Finanzkrisenabsturzjahr 2008 lag er rund 50 Prozent unter Normalnull. In ihren Augen ist der enorme Preisunterschied fundamental nicht mehr gerechtfertigt, daraus leiten sie ein „Rückschlagspotenzial“ von rund 36 Prozent für die Preise in den größten sieben Städten ab. Das Kieler IfW jedoch sieht das anders: Die gestiegenen Überschussrenditen zeigten, dass „die Immobilienpreise daher eher unterhalb ihres Fundamentalwertes“ lägen und „dass aus mikroökonomischer Sicht keinerlei Hinweise auf das Vorliegen einer Spekulationsblase existieren.“

Wenn aber fundamental alles im Lot ist, wie erklärt es sich dann, dass der Vervielfältiger so viel höher ist, also das Verhältnis aus Kaufpreis und Mieten? Es gibt zwei Antworten: Vielleicht sind die Zeiten vorbei, in denen sich der Wohneigentumskauf bereits nach 25 Jahren rechnete, vielleicht sind diese Dimensionen nach jahrelangen Niedrigzinszeiten und allgemeinem Anlagenotstand, der viele Menschen in Immobilien treibt, also passé. Oder – das wäre die zweite Möglichkeit – die aktuellen Mieten müssten schlichtweg immer noch zu niedrig sein, obwohl auch sie enorm angezogen haben. Denn stiegen sie, würde ja auch der Vervielfältiger wieder mehr ins Gleichgewicht geraten.

Doch einerlei wie man nun die Zahlen und Bewertungsverhältnisse hin oder her rechnet – es gibt vor allem noch einen Fakt, der gegen die allgemeine Warnung vor der großen Immobilienblase spricht: Warum explodieren sowohl Miet- als auch Kaufpreise in den Großstädten so? Weil immer mehr Menschen in die großen Städte ziehen. Und weil dort in den vergangenen Jahren viel zu wenig gebaut worden ist, auch als Spätfolge der langanhaltenden Immobilienkrise der 90er-Jahre. Wenn man sich den Markt wirklich in den Fundamentaldaten ansieht, dann steht dort eine große Nachfrage einem immer noch viel zu kleinen Angebot gegenüber.

Einen wirklichen Preissturz würde es also nur geben, wenn plötzlich viel weniger Menschen Wohnraum suchten als bisher. Wenn also zehntausende Menschen jährlich die Lust verlören, sich in Berlin, Hamburg oder München niederzulassen – und stattdessen lieber in ihren Heimatregionen oder ihren europäischen Heimatländern blieben. Nun sind europäische Mobilitätsbewegungen schwer vorhersagbar, für deutsche Wanderungsbewegungen aber gilt: So lange selbst in den Kleinstädten und sogar in den Schrumpfungsregionen die Hauspreise anziehen, wie Daten von Empirica und vom DIW belegen, sind die „Bleibeanreize“ der Menschen dort gering, wie es im Ökonomensprech heißt. So lange wird es eher noch mehr Zuzug in die Städte geben.

Infografik: Deutsche Großstädte können Wohnungsbedarf nicht decken | Statista Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

Es wird viel zu groß gebaut

Und dort bleibt der Wohnungsmarkt auf viele Jahre hart umkämpft, denn vor allem ein Verhältnis stimmt dort schon lange nicht mehr – und gerade das sorgt für immer mehr Schieflage zwischen wachsender Nachfrage und viel zu kleinem Angebot: Es wird nicht nur zu wenig, sondern auch falsch gebaut. Viel zu groß nämlich.

In den größten deutschen Städten wohnen rund 50 Prozent aller Einwohner allein, also in Singlehaushalten. Und gut 75 bis 80 Prozent der Haushalte bestehen aus maximal zwei Personen. Aber kleine Wohnungen gibt es für sie so gut wie nicht. In Essen etwa kommen 13 Singles auf eine verfügbare Einzimmerwohnung. Hamburg hat rund dreimal so viele Einpersonenhaushalte wie Ein- und Zweizimmerwohnungen zusammen. Und in Hannover übertrifft die Zahl der Singlehaushalte sogar die Anzahl der Ein-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen. In München ist zwar die Zahl der Einzimmerwohnungen noch verhältnismäßig hoch, aber gerade in der bayerischen Hochpreisstadt bestehen 40 Prozent des Wohnungsmarkts aus Vierzimmerwohnungen, mit denen 80 Prozent aller Haushalte gar nichts anfangen können. Weil sich kaum ein Alleinlebender oder ein Pärchen so viel Platz wirklich leisten kann.

Eben diese Fehlverteilung bewirkt, dass sich zunehmend mehr Menschen –Alleinlebende, Paare, Einkommensschwache und Rentner – um einen sehr kleinen Teil des Wohnungsbestands balgen. Daran wird sich auch angesichts der aktuellen Baudaten in absehbarer Zeit nichts ändern. Das sind die messbaren Fundamentalzahlen des Marktes, über die man nicht diskutieren muss. Die horrenden Preissteigerungen jedenfalls erklären sie allemal.