WohnungspreiseDie eingebildete Immobilienblase

Seite: 2 von 2

Keine Anzeichen für eine Immobilienblase

Nun kann man das als Beleg dafür sehen, dass die Preise abgehoben haben – und sich eine Blase aufbläht, so wie es einige Immobilienökonomen ja auch deuten. Die Analysten des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica etwa sagen: Der Vervielfältiger liege heute 40 Prozent über dem Normalnullwert von 2004/2005. Im Finanzkrisenabsturzjahr 2008 lag er rund 50 Prozent unter Normalnull. In ihren Augen ist der enorme Preisunterschied fundamental nicht mehr gerechtfertigt, daraus leiten sie ein „Rückschlagspotenzial“ von rund 36 Prozent für die Preise in den größten sieben Städten ab. Das Kieler IfW jedoch sieht das anders: Die gestiegenen Überschussrenditen zeigten, dass „die Immobilienpreise daher eher unterhalb ihres Fundamentalwertes“ lägen und „dass aus mikroökonomischer Sicht keinerlei Hinweise auf das Vorliegen einer Spekulationsblase existieren.“

Wenn aber fundamental alles im Lot ist, wie erklärt es sich dann, dass der Vervielfältiger so viel höher ist, also das Verhältnis aus Kaufpreis und Mieten? Es gibt zwei Antworten: Vielleicht sind die Zeiten vorbei, in denen sich der Wohneigentumskauf bereits nach 25 Jahren rechnete, vielleicht sind diese Dimensionen nach jahrelangen Niedrigzinszeiten und allgemeinem Anlagenotstand, der viele Menschen in Immobilien treibt, also passé. Oder – das wäre die zweite Möglichkeit – die aktuellen Mieten müssten schlichtweg immer noch zu niedrig sein, obwohl auch sie enorm angezogen haben. Denn stiegen sie, würde ja auch der Vervielfältiger wieder mehr ins Gleichgewicht geraten.

Doch einerlei wie man nun die Zahlen und Bewertungsverhältnisse hin oder her rechnet – es gibt vor allem noch einen Fakt, der gegen die allgemeine Warnung vor der großen Immobilienblase spricht: Warum explodieren sowohl Miet- als auch Kaufpreise in den Großstädten so? Weil immer mehr Menschen in die großen Städte ziehen. Und weil dort in den vergangenen Jahren viel zu wenig gebaut worden ist, auch als Spätfolge der langanhaltenden Immobilienkrise der 90er-Jahre. Wenn man sich den Markt wirklich in den Fundamentaldaten ansieht, dann steht dort eine große Nachfrage einem immer noch viel zu kleinen Angebot gegenüber.

Einen wirklichen Preissturz würde es also nur geben, wenn plötzlich viel weniger Menschen Wohnraum suchten als bisher. Wenn also zehntausende Menschen jährlich die Lust verlören, sich in Berlin, Hamburg oder München niederzulassen – und stattdessen lieber in ihren Heimatregionen oder ihren europäischen Heimatländern blieben. Nun sind europäische Mobilitätsbewegungen schwer vorhersagbar, für deutsche Wanderungsbewegungen aber gilt: So lange selbst in den Kleinstädten und sogar in den Schrumpfungsregionen die Hauspreise anziehen, wie Daten von Empirica und vom DIW belegen, sind die „Bleibeanreize“ der Menschen dort gering, wie es im Ökonomensprech heißt. So lange wird es eher noch mehr Zuzug in die Städte geben.

Infografik: Deutsche Großstädte können Wohnungsbedarf nicht decken | Statista Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

Es wird viel zu groß gebaut

Und dort bleibt der Wohnungsmarkt auf viele Jahre hart umkämpft, denn vor allem ein Verhältnis stimmt dort schon lange nicht mehr – und gerade das sorgt für immer mehr Schieflage zwischen wachsender Nachfrage und viel zu kleinem Angebot: Es wird nicht nur zu wenig, sondern auch falsch gebaut. Viel zu groß nämlich.

In den größten deutschen Städten wohnen rund 50 Prozent aller Einwohner allein, also in Singlehaushalten. Und gut 75 bis 80 Prozent der Haushalte bestehen aus maximal zwei Personen. Aber kleine Wohnungen gibt es für sie so gut wie nicht. In Essen etwa kommen 13 Singles auf eine verfügbare Einzimmerwohnung. Hamburg hat rund dreimal so viele Einpersonenhaushalte wie Ein- und Zweizimmerwohnungen zusammen. Und in Hannover übertrifft die Zahl der Singlehaushalte sogar die Anzahl der Ein-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen. In München ist zwar die Zahl der Einzimmerwohnungen noch verhältnismäßig hoch, aber gerade in der bayerischen Hochpreisstadt bestehen 40 Prozent des Wohnungsmarkts aus Vierzimmerwohnungen, mit denen 80 Prozent aller Haushalte gar nichts anfangen können. Weil sich kaum ein Alleinlebender oder ein Pärchen so viel Platz wirklich leisten kann.

Eben diese Fehlverteilung bewirkt, dass sich zunehmend mehr Menschen –Alleinlebende, Paare, Einkommensschwache und Rentner – um einen sehr kleinen Teil des Wohnungsbestands balgen. Daran wird sich auch angesichts der aktuellen Baudaten in absehbarer Zeit nichts ändern. Das sind die messbaren Fundamentalzahlen des Marktes, über die man nicht diskutieren muss. Die horrenden Preissteigerungen jedenfalls erklären sie allemal.